Η ισχύουσα βασική ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης, έως σήμερα, όριζε ότι μοναδική προϋπόθεση για αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου είναι το ελάχιστο εμβαδόν (4.000μ²), αρκεί το ακίνητο αυτό να «υφίσταται» πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2003.
Με την υπ’ αριθμόν 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των 4 στρεμμάτων, αλλά απαιτείται και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) για την δόμηση ενός ακινήτου.
Η απόφαση αιτιολογείται καθώς σύμφωνα με το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές δεν έχουν ως επιτρεπόμενη χρήση ουσιαστικά τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού.
Η απόφαση αυτή δεν έχει αναδρομική ισχύ, δηλαδή δεν ανακαλούνται και δεν είναι άκυρες οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί, αλλά δημιουργείται ουσιαστικά νομικό προηγούμενο και έτσι δεν μπορεί πλέον να εκδοθεί οικοδομική άδεια που δεν πληροί αυτές τις προδιαγραφές αρτιότητας. Έως σήμερα δεν υπάρχει καθορισμένο δίκτυο κοινόχρηστων δρόμων και έτσι ουσιαστικά μετά από αυτήν την απόφαση του ΣΤΕ μπαίνει παύση στην εκτός σχεδίου δόμηση.
Το Νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ στην ουσία δίνει προσωρινή λύση καθώς προβλέπει να συνεχιστεί η εκτός σχεδίου δόμηση έως το τέλος του 2024, με την αναγνώριση των κοινόχρηστων δρόμων να γίνεται βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας και δίνει παράταση για δύο έτη και για την ισχύ προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών. Ειδικά για τις περιπτώσεις προεγκρίσεων οι οποίες έληξαν από την 1.1.2022 έως τη θεσμοθέτηση της προτεινόμενης ρύθμισης παρέχεται παράταση ενός έτους και σε κάθε περίπτωση τουλάχιστον έως την 1η Μαΐου 2023.
Παρόλα αυτά στην ουσία η εμπορική αξία των αγροτεμαχίων στις εκτός σχεδίου περιοχές στην παρούσα φάση μειώνεται δραματικά καθώς είναι αβέβαιο αν θα καταστούν οικοδομήσιμα μετά την οριστική ψήφιση του νομοσχεδίου. Κανένας σοβαρός επενδυτής δεν θα αγοράσει αυτήν τη στιγμή γη σε εκτός σχεδίου περιοχή για οποιαδήποτε ανάπτυξη, μικρή η μεγάλη κινδυνεύοντας να μείνει με μια έκταση γης στην οποία δεν θα μπορεί να κάνει τίποτα άλλο για να την εκμεταλλευτεί πέρα από αγροτικές καλλιέργειες
*Ο Παναγιώτης Μερεκούλιας είναι Managing Partner της κατασκευαστικής - εκτιμητικής εταιρείας Values
