Γράφει ο Ειδικός Συνεργάτης
«Κάνε με προφήτη, να σε κάνω πλούσιο». Αυτή είναι η απάντηση που εισπράττουμε, ρωτώντας «που οδηγείται η αγορά ακινήτων» μεσίτη που προτάσσει την αξιοπιστία του. Ο ίδιος όμως, μας κλείνει το μάτι, προτρέποντάς μας, να περιμένουμε, εάν θέλουμε να αγοράσουμε, από το Φθινόπωρο. Αυτή είναι η μία όψη του νομίσματος στην αγορά ακινήτων.
Η άλλη όψη, αυτή, σε μεγάλο βαθμό, που βλέπει το φως της δημοσιότητας, θέλει ελλείψει συναλλαγών, να μην είναι δυνατή η εξαγωγή συμπερασμάτων, σε πρώτη φάση, για το εάν οι τιμές έχουν υποχωρήσει από τον Φεβρουάριο, οπότε ο κορονοϊός άρχισε να επισκιάζει την ελληνική οικονομία και βέβαια την κτηματαγορά. Το ερώτημα όμως, παραμένει. Που πραγματικά οδηγείται η αγορά κατοικίας;
Οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις
Αυτό που αποτελεί, εδώ και μήνες, βεβαιότητα, όπως εξηγούν αναλυτές, είναι ότι το εύκολο περιθώριο κέρδους των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι παρελθόν. Οι μόνοι που ενδεχομένως επηρεάζονται λιγότερο, σε σύγκριση με τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν μέσω Airbnb, είναι όσοι διαθέτουν ακίνητο σε πολύ καλή τοποθεσία. Στο κέντρο μεγάλων πόλεων, κοντά σε τουριστικό αξιοθέατο, μέσο σταθερής τροχιάς κτλ.
Σε κάθε, όμως, περίπτωση, για τους πολλούς, οι αποδόσεις των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων, που είχαν ξεκινήσει να υποχωρούν πριν από την έλευση της πανδημίας, είναι εάν όχι ανύπαρκτες, ασύμφορες. Ως αποτέλεσμα, όπως εξηγούν έμπειροι μεσίτες, η στάση αυτής της κατηγορίας ιδιοκτητών θα καθορίσει, ως ένα βαθμό, την επόμενη μέρα της αγοράς ακινήτων.
Ωστόσο, τη δεκαετία της κρίσης, όπως αναφέρουν, ιδιοκτήτες των καλών ακινήτων, δεν προχώρησαν σε «βιαστικά» πωλητήρια, εκτός από όσους είχαν πραγματική ανάγκη. Τηρούμενων των αναλογιών, αντίστοιχη είναι η τάση που επικρατεί σήμερα με τους (μικρο)επενδυτές του Airbnb, που, σε πολλές περιπτώσεις, τοποθέτησαν οικονομίες μιας ζωής σε ένα παλιό ακίνητο με στόχο να το εκμισθώσουν βραχυχρόνια.
Εμφανίζονται, δηλαδή, διατεθειμένοι, όπως αναφέρουν ορισμένοι από αυτούς στο Liberal.gr, να μην προχωρήσουν άμεσα σε πώληση σε χαμηλή τιμή, επειδή θεωρούν ότι η κρίση λόγω κορονοϊού θα είναι αργά η γρήγορα παρελθόν και από το επόμενο καλοκαίρι οι τουρίστες θα επιστρέψουν μαζικά. Έχουν ως plan b, εξάλλου, την λύση της μακροχρόνιας ενοικίασης, η οποία συναντά σημαντική ζήτηση. «Αρκετοί είναι εκείνοι που διατηρούν στάση αναμονής, χωρίς να παραιτούνται από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και περιμένουν να δουν πώς θα εξελιχθεί η ζήτηση ώστε να πράξουν αναλόγως», ανέφερε πρόσφατη έρευνα της EY, για λογαριασμό του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου Αθήνας.
Οι τιμές
Παρόλα αυτά, εάν το κλίμα στην οικονομία επιδεινωθεί από το Φθινόπωρο, η ανεργία αυξηθεί σημαντικά και το διαθέσιμο εισόδημα περιοριστεί, τότε δεν αποκλείεται να βγουν στην αγορά ακίνητα σε τιμές που προσεγγίζουν τα επίπεδα του 2016, πριν δηλαδή, η αγορά ακινήτων μπει σε τροχιά ανάκαμψης.
Εν γένει, εάν ακίνητα που πωλούνται σε τιμές έως 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό τείνουν να αποτελέσουν, εκ νέου (όπως συνέβαινε τα τελευταία χρόνια) κρίσιμη μάζα της αγοράς ακινήτων, τότε αυτό είναι ισχυρή ένδειξη ότι η κτηματαγορά έχει μπει σε νέο σπιράλ κρίσης. Αυτή όμως, τη φορά, όπως εξηγούν όσοι γνωρίζουν, θα είναι μικρής διάρκειας, λόγω των αναπτυξιακής στρατηγικής που εφαρμόζει η κυβέρνηση, αλλά και νέων μεγάλων επενδύσεων στο real estate.
Το 2019, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,3% έναντι αύξησης 1,8% το 2018, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Το πρώτο τρίμηνο της χρονιάς, οπότε η πανδημία ήταν υπόθεση που δεν αφορούσε την Ελλάδα, οι τιμές είχαν αυξηθεί κατά 6,9% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2019. Για το δεύτερο τρίμηνο της χρονιάς, βάσει στοιχείων μεσιτικών δικτύων, ο ρυθμός αύξησης των ζητούμενων τιμών πάτησε φρένο ή αλλιώς δεν υπήρξε άνοδος.
Τα πολυτελή ακίνητα
Την ίδια στιγμή, όσο παράδοξο κι αν μοιάζει, οι πολυτελείς κατοικίες, που πωλούνται δηλαδή τουλάχιστον προς μισό εκατ. ευρώ, συγκεντρώνουν ισχυρή ζήτηση. Μάλιστα, σύμφωνα με μεσίτες, η ζήτηση ενισχύθηκε εν μέσω lockdown με την επιτυχή διαχείριση της πανδημίας να κατέστησε την Ελλάδα ασφαλή προορισμό. Ενδεικτικό της τάσης αυτής είναι το γεγονός ότι τους μήνες Μάρτιο και Απρίλιο, 21 άτομα υψηλής εισοδηματικής κατηγορίας υπέβαλαν στην ΔΟΥ Εξωτερικού αίτηση με αντικείμενο την μεταφορά της φορολογικής τους κατοικίας στη χώρα μας.
Πρόκειται για το καθεστώς non-dom που επιτρέπει την επιβολή κατ’ αποκοπήν φόρου 100 χιλ. ευρώ με αντάλλαγμα την υλοποίηση επένδυσης ύψους, τουλάχιστον, μισού εκατ. ευρώ είτε σε ακίνητα είτε σε άυλους τίτλους. Οι κροίσοι όμως, επιλέγουν, κατά βάση, να τοποθετούνται σε πολυτελείς ιδιοκτησίες.
Εν γένει, όπως αναφέρουν οι μεσίτες, αυτή τη στιγμή, ευκαιρίες, κυρίως για ακίνητα που δεν είναι πρώτης κατηγορίας, υπάρχουν. Αναμένεται όμως, να αυξηθούν από το φθινόπωρο, αλλά, σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, ενδεχομένως δεν θα διαρκέσουν για μακρύ χρονικό διάστημα...
