Μπορεί οι τιμές σε ορισμένες περιοχές της Αθήνας, όπως για παράδειγμα η Άνω Κυψέλη, να κατέγραψαν ελαφρά κάμψη το διάστημα Οκτώβριος–Νοέμβριος- Δεκέμβριος του 2021 όμως, η ζήτηση παραμένει σταθερή για κατοικία στο κέντρο της Αθήνας. Μπορεί δηλαδή, οι ξένες επενδύσεις να έχουν υποχωρήσει και οι Κινέζοι, που αγόραζαν χωρίς φειδώ τα προηγούμενα χρόνια-κυρίως πριν ξεσπάσει η πανδημία- να μην βρίσκονται σε πρώτο πλάνο, όμως, οι Έλληνες αγοραστές είναι ικανοί για να διατηρήσουν σε υψηλά επίπεδα την κινητικότητα στο ελληνικό real estate. Και αυτό οδηγεί μεσοπρόθεσμα τις τιμές σε υψηλότερα επίπεδα.
Όσοι τοποθετούνται στα ακίνητα, εκτιμούν ότι τα χειρότερα έχουν περάσει. Κι αυτό με δεδομένο ότι ούτε η πανδημία κατάφερε-όπως αρχικά υπέθεταν πολλοί- να προκαλέσει την επιστροφή του ελληνικού real estate στα επίπεδα της βαθιάς οικονομικής κρίσης. Αφότου η πολυετή οικονομική κρίση, τέθηκε υπό έλεγχο, σημαντικός αριθμός παικτών του λιανεμπορίου πήραν το «ρίσκο» να κατέβουν στο κέντρο, όπως, για παράδειγμα, είχε συμβεί με την αλυσίδα αρτοποιίας Βενέτη, που δημιούργησε το νέο της κατάστημα στην Ομόνοια, στη θέση του ιστορικού καφενείου Νέον. Έτσι, η δημιουργία νέων σημείων εμπορίου από αλυσίδες, όπως η ΑΒ Βασιλόπουλος, η Μασούτης και τα Galerie de Beaute, σε συνδυασμό με την ισχυρή ζήτηση λόγω Airbnb, τροφοδότησαν και τις επενδύσεις σε κατοικίες μέσω της κατάλληλης μετατροπής παλαιών κτιρίων.
Τα νέα projects
Όπως αναφέρουν μεσίτες, έργα, όπως η ολική ανακαίνιση του Μινιόν από τη Dimand, που αγόρασε το ακίνητο προς 25 εκατ. ευρώ με στόχο τη δημιουργία κτιρίου μικτής χρήσης που θα περιλαμβάνει γραφεία, καταστήματα και χώρους εστίασης.
Επίσης, ένα από τα έργα που πρόκειται να αλλάξει τα δεδομένα για το κέντρο της Αθήνας περιλαμβάνει το σχέδιο της κυβέρνησης για προσφορά προσιτών διαμερισμάτων σε νέα νοικοκυριά, το οποίο θα συνδυαστεί και με τη δημιουργία κυβερνητικού πάρκου στις πρώην εγκαταστάσεις της Πυρκάλ στο Δήμο Δάφνης-Υμηττού, απελευθερώνοντας 127 κτίρια γραφείων που καταλαμβάνουν επιφάνεια 350 χιλ. τ.μ.
Ποιες όμως, περιοχές κρατούν τα σκήπτρα της ζήτησης; Σύμφωνα με τους μεσίτες, οι Αμπελόκηποι βρίσκονται στην πρώτη γραμμή της ζήτησης με τιμές που ξεκινούν από 1.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο για μεγάλης παλαιότητας διαμερίσματα που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση. Ακολουθούν η Αθήνα (Ομόνοια), ο Βύρωνας (περιοχή Ανάληψης), η περιοχή του Παναθηναϊκού Σταδίου, η Καισαριανή και τα Ιλίσια που εμφάνισαν ρυθμούς αύξησης τιμών από 7 έως 10% το τελευταίο τρίμηνο της χρονιάς, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του 2021. Σε αυτές τις περιοχές οι τιμές, για παλιά ακίνητα, κατασκευής τις δεκαετίες του 1960 ή του 1970, που έχουν ανάγκη από ανακαίνιση ξεκινούν από 1.300 έως 1.400 ευρώ. Οι περιοχές αυτές συγκεντρώνουν υψηλή ζήτηση, γεγονός που διατηρεί σε υψηλά επίπεδα και τα ενοίκια.
Την ανοδική τάση για κατοικία στην Αθήνα υποστηρίζουν και τα νέα οικιστικά projects που αφορούν είτε τη μετασκευή σε εγκαταλελειμμένων κτιρίων σε κατοικία είτε τη δημιουργία νέων ξενοδοχείων. Αυτή τη στιγμή, στην Αθήνα, εκτός από τα μεγάλα έργα, όπως το ξενοδοχείο Moxy της Prodea Investments στην Ομόνοια, που θα ολοκληρωθεί φέτος, βρίσκονται σε εξέλιξη πολλά έργα ανακαίνισης παλαιών κτιρίων ή μετατροπής τους σε κατοικίες.
Η γενιά του ενοικίου
Τα νέα οικιστικά projects συνάδουν με την κυρίαρχη τάση στο real estate, τη γενιά των ενοικιαστών, όπως καταγράφεται σε πρόσφατη έρευνα της εταιρίας πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis. Η βέβαιη δηλαδή, αδυναμία ενός πολύ μεγάλου ποσοστού σημερινών νέων να αποκτήσουν ιδιόκτητο σπίτι διαμορφώνει τη γενιά ενοικιαστών (Generation Rent), η οποία αναμένεται να κυριαρχήσει τις επόμενες δεκαετίες ακόμη και στις χώρες υψηλής ιδιοκατοίκησης, όπως η Ελλάδα και η Ισπανία.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης βασικού μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση.
