Η ισχυρή ζήτηση για χώρους αποθήκευσης και διανομής προϊόντων έχει ως αποτέλεσμα τη σημαντική αύξηση των ενοικίων για τη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων, σύμφωνα με έρευνα της Geoaxis. Η τάση αυτή, λόγω και της πανδημίας, υπήρξε έντονη το 2022 και εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί τη φετινή χρονιά, οπότε αναμένεται να συνεχιστεί, αλλά με μικρότερη ταχύτητα, η αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων, ενώ προβλέπεται σταθεροποίηση των αποδόσεων. Οι αναλυτές της Geoaxis αναφέρουν ότι μακροπρόθεσμα, τα ελληνικά logistics έχουν σοβαρές προοπτικές, ιδίως εάν η Ελλάδα καταφέρει να αναδειχθεί ως συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη.
Τα σχέδια της HIG Capital για τη δημιουργία μεγάλου αποθηκευτικού συγκροτήματος 250.000 τ.μ., στο πρώην εργοστάσιο της Χαλυβουργίας Ελλάδος στον Ασπρόπυργο, σε συνδυασμό με την επένδυση των Goldair-ETBA ΒΙΠΕ που θα μπει σε φάση υλοποίησης φέτος. Να σημειώσουμε στο σημείο αυτό ότι το Θριάσιο πεδίο καταλαμβάνει την μερίδα του λέοντος στις νέες αναπτύξεις, σε αντιδιαστολή με τις λοιπές περιοχές (Ελευσίνα, Μεσόγεια, Οινόφυτα, Θεσσαλονίκη) όπου η πλειοψηφία του κτιριακού αποθέματος είναι αρκετά παλιά.
Ποια είναι όμως, η πορεία της συγκεκριμένης αγοράς;
Σύμφωνα με την έρευνα, παρουσίασε φθίνουσα πορεία την περίοδο 2009-2015, με μέσο ετήσιο ρυθμό μείωσης 3,8%, ακολουθώντας ως έναν βαθμό την πορεία της ελληνικής οικονομίας. To 2016, η αρνητική πορεία ανακόπηκε και μέχρι το 2019 η αγορά εμφάνισε θετικούς ρυθμούς μεταβολής, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση 15,5%.
H πανδημία που ξέσπασε τον Μάρτιο του 2020 επέδρασε καταλυτικά στην εξέλιξη του κλάδου, με τα έκτακτα μέτρα που ελήφθησαν στη χώρα (αναστολή της λειτουργίας της πλειονότητας των εμπορικών καταστημάτων για μεγάλο χρονικό διάστημα κ.ά.) να έχουν συρρικνώσει τις δραστηριότητες πολλών επιχειρήσεων – πελατών του κλάδου με άμεσο αντίκτυπο στα έσοδά τους.
Έτσι, η ανοδική πορεία της εγχώριας αγοράς υπηρεσιών Logistics ανακόπηκε το 2020, παρουσιάζοντας πτώση 5,4% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, υπήρξαν επιχειρήσεις που παρουσίασαν αύξηση των πωλήσεών τους εντός του 2020 (supermarkets, μαναβική κ.α.) γεγονός που μετρίασε τις συνολικές απώλειες.
Οι υπηρεσίες αποθήκευσης συνολικά εκτιμάται ότι κάλυψαν το 61% περίπου της συνολικής αξίας των παρεχόμενων υπηρεσιών 3PL το 2020. Ειδικότερα, οι υπηρεσίες αποθήκευσης χωρίς ψύξη κάλυψαν μερίδιο της τάξης του 48% και οι αποθηκεύσεις με ψύξη απέσπασαν το 13%. Ακολούθησαν οι υπηρεσίες διανομής αποσπώντας μερίδιο 33% την ίδια περίοδο. Αν εξαιρέσουμε τις διαμεταφορές, οι υπηρεσίες αποθήκευσης από κοινού με τις υπηρεσίες διανομής καταλαμβάνουν συνολικά το 94% των συνολικών παρεχόμενων υπηρεσιών logistics προς τρίτους.
Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 7% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις.
Σύμφωνα με την έρευνα της Geoaxis, οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 3% – 3,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2023.
Σημαντικό πρόβλημα της αγοράς είναι ότι δεν υπάρχει προϊόν για ενοικίαση καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την μίσθωση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθεί το έργο. Οι αναλυτές τοποθετούν, το μηνιαίο μίσθωμα για μια νεόδμητη αποθήκη σε κομβικό σημείο σε περίπου 5,25 ευρώ/τ.μ.
Ευρύτερα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 4,50 ευρώ/ τ.μ. Ακολουθούν τα Μεσόγεια Αττικής με 4,07 ευρώ / τ.μ., ενώ την Τρίτη θέση καταλαμβάνει η Ελευσίνα με 3,37 ευρώ / τ.μ. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζει η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 2,85 ευρώ /τ.μ., τα Οινόφυτα με 2,61 ευρώ / τ.μ. και το Καλοχώρι με 2,52 ευρώ / τ.μ.
Όσον αφορά τις ζητούμενες τιμές πώλησης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 687,27 ευρώ /τ.μ., ακολουθούν τα Μεσόγεια (634,14 ευρώ/τ.μ.) και η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου ( 468,84 ευρώ / τ.μ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 405,24 ευρώ/τ.μ., τα Οινόφυτα με 394,64 ευρώ / τ.μ. και το Καλοχώρι με 345,64 ευρώ /τ.μ.
Το απόθεμα
Το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics στην Ελλάδα υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003-2009, πριν την οικονομική κρίση. Επιπλέον, αυτή η επέκταση πλαισιώθηκε από επενδύσεις σε νέα ή αναβαθμισμένα υλικά κτιρίων, εξοπλισμό αποθήκης και μηχανήματα, συστήματα διαχείρισης, ασφάλεια και αυτοματισμό. Πάντως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί, δεν έχει αυξηθεί. Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000 τ.μ.
Ειδικά για την Αττική, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατομμύρια τ.µ., ενώ σημειώνεται ότι ένα μεγάλο ποσοστό εξ’ αυτών, που αγγίζει περίπου το 40% αποτελείται από εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Εκτιμάται ότι έως τα τέλη του 2024, στο απόθεμα των αποθηκών στην Αττική στα τέλη του 2024 θα προστεθούν περίπου 250.000 τ.μ.
Η υπάρχουσα υποδομή logistics αποτελείται πρωτίστως από μικρού μεγέθους αποθήκες και εγκαταστάσεις διασύνδεσης, οι οποίες βρίσκονται διασκορπισμένες και κατακερματισμένες σε όλη τη χώρα. Σε αυτές τις αποθήκες στην συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος τους είναι κάτω των 9 μέτρων, γεγονός που περιορίζει σημαντικά την δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10 μ. στοιχείο που δεν το συναντά κανείς εύκολα σε υπάρχοντα κτίρια που είναι προς διάθεση.
