Στην περίοδο από το 1991 έως το 1995, αρκετά χρόνια προτού η Ελλάδα εισέλθει στη ζώνη του Ευρώ, το μέσο ποσοστό πληθωρισμού ήταν σχεδόν 14%. Τη διετία 1990 - 1991, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της εποχής, οι μισθοί αυξήθηκαν 16-18%, με την αντίστοιχη άνοδο στα ενοίκια να ξεπερνάει το εκρηκτικό 56%. Αν και οι πληθωριστικές πιέσεις των τελευταίων μηνών, που εκτοξεύθηκαν λόγω του ενεργειακού κόστους σε συνέχεια του πολέμου στην Ουκρανία, σχετίζονται περισσότερο με την πανδημία, την υπερβάλλουσα ρευστότητα και τη διατάραξη της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics) που οδήγησε στην ανατίμηση εμπορευμάτων και αγαθών, οι ιδιοκτήτες ακινήτων φαίνεται να ανήκουν στους λιγοστούς ευνοημένους των ανατιμήσεων.
Σύμφωνα με τους αναλυτές, οι τιμές ακινήτων σε περιόδους πληθωρισμού ή ακόμη και στασιμοπληθωρισμού (δηλαδή όταν ο ρυθμός ανάπτυξης είναι μικρός ή ανύπαρκτος) σχεδόν, πάντοτε, ανεβαίνουν. Αυτό γίνεται αντιληπτό εάν ληφθεί υπόψη ότι πληθωρισμός, για παράδειγμα, σε ποσοστό 10% σημαίνει ότι ένα αγαθό κοστίζει 110 ευρώ από 100 ευρώ μέχρι πριν από ένα χρόνο χωρίς να έχουν διαφοροποιηθεί οι συνθήκες ζήτησης.
Τι σημαίνει αυτό στην περίπτωση ενός ακινήτου; Ότι εάν αποκτηθεί σήμερα προς 200.000 ευρώ, ύστερα από ένα χρόνο με πληθωρισμό 10% ενδεχομένως θα έχει αξία 220.000 ευρώ. Πρόκειται για ονομαστική αύξηση, της οποίας όμως μεγάλο ποσοστό ενδέχεται να είναι πραγματικό, εάν το ακίνητο διαθέτει ποιοτικά χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, όπως εξηγεί μεσίτης, διαμερίσματα κοντά σε μετρό, τα οποία διαχρονικά ήταν περιζήτητα, τουλάχιστον μέχρι να τεθεί υπό έλεγχο η ενεργειακή κρίση θα συγκεντρώνουν ιδιαίτερα υψηλή ζήτηση, γεγονός που τροφοδοτεί και την πραγματική άνοδο των αξιών τους. Αντίθετα, εάν οι 200.000 ευρώ βρίσκονταν σε έναν αποταμιευτικό λογαριασμό, τότε σε ένα χρόνο θα η πραγματική τους αξία θα ήταν 180.000 ευρώ.
Με άλλα λόγια, τα ακίνητα - κυρίως όσα αποκτούνται με διαθέσιμη ρευστότητα και όχι δανεισμό - αποτελούν τον καλύτερο τρόπο θωράκισης κεφαλαίων σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού. Ακόμη όμως, και με δανεισμό να αποκτηθούν, εάν ο δανειολήπτης εξασφαλίσει ένα σταθερό επιτόκιο – έστω και για μία ορισμένη περίοδο – θα εξακολουθεί να βρίσκεται προστατευμένος έναντι των πληθωριστικών διακυμάνσεων. Επίσης, σε περίπτωση που το ακίνητο ενοικιάζεται, εάν η μισθωτική σύμβαση προβλέπει τιμαριθμική αναπροσαρμογή του μισθώματος, τότε, ο ιδιοκτήτης είναι, εκ νέου, προστατευμένος, σε μεγάλο βαθμό, από τη μείωση της αξίας του κεφαλαίου του λόγω πληθωρισμού.
Την ίδια στιγμή, η αύξηση των τιμών οικοδομικών υλικών οδηγεί σε μεγαλύτερο κατασκευαστικό κόστος - πλέον τοποθετείται ακόμη και σε 1.500 ευρώ από 1.100 ευρώ ανά τ.μ. μέχρι πριν από μερικούς μήνες - και άρα σε υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης. Σε διαφορετική περίπτωση, ο εργολάβος θα πρέπει να συμβιβαστεί εάν όχι με…αρνητικό, με μηδενικό περιθώριο κέρδους, στρατηγική που οδηγεί σε βέβαιη χρεοκοπία. Δεδομένου όμως, ότι λόγω πολέμου, οι τιμές των οικοδομικών υλικών έχουν βρεθεί εκτός ελέγχου, δύσκολα θα είχε τη δυνατότητα ένας αγοραστής ή επενδυτής, να αποκτήσει πολύ ακριβότερα, σε σχέση με ένα χρόνο πριν, ένα νεόδμητο ακίνητο. Ως αποτέλεσμα, όπως, ήδη, συμβαίνει, το «πάγωμα» των νέων οικοδομών θα τροφοδοτήσει μία ακόμη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των παλαιών διαμερισμάτων.
