Επενδύσεις ύψους 200 εκατ. ευρώ στους αποθηκευτικούς χώρους πραγματοποιήθηκαν την τελευταία διετία στη χώρα μας, σύμφωνα με όσα αναφέρει έκθεση της εταιρίας Geoaxis. Και μπορει σε όρους τετραγωνικών μέτρων, σε σχέση με το 2019 η απορρόφηση των αποθηκευτικών χώρων να είναι μικρότερη όμως, τα deals της χρονιάς που μας πέρασε είναι πιο σημαντικά, ενώ αυτή την περίοδο βρίσκεται σε εξέλιξη σε κεντρικά σημεία της χώρας μια κούρσα αναζήτησης μεγάλων εκτάσεων που μπορούν να φιλοξενήσουν εγκαταστάσεις logistics. Διαχρονική όμως, παθογένεια της συγκεκριμένης αγοράς είναι η απουσία επαρκούς αποθέματος που να ικανοποιεί τις σύγχρονες ανάγκες των χρηστών, παρά τις σημαντικές επενδύσεις των τελευταίων χρόνων.
Μπορεί δηλαδή, το διαθέσιμο μέγεθος αποθήκευσης εγκαταστάσεων logistics να υπερδιπλασιάστηκε την περίοδο 2003 - 2009 όμως, το μέσο μέγεθος έκτασης των αποθηκών - που έχουν χτιστεί ή αναβαθμιστεί- δεν έχει αυξηθεί.
Σύμφωνα με μελέτη του Πανεπιστημίου Αιγαίου, μόνο το 14% των αποθηκών διαθέτει εσωτερικό αποθηκευτικό χώρο που είναι μεγαλύτερος των 45.000 τ.μ., ενώ περισσότερο από το 62% είναι μικρότερες από 10.000 τ.μ.
Στην Αθήνα, η στέγαση χρήσεων είτε αυτές αφορούν βιομηχανική παραγωγή, είτε παραδοσιακή αποθήκη και 3PL, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,3 εκατομμύρια τ.µ. Από αυτά περίπου το 40% αντιστοιχεί σε εργοστάσια παραγωγής, μεγάλης παλαιότητας τα οποία έχουν σταματήσει προ αρκετών ετών τη λειτουργία τους και σήμερα χρησιμοποιούνται ως απλοί αποθηκευτικοί χώροι τύπου ξηρού φορτίου. Ταυτόχρονα, το υφιστάμενο απόθεμα έχει εσωτερικό ωφέλιμο ύψος μικρότερο των 9 μέτρων, περιορίζοντας σημαντικά τη δυνατότητα αποθήκευσης μέσω παλετών (τρόπος που κατά κόρον χρησιμοποιείται σε σύγχρονες μονάδες). Σημειώνεται ότι στις σύγχρονες αποθήκες το εσωτερικό ωφέλιμο ύψος απαιτείται να είναι πάνω από τα 10 μέτρα.
Τιμές και αποδόσεις
Όπως αναφέρει η έρευνα, σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 20.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά.
Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα σήμερα κυμαίνονται από 8% έως 8,50% και είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Για παράδειγμα, στην Μεγάλη Βρετανία ή στην Γερμανία οι αποδόσεις για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνονται από 4% έως 4,5%. “Η υψηλή απόδοση τόσο σε σχέση με άλλους κλάδους του Real Estate, όσο και με άλλα επενδυτικά προϊόντα (βλ. μετοχές, ομόλογα, καταθέσεις) αναμένεται να οδηγήσει θεσμικούς και μη επενδυτές στην ολοένα και μεγαλύτερη τοποθέτηση σε κτίρια αποθηκών/logistics στο άμεσο μέλλον” όπως εκτιμούν οι αναλυτές.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές; Για απολύτως τυπικούς χώρους, δίχως σύγχρονες προδιαγραφές και με ύψος μέχρι 9 μέτρα, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ενοικίασης, ανά μήνα και ανα τ.μ., καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 3,60 ευρώ. Δεύτερος κατατάσσεται ο Ασπρόπυργος με 3,36 ευρώ και ακολουθεί η Ελευσίνα με 2,45 ευρω. Χαμηλότερες διάμεσες ζητούμενες τιμές ενοικίασης εμφανίζουν τα Οινόφυτα με 2,25 ευρώ και το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ. Σίνδου με 1,79 ευρώ.
Η Geoaxis εκτιμά ότι τιμές άνω των 4 ευρώ ανά τ.μ. αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Προβλέπει δε πως οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης.
Η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια προς μίσθωση καταγράφεται στα Μεσόγεια Αττικής με 5.500 τ.μ, δεύτερος σε σειρά είναι ο Ασπρόπυργος με 4.042 τ.μ. και τρίτα έρχονται τα Οινόφυτα με 4.000 τ.μ. Τις μικρότερες διάμεσες διαθέσιμες επιφάνειες εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με επιφάνεια 2.805 τμ και η Ελευσίνα με επιφάνεια 1.500 τ.μ.
Όσον αφορά τις τιμές πώλησης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τ.μ. καταγράφεται στην Ελευσίνα με 1.000 ευρώ. Ακολουθούν ο Ασπρόπυργος με 596,30 ευρώ και τα Μεσόγεια Αττικής με 559,45 Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζουν το Καλοχώρι & ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 427,25 ευρώ τ.μ. και τελευταία έρχονται τα Οινόφυτα με τιμή 253,84 ευρώ / τ.μ.
Κατά τη Geoaxis, οι αξίες κινούνται σε ένα εύρος μεταξύ 250-1.000 ευρώ / τ.μ. ενώ η ζητούμενη τιμή για την Ελευσίνα (1.000 ευρώ/ τ.μ.) παρατίθεται στην έρευνα για λόγους πληρότητας. “Εκτιμούμε ότι η πλειοψηφία των αγγελιών στη συγκεκριμένη περιοχή αφορά σε ακίνητα που είτε έχουν σημαντικό υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, είτε βρίσκονται σε θέσεις με ευνοϊκό πολεοδομικό καθεστώς” σημειώνει η εταιρεία. Σε κάθε περίπτωση τα 1.000 ευρώ τ.μ., κατά τους αναλυτές, δεν αντιπροσωπεύουν μια μέση τιμή για αποθήκες στην Ελευσίνα, ενώ πωλήσεις άνω των 600 ευρώ/τ.μ. αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών.