Χαρακτηριστικό είναι για την Ελλάδα το γεγονός ότι μεταξύ 1998 και 2019 ο βασικός μισθός προσαρμοσμένος στον πληθωρισμό έχει ελαφριά μειωθεί, όταν οι αξίες διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί κατά 57% με βάση τους δείκτες της Τραπέζης της Ελλάδος. Στην Μεγάλη Βρετανία, οι διαφορετικές ταχύτητες είναι ακόμη πιο έντονες αφού τα τελευταία 20 χρόνια οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 173% όταν η αύξηση των μισθών ήταν μόλις 19%. Επιπρόσθετα, οι διαδοχικές οικονομικές κρίσεις, η αυστηροποίηση των κριτηρίων τραπεζικής δανειοδότησης, η εργασιακή ανασφάλεια, η παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα, η μείωση των γάμων/γεννήσεων και η αδυναμία του κράτους να ρυθμίσει την αγορά μέσω προγραμμάτων ανέγερσης φθηνών κατοικιών, δημιουργούν το ιδανικό πλαίσιο για την πλήρη αποφυγή της ανάληψης ρίσκου αγοράς κατοικίας, από τους σημερινούς νέους.
Η μεταβολή των τιμών στο κέντρο της Αθήνας (4ο τρίμηνο 2021 vs 4o τρίμηνο 2020)
- Αθήνα (Ψυρρή) -9,62%
- Αθήνα (Άνω Κυψέλη-Ελικώνος) -5,37%
- Αθήνα (Γηροκοµείο) -4,59%
- Αθήνα (Νοσοκοµείο Παίδων) -4,56%
- Καισαριανή (Ανάληψη) -4,16%
- Βύρωνας (Νέα Ελβετία) -4,13%
- Αθήνα (Γκράβα) -3,35%
- Αθήνα (Α΄ Νεκροταφείο) -3,20%
- Αθήνα (Χίλτον) -3,10%
- Αθήνα (Πολύγωνο) -2,66%
- Αθήνα (Πλάκα) -2,37%
- Αθήνα (Σταθµός Λαρίσης) -2,37%
- Αθήνα (Φιλοπάππου) -2,35%
- Αθήνα (Κυνοσάργους) -2,09%
- Αθήνα (Λόφος Στρέφη) -1,98% Αθήνα (Τρεις Γέφυρες) -1,50%
- Αθήνα (Ιπποκράτους) -1,64%
- Αθήνα (Γκύζη) -0,99%
- Αθήνα (Προµπονά) -0,79%
- Αθήνα (Κολιάτσου) -0,52%
- Αθήνα (Πλατεία Αττικής) -0,50%
- Αθήνα (Πλατεία Βικτωρίας) -0,43%
- Αθήνα (Μεταξουργείο) -0,41%
- Αθήνα (Ακαδηµία Πλάτωνος) -0,35%
- Αθήνα (Πλατεία Παπαδιαµάντη) -0,33%
- Αθήνα (Άγιος Παντελεήµονας) -0,11%
- Αθήνα (Άνω Πατήσια) 0,09%
- Αθήνα (Ακαδηµία) 0,15%
- Αθήνα (Κουντουριώτικα) 0,24%
- Αθήνα (Κουκάκι) 0,52%
- Αθήνα (Πλατεία Αµερικής) 0,72%
- Αθήνα (Ελληνορώσων) 1,07%
- Αθήνα (Κεραµεικός) 1,08%
- Αθήνα (Βοτανικός) 1,17%
- Αθήνα (Νιρβάνα) 1,27%
- Αθήνα (Μετς) 1,45%
- Βύρωνας (Αγορά) 1,46%
- Αθήνα (Άγιος Ελευθέριος) 1,61%
- Αθήνα (Άγιος Αρτέµιος) 1,62%
- Αθήνα (Μουσείο) 1,79%
- Ίλιον (Παλατιανή) 1,79%
- Αθήνα (Άγιος Ιωάννης) 1,80%
- Αθήνα (Παγκράτι) 1,81%
- Αθήνα (Πανόρµου) 1,94%
- Αθήνα (Άνω Κυψέλη) 2,26%
- Αθήνα (Λυκαβηττός) 2,27%
- Αθήνα (Κέντρο) 2,38%
- Αθήνα (Άγιος Λουκάς) 2,62%
- Αθήνα (Σεπόλια) 2,71%
- Αθήνα (Πλατεία Βάθη) 2,98%
- Αθήνα (Κάτω Πετράλωνα) 3,06%
- Αθήνα (Εξάρχεια) 3,10%
- Αθήνα (Ιπποκράτειο) 3,68%
- Αθήνα (Άγιος Αντώνιος) 3,94%
- Αθήνα (Καλλιρόης) 3,99%
- Αθήνα (Αµπελόκηποι) 5,83%
- Αθήνα (Πλατεία Κάνιγγος) 5,89%
- Αθήνα (Γούβα) 6,36%
- Αθήνα (Οµόνοια) 7,06%
- Αθήνα (Παναθηναϊκό Στάδιο) 7,16%
- Καισαριανή (Άγιος Νικόλαος) 7,54%
- Αθήνα (Άγιος Σώστης) 7,98%
- Αθήνα (Νέα Κυψέλη) 8,10%
- Αθήνα (Ζάππειο) 10,95%
- Αθήνα (Ιλίσια) 11,07%
