Στην πρόσφατη έκθεση της UBS για το κατά πόσο είναι φούσκα η αγορά ακινήτων σε ορισμένες από τις μεγαλύτερες πόλεις παγκοσμίως, η Αθήνα απουσιάζει από τη σχετική κατάταξη. Αν και οι περισσότερες διεθνείς αναλύσεις δεν περιλαμβάνουν, συνήθως, την ελληνική αγορά ακινήτων λόγω μικρού μεγέθους, στη συγκεκριμένη περίπτωση δεν ισχύει αυτό, μιας και το εγχώριο real estate, δεν αποτελεί «φούσκα» σύμφωνα με τους ειδικούς. Σε ελαφρώς, άλλωστε, παλαιότερη έκθεση του Bloomberg, η Ελλάδα καταλάμβανε την 22η θέση διεθνώς ως προς τον κίνδυνο φούσκας.
Γιατί όμως, το ελληνικό real estate δεν απειλείται με ξαφνική κατάρρευση;
Όπως εξηγούν αναλυτές, παρά την αύξηση των τιμών στην Ελλάδα, αυτές απέχουν, έως και 40%, από τα επίπεδα του peak του 2007. Δίχως αμφισβήτηση, στα Νότια προάστια οι αξίες βρίσκονται στη στρατόσφαιρα, αλλά λόγω η πολύ μεγάλη ζήτηση καθιστά δυνατή την απορρόφηση του αποθέματος των ακινήτων που δημιουργείται εκεί.
Με άλλα λόγια, λόγω της υψηλής ζήτησης για κατοικία στα Νότια προάστια που υπερβαίνει την προσφορά, δεν είναι δυνατό να προκληθεί συστημικός κίνδυνος φούσκας.
Επίσης, ευρύτερα η ζήτηση στην αγορά ακινήτων είναι πολύ μεγαλύτερη της προσφοράς. Κι αυτό είτε διότι, παρά τη σημαντική κατασκευαστική δραστηριότητα των τελευταίων χρόνων, δεν έχει ακόμη δημιουργηθεί επαρκές απόθεμα-τουλάχιστον σε προσιτή τιμή- ακινήτων. Είτε διότι ύστερα από περισσότερο από μια δεκαετία κρίσης, λόγω των μνημονίων, υπάρχει σημαντική ζήτηση από νέα νοικοκυριά για κατοικία.
Για να γίνει αυτό αντιληπτό, αρκεί να σκεφτεί κανείς ότι το 2009 όταν η χρηματοπιστωτική κρίση εκδηλωνόταν, ένα άτομο ηλικίας 23 ετών είναι σήμερα 36 χρόνων. Εάν δεν έχει…εγκαταλείψει τη χώρα, ενδεχομένως να είναι στη διαδικασία σχηματισμού οικογένειας, γεγονός που συνεπάγεται αυξημένες στεγαστικές ανάγκες.
Το γεγονός αυτό, σε συνδυασμό με την απορρόφηση ενός μεγάλου αριθμού ακινήτων από την ελληνική αγορά προκειμένου αυτά να αξιοποιηθούν τουριστικά, συμβάλει ακόμη περισσότερο στην ενίσχυση της ζήτησης. Είναι ενδεικτικό ότι, σύµφωνα µε παλαιότερη µελέτη του Κέντρου Προγραµµατισµού και Οικονοµικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), το 2010, οπότε άρχισε να εµφανίζεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας µίσθωσης ακινήτων, σε όλη τη χώρα διαθέσιµα ήταν µόλις µερικές δεκάδες καταλύµατα!
Ωστόσο, το 2018 ο αριθµός των διαθέσιµων προς βραχυχρόνια µίσθωση καταλυµάτων εκτοξεύθηκε σε περισσότερα από 126.000. Ενδεικτικά, στην Αττική το 2010 υπήρχαν διαθέσιµα µόλις 54 καταλύµατα, αριθµός που αυξήθηκε σε περισσότερα από 6.700 το 2015 και πενταπλασιάστηκε το 2018.
Στην Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, δηλαδή κατά βάση στη Θεσσαλονίκη, το 2010 υπήρχαν µόλις… τρία καταλύµατα Airbnb. Αντίστοιχα στην Κρήτη, τα 21 βραχυχρόνιας µίσθωσης σπίτια εκτοξεύθηκαν σε περίπου 21.800 το 2018.
Με άλλα λόγια, όπως έχουν διαμορφωθεί τα δεδομένα, τα υφιστάμενα ακίνητα έχουν εξασφαλισμένη ζήτηση. Και κατ’επέκταση, η ζήτηση είναι ιδιαίτερα σημαντική και για τα παλαιότερα ακίνητα που αποτελούν την πλειονότητα του κτιριακού αποθέματος, ενώ για όσα από αυτά βρίσκονται σε καλή τοποθεσία (κοντά στο Μετρό, σημεία ενδιαφέροντος κτλ) το (μισθωτικό ή αγοραστικό) ενδιαφέρον είναι διαρκές και έντονο.
Σε όλα αυτά θα πρέπει να προστεθεί το γεγονός ότι τα διαμερίσματα που χτίζονται αυτή την περίοδο, βγαίνουν στην αγορά σε αυξημένες τιμές πώλησης, δεδομένου ότι οι εργολάβοι θα πρέπει να απορροφήσουν το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος. Ωστόσο, όπως εξηγούν παράγοντες της αγοράς, το απόθεμα αυτού του είδους των νεόδμητων και ακριβών ακινήτων που έχει δημιουργηθεί παραμένει μικρό με αποτέλεσμα να υπάρχει ζήτηση για τη συγκεκριμένη κατηγορία ιδιοκτησιών.
Σίγουρα, η πορεία της αγοράς ακινήτων δεν είναι δυνατόν να μην επηρεαστεί από τον υψηλό πληθωρισμό και το ενεργειακό κόστος που ροκανίζουν το διαθέσιμο προς κατανάλωση εισόδημα. Σε αυτή όμως, την περίπτωση, αυτό που αναμένουν οι ειδικοί είναι μία ενδεχόμενη ανακοπή – επιβράδυνση της ανοδικής τροχιάς των τιμών και πιθανή διόρθωση αξιών.
