Τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια, το απόθεμα ρευστότητας λόγω των lockdowns και η διαρκής ζήτηση για ακίνητα αποτελούν την «πρώτη ύλη» της αύξησης των τιμών τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό. Υπολογίζεται ότι από το 2017, έως το δεύτερο τρίμηνο του 2021, έχουν αυξηθεί, πανελλαδικά κατά 19%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί σε ποσοστό άνω του 40%, σε σχέση με το 2015. Τι αναμένεται.
Πλήρως ευθυγραμμισμένη με τις περισσότερες χώρες, παγκοσμίως, είναι η Ελλάδα όσον αφορά την πορεία των τιμών ακινήτων που είναι ανοδική. Είναι χαρακτηριστικό ότι από τις 40 χώρες που καλύπτει ο ΟΟΣΑ, στις 37 καταγράφεται σημαντική άνοδος, με μόλις τρεις να εμφανίζουν πτώση, επίδοση που έχει να καταγραφεί από το 2000.
Στην Ελλάδα όταν εμφανίστηκε, αρχικά, η πανδημία, δεν ήταν λίγοι όσοι υποστήριζαν ότι η κτηματαγορά θα καταρρεύσει με βασικές αιτίες την υποχώρηση της ζήτησης από ξένους επενδυτές, όπως και το γεγονός ότι η ανεργία θα εκτοξευτεί και άρα θα ελαχιστοποιηθεί η ζήτηση από τα νοικοκυριά.
Ωστόσο, τα μέτρα εισοδηματικής ενίσχυσης εργαζομένων και επιχειρήσεων και η περικοπή καταναλωτικών δαπανών λόγω των αλλεπάλληλων lockdowns δημιούργησαν σημαντική ρευστότητα την οποία επιλέγουν πολλοί να διοχετεύσουν στα ακίνητα.
Επίσης, ακόμη και η κατάρρευση του Airbnb λόγω της συρρίκνωσης του τουρισμού και της καθίζησης των επενδύσεων σε real estate από Κινέζους αποδείχτηκε πρόσκαιρη, καθώς, εδώ και μήνες, η ζήτηση για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις βαίνει αυξανόμενη. Σε όλα αυτά, κοινός παρονομαστής είναι η σταθερή ζήτηση για στέγη που διατηρεί τα ενοίκια σε ιδιαίτερα υψηλά επίπεδα, όπως και το διαρκές επενδυτικό ενδιαφέρον για real estate.
Ταυτόχρονα, παγκοσμίως, τα επιτόκια παραμένουν σε ιδιαίτερα χαμηλά επίπεδα, ενώ λόγω της πανδημίας έχουν διαμορφωθεί συγκεκριμένες τάσεις. Οι αγοραστές δηλαδή, προτιμούν ευρύχωρα σπίτια με κήπο, ώστε να είναι σε θέση να εργάζονται από απόσταση με μεγαλύτερη άνεση, γεγονός που πυροδοτεί τη ζήτηση για real estate στα Βόρεια Προάστια.
Τα ιστορικά λοιπόν, χαμηλά επιτόκια, το απόθεμα ρευστότητας λόγω των lockdowns και η διαρκής ζήτηση για ακίνητα αποτελούν την «πρώτη ύλη» της αύξησης των τιμών τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό.
Υπολογίζεται ότι από το 2017, έως το δεύτερο τρίμηνο του 2021, έχουν αυξηθεί, πανελλαδικά κατά 19%, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί σε ποσοστό άνω του 40%, σε σχέση με το 2015. Η άνοδος αναμένεται να συνεχιστεί δεδομένου ότι η ζήτηση παραμένει ισχυρή, το απόθεμα μικρό, οι τιμές σημαντικά χαμηλότερες, συγκριτικά με αυτές τις υπόλοιπης Ευρώπης και οι αποδόσεις ελκυστικές.
Αν και για τους ιδιοκτήτες, η αύξηση τιμών συνεπάγεται ανάλογη αύξηση εισοδήματος-σε περίπτωση πώλησης ή ενοικίασης του ακινήτου- και κατ’ επέκταση ενίσχυση της κατανάλωσης, ενδέχεται, σύμφωνα με τους οικονομολόγους, να προκαλέσει σημαντικές επιπτώσεις στην οικονομία και την παραγωγική δραστηριότητα, ιδιαίτερα εάν συνοδευτεί από τραπεζικό δανεισμό.
Η κατάρρευση και το rebound των επενδύσεων σε ακίνητα
Πάντως, σύμφωνα με τους αναλυτές, τουλάχιστον στην Ελλάδα, η αύξηση των τιμών προκαλείται λόγω της υπερβάλλουσας ζήτησης, σε σχέση με την προσφορά, παρότι σε πολλές περιοχές η οικοδομή έχει πάρει μπροστά, ύστερα από πολλά χρόνια. Δεν έχει δηλαδή χαρακτηριστικά φούσκας.
Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι οι επενδύσεις σε ακίνητα-κυρίως κατοικίες και γη- αυξήθηκαν από 16,2 δισ. ευρώ ή 10,5% του ΑΠΕ το πρώτο τρίμηνο του 2002 σε 32 δισ. ευρώ ή 13,6% του ΑΕΠ το πρώτο τρίμηνο του 2008, σύμφωνα με επίσημα στοιχεία. Οι επενδύσεις αυτές τροφοδοτήθηκαν από δανεισμό, ο οποίος αυξήθηκε κατά 348%, από το 2002, το τρίτο τρίμηνο του 2010.
Αξιοσημείωτο είναι ακόμη, ότι βάσει δοκιμίου εργασίας της Τράπεζας της Ελλάδος, ότι για δυόμιση χρόνια, μετά το peak των επενδύσεων σε κατοικίες (α’ τρίμηνο 2008), οι Έλληνες συνέχισαν να παίρνουν στεγαστικά δάνεια.
Ταυτόχρονα, η μόχλευση των νοικοκυριών-δηλαδή η αναλογία υποχρεώσεων προς έσοδα- εκτοξεύθηκε από 32% το 2002 στο ρεκόρ του 110% μέσα του 2014. Έτσι, οι τιμές των ακινήτων από τις αρχές του 2000 μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2008, αυξήθηκαν, ονομαστικά, σε ποσοστό 99,2%.
Η κατοικία, όμως, έπαψε να αποτελεί ελκυστικό επενδυτικό προορισμό-τάση που υποστήριζε η πρόσβαση σε φθηνό χρήμα και τα καλά μακροοικονομικά μεγέθη (π.χ. αύξηση απασχόλησης)- όταν ξέσπασε η κρίση.
Ως αποτέλεσμα, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν σε μόλις 1,6 δισ. ευρώ το τέταρτο τρίμηνο του 2015 (0,9% του ΑΕΠ), γεγονός που συνοδεύθηκε με πτώση των αξιών 41%, σε ονομαστικούς όρους, το διάστημα ανάμεσα στο peak και το τρίτο τρίμηνο του 2018. Πλέον, οι επενδύσεις έχουν πάρει ξανά μπροστά.
