Σταθερή αλλά όχι αλματώδη αύξηση -που ευνοεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και όσους αναζητούν στέγη- εμφανίζουν οι τιμές των διαμερισμάτων από το πρώτο τρίμηνο 2019 έως και τους τρεις πρώτους μήνες του 2021.
Τα στοιχεία από το Παρατηρητήριο τιμών διαμερισμάτων για το λεκανοπέδιο Αττικής, της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services είναι ενδεικτικά για το πως διαμορφώνονται οι τιμές ανά περιοχή και ποιες τάσεις επικρατούν στην αγορά ακινήτων.
Σταθερή αλλά όχι αλματώδη αύξηση -που ευνοεί τόσο τους ιδιοκτήτες όσο και όσους αναζητούν στέγη- εμφανίζουν οι τιμές των διαμερισμάτων από το πρώτο τρίμηνο 2019 έως και τους τρεις πρώτους μήνες του 2021. Τα στοιχεία από το Παρατηρητήριο τιμών διαμερισμάτων για το λεκανοπέδιο Αττικής, της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis Property & Valuation Services.
Ειδικότερα, βάσει της «εικόνας» της αγοράς κατοικίας για το διάστημα Ιανουάριος-Μάρτιος της φετινής χρονιάς, σε σχέση με το 2020, προκύπτει ότι οι ζητούμενες τιμές έχουν αυξηθεί κατά μέσο όρο σε ποσοστό 1,86% για τα νεόδμητα και 2,25% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.
Επίσης, από το πρώτο τρίμηνο του 2019, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021, οι τιμές έχουν αυξηθεί έως και κατά 11%, σε ορισμένες περιοχές, όπως οι Αμπελόκηποι.
Στο σημείο αυτό να διευκρινιστεί ότι η εταιρεία με στόχο να προσεγγίσει όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα και με μεγαλύτερη ασφάλεια το πιθανό επίπεδο πώλησης, σε σχέση με την αρχική ζήτηση που καταγράφηκε, εφάρμοσε μειωτικό συντελεστή διαπραγμάτευσης 20% σε όλες τις ζητούμενες τιμές.
Οι περιοχές…
Το παρατηρητήριο τιμών της Geoaxis, έχει επιλέξει στο Κέντρο της Αθήνας τους Αμπελόκηπους θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη περιοχή πληροί τα μέσα κριτήρια (ποιότητα κτιρίων, πρόσβαση, πληθυσμιακή ταυτότητα κ.λπ.) που παρουσιάζει η ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας, δίχως να έχει επηρεαστεί σημαντικά από το φαινόμενο Airbnb.
Στα Βόρεια, επιλέχθηκε το Μαρούσι, λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Κηφισιά η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και έντονες διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της, σε συνάρτηση με το ποια υποπεριοχή (Άνω, Κάτω, Νέα Κηφισιά, Κεφαλάρι, Κοκκιναράς κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
Στα Νότια, επιλέχθηκε το Παλαιό Φάληρο, καθώς αποτελεί προάστιο που συνδυάζει τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά των περιοχών των Νοτίων Προαστίων (γειτνίαση με τη θάλασσα παράλληλα με την εύκολη σύνδεση με το κέντρο της Αθήνας).
Στα Δυτικά, επιλέχθηκε το Περιστέρι κυρίως λόγω της πολύ μεγάλης πληθυσμιακής του κάλυψης, γεγονός που το καθιστά ένα από τα λίγα προάστια με τόσο μεγάλη προσφορά διαμερισμάτων.
Τέλος, στα Ανατολικά επιλέχθηκε ο Χολαργός λόγω της σαφέστερης ομοιογένειας στο εσωτερικό του σε σχέση π.χ. με τη γειτονική Αγία Παρασκευή η οποία παρουσιάζει ανομοιομορφίες και διαβαθμίσεις αξίων στο εσωτερικό της ανάλογα σε ποια υποπεριοχή (Κοντόπευκο, Άγιος Ιωάννης, Πευκάκια, Νέα Ζωή κ.λπ.) βρίσκεται το εκάστοτε ακίνητο.
…και οι αξίες
Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.589 ευρώ/τ.μ. από 2.566 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 0,90%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.217 ευρώ/τ.μ. από 2.190/τ.μ. με ετήσια άνοδο 1,23%), στο Μαρούσι (2.000 ευρώ/τ.μ. από 1.951ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 2,51%), στους Αμπελόκηπους (1.822 ευρώ/τ.μ. από 1.788 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 1,90%) και τέλος στο Περιστέρι (1.520 ευρώ/τ.μ. από 1.479 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 2,77%). Συμπερασματικά, το Περιστέρι κατέγραψε την υψηλότερη (2,77%) και ο Χολαργός τη μικρότερη (0,90%) ετήσια αύξηση.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας άνω 15ετίας, βάσει του παρατηρητηρίου τιμών της Geoaxis, οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.368 ευρώ/τ.μ. από 1.309 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 4,51%) και εν συνεχεία κατά σειρά στο Π. Φάληρο (1.124 ευρώ/τ.μ. από 1.081 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 3,98%), στο Μαρούσι (1.114ευρώ/τ.μ. από 1.111 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 0,27%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (990 ευρώ/τ.μ. από 981 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 0,92%) και τέλος στο Περιστέρι (911ευρώ/τ.μ. από 897 ευρώ/τ.μ. με ετήσια άνοδο 1,56%). Συμπερασματικά, ο Χολαργός κατέγραψε την υψηλότερη (4,51%) και το Μαρούσι την μικρότερη (0,27%) ετήσια αύξηση.
Αξίζει ακόμη να σημειωθεί ότι από το πρώτο τρίμηνο του 2013, έως και το αντίστοιχο διάστημα του 2021, οι αξίες καταγράφονται μειωμένες κατά 5,77% στα νεόδμητα και κατά 13,39% στα παλαιά διαμερίσματα.
Οι παράγοντες που θα καθορίσουν τις τιμές
Σύμφωνα με την Geoaxis, η αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία.
Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση.
Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι στην Ελλάδα, μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος.
Στη Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%.
Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους.
