Του Προκόπη Χατζηνικολάου
Στον κάλαθο των αχρήστων οδηγείται το νέο σύστημα εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Και αυτό καθώς όχι μόνο δεν μπορεί να λειτουργήσει στις περισσότερες περιοχές της χώρας αλλά τα αποτελέσματα που δίνει απέχουν από την πραγματικότητα.
Συγκεκριμένα, την περασμένη εβδομάδα η Ομάδα Εργασίας παρουσίασε στην συντονιστική επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών, της οποίας προεδρεύει ο κ. Τσακαλώτος, τα αποτελέσματα της εφαρμογής. Σύσσωμη η επιτροπή διαπίστωσε ότι το νέο σύστημα δημιουργεί περισσότερα προβλήματα αντί να επιλύει και σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί.
Το χειρότερο όμως είναι ότι η κυβέρνηση φαίνεται να οδηγείται στην οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών. Εφόσον συμβεί κάτι τέτοιο οι προσφυγές των πολιτών στο Συμβούλιο της Επικρατείας θα πέφτουν βροχή όπως έγινε και το 2016.
Πώς φθάσαμε στην αποτυχία
Η Ομάδα Εργασίας στην οποία συμμετέχουν εμπειρογνώμονες της ΕΛΣΤΑΤ και της Τράπεζας της Ελλάδας παρουσίασε μια πιλοτική μελέτη, με βάση την οποία επιχειρήθηκε να εκτιμηθεί η εμπορική αξία των ακινήτων στην περιοχή του Χαλανδρίου, καθώς στην ανωτέρω περιοχή γίνονται το τελευταίο διάστημα και οι περισσότερες πράξεις. Επί συνόλου 700 παρατηρήσεων ακινήτων μόνο σε 3 περιπτώσεις δούλεψε το νέο σύστημα. Και αυτό καθώς για να εκτιμηθεί η τιμή ζώνης χρησιμοποιήθηκαν τρία συγκεκριμένα χαρακτηριστικά:
1) ο πρώτος όροφος
2) η πρόσοψη
3) ότι είναι νεόδμητο
Ωστόσο, μόνο σε τρεις περιπτώσεις διαπιστώθηκαν τα ζητούμενα χαρακτηριστικά. Όπως γίνεται αντιληπτό δεν θα μπορούσε η συντονιστική επιτροπή να αποδεχθεί την εφαρμογή και να εφαρμόσει αντικειμενικές αξίες σε όλη την Ελλάδα με βάση τα ευρήματα τριών ακινήτων.
Σημειώνεται, ότι είναι εξαιρετικά δύσκολη η διαδικασία εξίσωσης των τιμών δεδομένου ότι οι αγοραπωλησίες είναι ελάχιστες, ενώ νεόδμητα δεν υπάρχουν. Και αν στο Χαλάνδρι γίνονται αυτή τη στιγμή κάποιες λίγες αγοραπωλησίες, πως μπορεί να εφαρμοστεί το σύστημα αυτό στον Έβρο, ή στα Φάρσαλα. Το μεγάλο πρόβλημα λοιπόν είναι ότι στις περισσότερες περιοχές της Ελλάδας οι πράξεις είναι ελάχιστες, ενώ σε άλλες δεν υπάρχουν καθόλου στοιχεία. Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία καθορισμού τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια με το παραπάνω σύστημα είναι εξαιρετικά δύσκολη, ενώ ακόμα δυσκολότερη είναι η παρακολούθηση της αγοράς με στόχο να τροφοδοτείται η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που επιθυμεί να δημιουργήσει το υπουργείο Οικονομικών με τις αξίες των ακινήτων. Δηλαδή, δεν είναι εφικτό στην παρούσα χρονική στιγμή η αναπροσαρμογή των τιμών της εφορίας με βάση τις πραγματικές τιμές, καθώς δεν υπάρχει ικανό δείγμα πωλήσεων ακινήτων για να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα και να ληφθούν αποφάσεις για τα ακίνητα σε όλη τη χώρα.
Ίσως μελλοντικά το σύστημα αυτό να μπορέσει να δουλέψει, αλλά προς το παρόν τοποθετείται στο αρχείο του υπουργείου Οικονομικών. Και όπως φαίνεται η ελληνική κυβέρνηση θα πρέπει να διαπραγματευτεί εκ νέου με τους δανειστές της χώρας για το πώς θα αντιμετωπιστεί η κατάσταση με την κτηματαγορά.
Πάντως, ειδικοί του χώρου επιμένουν ότι σε αυτή τη φάση με την έλλειψη ρευστότητας και τις λιγοστές πράξεις στην αγορά ακινήτων, το πιο συνετό είναι να γίνει μια οριζόντια μείωση των αντικειμενικών αξιών κατά περίπου 20%, η οποία όπως προαναφέρθηκε θα δημιουργήσει κύμα προσφυγών. Σε κάθε περίπτωση, η οριζόντια μείωση δεν είναι το ζητούμενο και απέχει από τη συμφωνία της κυβέρνησης με τους δανειστές της χώρας όπως αυτή αποτυπώνεται στο μνημόνιο και η οποία προβλέπει την εξίσωση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές.
Επιπροσθέτως, η οριζόντια μείωση δεν αντανακλά σε καμία περίπτωση την πραγματική κατάσταση στην αγορά. Και αυτό καθώς κατά μέσον όρο οι αντικειμενικές αξίες είναι μειωμένες έως και 40% από τις πραγματικές. Βέβαια, υπάρχουν και περιπτώσεις αγοραπωλησιών κατά 70% και πλέον κάτω από την αντικειμενική αξία των ακινήτων.