Πώς διαμορφώνονται οι τιμές
Με τα δεδομένα αυτά, οι πληθωριστικές πιέσεις αναμένεται να οδηγήσουν σε άνοδο τις τιμές στη συντριπτική πλειονότητα των περιοχών και των ειδών ακινήτων. Νεόδμητα και παλαιότερα ακίνητα που έχουν προδιαγραφές να ενοικιαστούν βραχυχρόνια (σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις η διάθεση για ταξίδι θα παραμείνει ιδιαίτερα υψηλή παρά τις ανατιμήσεις), κοντά σε μέσα σταθερής τροχιάς, μεγάλους οδικούς άξονες και με θέα, θα σύρουν το άρμα των αυξήσεων τιμών. Χωρίς αυτό να σημαίνει ότι δεν πρόκειται να αυξηθούν οι αξίες και στα υπόλοιπα λιγότερο προνομιακά ακίνητα. Δεν είναι τυχαίο ότι αυτή τη στιγμή, διαμερίσματα τρίτου ή υψηλότερου ορόφου, χωρίς ασανσέρ και με μεγάλη ανάγκη για ανακαίνιση, πωλούνται προς περισσότερο από 1.000 ευρώ ανά τ.μ., ζητούμενο τίμημα που θα θεωρούνταν απαγορευτικό πριν από λίγο καιρό.
Ειδικότερα, στην Αττική, τα σκήπτρα της ανόδου τιμών κρατούν τα Νότια προάστια όπου οι τιμές ξεκινούν από 2.900 ευρώ ανά τ.μ. Οι συνοικίες εξάλλου, που βρίσκονται σε κοντινή απόσταση από τη θάλασσα ευνοούνται από το έργο του Ελληνικού, όπως και την ευρύτερη αναμόρφωση της Αττικής Ριβιέρας.
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Δανός / BNB Parisbas, «οι νέες επενδύσεις σε υποδομές, με βάση τις κυβερνητικές ανακοινώσεις, αναμένεται να μετατοπίσουν τη ζήτηση και σε άλλες περιοχές όπως τα δυτικά προάστια, όπου έχει επίσης αρχίσει να ανακάμπτει η κατασκευαστική δραστηριότητα. Στις δυτικές συνοικίες, οι τιμές έχουν ως εκκίνηση τα 1.400 ευρώ ανά τ.μ.
Όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, την υψηλότερη ζήτηση εμφανίζουν οι Αμπελόκηποι (με τιμές από 1.800 τ.μ.), με το σύνολο της Αθηναϊκής πρωτεύουσας να προσελκύει ζήτηση. Ξεχωρίζουν το Κουκάκι, το Μετς, ο Βοτανικός, η Πανόρµου η Άνω Κυψέλη, ο Λυκαβηττός, τα Κάτω Πετράλωνα, τα Ιλίσια, το Ζάππειο και το Παναθηναϊκό Στάδιο. Μένει να φανεί, εάν λόγω ενεργειακού κόστους και πληθωρισμού, η ζήτηση θα ισχυροποιηθεί για διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας τα οποία, λόγω και υψηλότερης θερμοκρασίας σε σχέση με τον αττικό Βορά, συνοδεύονται με μικρότερες δαπάνες θέρμανσης, αλλά και με μικρότερα κόστη μετακίνησης εξαιτίας της εγγύτητας με μέσα σταθερής τροχιάς.
Σημαντική ζήτηση προσελκύουν και τα Βόρεια προάστια προς τα οποία η στροφή διευρύνθηκε εν μέσω πανδημίας που έστρεψε ολοένα και περισσότερους σε ακίνητα μεγαλύτερης επιφάνειας ανεξαρτήτως παλαιότητας. Στα Βόρεια προάστια ο Χολαργός και το Μαρούσι ηγούνται της ζήτησης, όπου οι τιμές για διαμερίσματα άνω των 15 χρόνων ξεκινούν από 1.400 ευρώ/τ.μ. και 1.200 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα
