Σε ένα κοινό συμπέρασμα καταλήγουν οι έρευνες για τις τιμές των ακινήτων σε όλο τον κόσμο. Ότι επίκειται πτώση λόγω της αύξησης των επιτοκίων που συμπαρασύρει τα επιτόκια και τις δόσεις των στεγαστικών δανείων, μιας και το κόστος δανεισμού έχει αυξηθεί σε ιστορικό υψηλό επίπεδο δεκαετίας.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα η αγορά κατοικίας να μετατρέπεται σε ιδιαίτερα ακριβή υπόθεση και απρόσιτη για τα περισσότερα μέσης εισοδηματικής κατηγορίας νοικοκυριά. Στην Ελλάδα η αύξηση των επιτοκίων έχει προκαλέσει αύξηση του κόστους για τους δανειολήπτες των οποίων η επιβάρυνση αντιστοιχεί σε επιπλέον 2,5 δόσεις σε ετήσια βάση.
Ωστόσο, ακόμη δεν έχει προκαλέσει τουλάχιστον μετρήσιμες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, δεδομένου ότι οι δανειολήπτες αναμένουν και τα μέτρα στήριξης που σχεδιάζει η κυβέρνηση, με τον Κ.Μητσοτάκη να έχει ζητήσει από το υπουργείο Οικονομικών «να εξαντληθούν όλες οι δυνατότητες για τους συνεπείς δανειολήπτες», όπως ανέφερε ο ίδιος σε πρόσφατη συνέντευξη Τύπου.
Το μεγάλο όμως, ερώτημα είναι πώς προβλέπεται, εν μέσω της γενικευμένης αστάθειας και του υψηλού πληθωρισμού που ροκανίζει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών, να διαμορφωθούν οι τιμές στην ελληνική αγορά ακινήτων. Η απάντηση που δίνουν οι ειδικοί είναι ότι το ελληνικό real estate, με τα σημερινά δεδομένα, εμφανίζεται να αποφεύγει μία σημαντική υποχώρηση τιμών, με το κακό σενάριο να προβλέπει μηδενική μεταβολή των αξιών. Που στηρίζουν αυτή την εκτίμηση οι ειδικοί;
-Στο γεγονός ότι η ελληνική αγορά ακινήτων, παρά τη σταδιακή άνοδο τιμών από τα τέλη του 2016, δηλαδή εδώ και περίπου έξι χρόνια, παραμένει η φθηνότερη, σε σχέση με έναν πολύ μεγάλο αριθμό πόλεων όχι μόνο εντός αλλά και εκτός Ευρώπης. Αυτό αφορά όχι μόνο τις τιμές πώλησης, αλλά και τα ενοίκια.
Για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Global Property Guide, για καλής ποιότητας νεόδμητα η Αθήνα διαθέτει τις χαμηλότερες τιμές ανά τ.μ. (με μέσο όρο τα 4.490 ευρώ / τ.μ.), σε σχέση με την Αυστρία (11.915 ευρώ / τ.μ.), την Μάλτα (5.670 ευρώ /τ.μ.), το Λουξεμβούργο (5.700 ευρώ / τ.μ.), το Άμστερνταμ (8.560 ευρώ /τ.μ.), το Όσλο (10.270 ευρώ/τ.μ.) και άλλες.
-Παρά την υποχώρηση των deals από Κινέζους μέσω Χρυσής Βίζας, που αντιπροσώπευαν ένα μεγάλο μέρος των ξένων επενδύσεων στο real estate, τα ελληνικά ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν επενδυτικό προορισμό για τους ξένους.
Δεν είναι τυχαίο ότι σύμφωνα με πρόσφατο δημοσίευμα της αμερικανικής εφημερίδας Handeslblatt, η αγορά β’ κατοικίας στην Ελλάδα είναι ένας από τους πιο επικερδής τομείς δραστηριότητας, προσελκύοντας ισχυρή ζήτηση. Εξάλλου, πολλαπλασιάζονται οι περιπτώσεις Γερμανών που ψάχνουν να αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα, επιδιώκοντας να συνδυάσουν το καλό κλίμα-και άρα το χαμηλό ενεργειακό κόστος-με την κατοχή ενός ακινήτου σε έναν δημοφιλή τουριστικό προορισμό.
-Το απόθεμα καλών ακινήτων είναι χαμηλό, καθώς παρά την άνθηση της οικοδομής των τελευταίων χρόνων, οι εργολάβοι, που έχουν διδαχθεί από την κρίση των προηγούμενων χρόνων, προχωρούν συντηρητικά στη δημιουργία νέων οικοδομών, διασφαλίζοντας, πριν από κάθε νέα επένδυση, ότι υπάρχει ζήτηση. Αυτό σημαίνει πώς όσα νεόδμητα διαμερίσματα βγαίνουν στην αγορά, απορροφούνται σχεδόν άμεσα, με αποτέλεσμα η ζήτηση να παραμένει υψηλότερη της προσφοράς, γεγονός που αποτρέπει το σενάριο της ελεύθερης πτώσης των τιμών.
-Η φορολογία και οι έμμεσες επιβαρύνσεις δεν αποτελούν τόσο μεγάλο βαρίδι για την ιδιοκτησία, όπως συνέβαινε παλαιότερα, ενώ σε ισχύ βρίσκονται σημαντικά φορολογικά κίνητρα. Για παράδειγμα, η απαλλαγή από το ΦΠΑ 24% διατηρείται έως και τις 31 Δεκεμβρίου του 2024, όπως και το μέτρο της έκπτωσης έως του 40% των δαπανών ανακατασκευής και αναβάθμισης.
-Σημαντικό ρόλο παίζει και το γεγονός ότι, διαχρονικά, η ύπαρξη υψηλού πληθωρισμού, τροφοδοτεί τις επενδύσεις σε ακίνητα, διότι οι έχοντες ρευστότητα αναζητούν ασφαλή επενδυτικά καταφύγια για να προστατεύσουν τα κεφάλαιά τους από την υποτίμηση της αξίας. Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι αποταμίευση, για παράδειγμα ύψους 100.000 ευρώ, με πληθωρισμό της τάξεως του 12%, σημαίνει ισόποση μείωση της αγοραστικής δύναμης του ποσού αυτού, αφού απαιτούνται μεγαλύτερες δαπάνες για τη διατήρηση της αγοραστικής δύναμης.
Με άλλα λόγια, οι ειδικοί εκτιμούν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων μπορεί να αποφύγει τα χειρότερα, λόγω «καλής τοποθεσίας», χαμηλότερων τιμών, σε σχέση με άλλες αγορές του εξωτερικού, ξένων επενδύσεων, αλλά και πληθωρισμού.
