Του Νικήτα Παπαντωνίου-Καρτάλη
Το στεγαστικό δάνειο στη σημερινή εποχή είναι μία δύσκολη υπόθεση τόσο λόγω των ήδη ανεβασμένων επιτοκίων όσο και της συνεισφοράς σε μετρητά από τον δανειολήπτη καθώς οι τράπεζες εδώ και χρόνια πλέον δεν χρηματοδοτούν το 100% της αξίας του ακινήτου.
Τα νέα στεγαστικά δάνεια δίνονται με Euribor 1m (μηνός) πλέον ενός περιθωρίου 3-4% ανάλογα με το προφίλ του πελάτη, το ποσοστό χρηματοδότησης και την αξία του ακινήτου. Με δεδομένο ότι το Euribor μηνός βρίσκεται σε αρνητικό πρόσημο και συγκεκριμένα στο -0,36% τα νέα στεγαστικά δάνεια που εκταμιεύονται βρίσκονται στην περιοχή του 2.9-3% όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ).
Επιπρόσθετα ο περιορισμός των χρόνων αποπληρωμής με συνήθη πρακτική τα 30 χρόνια ως ανώτατο χρονικό ορίζοντα, αυξάνει το μέγεθος της μηνιαίας δόσης, γεγονός που σε συνδυασμό με τη χαμηλή αγοραστική δύναμη λόγω της μείωσης των μισθών και τους υψηλούς φορολογικούς συντελεστές, κάνουν την απόκτηση ενός δανείου ένα μεγάλο πρόβλημα για παρά πολλά χρόνια.
Η σύγκριση με τα παλιά στεγαστικά είναι αναπόφευκτη. Τα τελικά επιτόκια των παλιών στεγαστικών δανείων βρίσκονται στο 2,13% δηλαδή μειωμένα κατά 0,80-0,90% σε σχέση με τις νέες εκταμιεύσεις. Έτσι για ένα δάνειο 100.000 με περίοδο αποπληρωμής 20 χρόνια με ένα επιτόκιο 2,92% όπως είναι σήμερα, η μηνιαία δόση είναι 551 ευρώ. Αν όμως το επιτόκιο είναι με τις παλιές συμβάσεις τότε το ίδιο δάνειο με επιτόκιο 2.13% η δόση βγαίνει στα 516 ευρώ. Επομένως τα νέα δάνεια επιβαρύνουν τη μηνιαία βάση κατά 7% στο τοκοχρεωλύσιο.
Τα προβλήματα θα γίνουν πιο έντονα όταν θα αρχίσει να ανεβαίνει το euribor και φτάσει στην περιοχή του 1-1.5% τότε θα δημιουργηθούν επιτόκια της τάξης 4.5-5% για την αποπληρωμή των νέων δανείων που χορηγούνται τα τελευταία χρόνια. Οι δανειολήπτες θα έχουν να αντιμετωπίσουν μία μεγάλη αύξηση στην μηνιαία δόση τους. Έτσι αν το επιτόκιο φτάσει στο 4.75% τότε για την περίπτωση του δανείου που περιγράφηκε παραπάνω (100.000 ευρώ για 20 χρόνια), η μηνιαία δόση φτάνει τα 646 ευρώ αυξάνοντας κατά 95 ευρώ (17%) το μηνιαίο κόστος της εξυπηρέτησης του δανείου. Σε ετήσια βάση η αύξηση φτάνει τα 1140 ευρώ δηλαδή 2 βασικούς μισθούς.
Το αποτέλεσμα όλων αυτών είναι ότι τα σημερινά στεγαστικά δάνεια είναι πιθανό να δημιουργήσουν πρόβλημα στο προσεχές μέλλον όταν τα επιτόκια θα πάρουν την ανιούσα και εκεί οι τράπεζες θα πρέπει να δείξουν ευελιξία ώστε να μην δημιουργηθεί χάος με την αγορά ακινήτων. Είναι φυσιολογικό οι τράπεζες να τιμολογούν με κάποιο premium καθώς η στεγαστική πίστη περνάει δύσκολες στιγμές με το δείκτη NPE στο 44.3% φτάνοντας τα 27.1 δις ευρώ, ενώ οι εξασφαλίσεις τους είναι πολύ μικρές λόγω της πτώσης των τιμών των ακινήτων, υποχρεώνοντας τους να παίρνουν προβλέψεις.
Οι προβλέψεις γίνονται μεγαλύτερες λόγω της εφαρμογής των IFRS9, οπότε όλοι αυτοί οι παράγοντες δικαιολογούν εν μέρει την μεγαλύτερη τιμολόγηση, η οποία όμως λειτουργεί και αποτρεπτικά για την χορήγηση ενός δανείου. Οι αυξήσεις επιτοκίων στα επόμενα χρόνια είναι πολύ πιθανόν θα πραγματοποιηθούν και εκεί όλοι, δηλαδή τράπεζες, δανειολήπτες και κράτος θα πρέπει να βρουν τις λύσεις με μειωμένο οικονομικό αντίκτυπο αλλά και κοινωνική ευαισθησία
