Του Γιώργου Φιντικάκη
Τα πάνω- κάτω στην κτηματαγορά πρόκειται να φέρει η επικείμενη 3ετής αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα. Το μέτρο που αναμένεται να πυροδοτήσει ένα νέο κύμα ζήτησης για τα καινούργιας κατασκευής σπίτια, θα συνοδευτεί φυσιολογικά από πτώση τιμών στο στοκ των εκατοντάδων χιλιάδων παλαιών.
Το ράλι τιμών που εκδηλώνεται την τελευταία διετία, με άνοδο σε περιοχές ή κατηγορίες ακινήτων, τα χαρακτηριστικά των οποίων δεν το δικαιολογούν, εκτιμάται ότι θα φρενάρει, σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς.
Η τάση αυτή, να ανεβαίνουν απότομα και αυθαίρετα οι τιμές ακόμη και σε προβληματικά ακίνητα, σε όχι προβεβλημένες περιοχές, με πρόσχημα το Airbnb και το περισσότερο ή λιγότερο υπαρκτό ενδιαφέρον ξένων αγοραστών, εκτιμάται ότι θα αναχαιτιστεί όταν θα ισχύσει η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα.
Διότι για ένα καινούργιο διαμέρισμα αξίας 100.000 ευρώ, του οποίου η άδεια οικοδομής θα εκδοθεί στις αρχές του 2020, ο αγοραστής θα πληρώνει μόνο φόρο μεταβίβασης ύψους 3% (3.000 ευρώ), αντί για το σημερινό ΦΠΑ 24% (24.000 ευρω), άρα είναι λογικό να το προτιμήσει έναντι ενός παλαιού στην ίδια περιοχή. Τις τιμές των μεταχειρισμένων θα ρίξει άλλωστε η μαζική διάθεση προς πώληση στην αγορά, των ακινήτων που έχουν ήδη αγοραστεί ή πρόκειται να αγοραστούν από funds, όταν και όποτε αυτό ξεκινήσει να κάνει δυναμικά την εμφάνισή του.
Τα τελευταία δεκατρία χρόνια, δηλαδή από το 2006 και μετά οπότε και επιβλήθηκε ο ΦΠΑ στην οικοδομή, τα μεταχειρισμένα ακίνητα έχουν πάρει το πάνω χέρι στην αγορά. Ο συγκεκριμένος φόρος, μαζί με την οικονομική κρίση, και την έλλειψη δανεισμού, έστρεψαν μαζικά το αγοραστικό ενδιαφέρον σε αυτά.
Το γεγονός ότι τα παλαιότερα σπίτια βαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης, που έχει πλέον υποχωρήσει σε 3% (από 10% που ήταν μέχρι και το 2013), δημιούργησε μια διαφορά 21% ανάμεσα στον φόρο που επιβάλλεται σε όσα κατασκευάσθηκαν μετά το 2006, στρέφοντας μαζικά τους υποψήφιους αγοραστές στα πρώτα.
Χρόνια τώρα τα μεσιτικά γραφεία αντιμετωπίζουν περιπτώσεις Ελλήνων και ξένων αγοραστών, που όταν καλούνται να επιλέξουν ανάμεσα σε δύο ακίνητα στην ίδια περιοχή, ένα κατασκευής μετά το 2006, και ένα πριν, προτιμούν να αγοράσουν το τελευταίο για να επωφεληθούν από τον μειωμένο φόρο.
Τώρα το σκηνικό αυτό αλλάζει άρδην. Η τριετής αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα, εκτιμάται από παράγοντες της αγοράς, ότι θα λειτουργήσει ως ανάχωμα στις ανεξέλεγκτες αυξήσεις τιμών στα μεταχειρισμένα. Τα τελευταία αυξήθηκαν μεσοσταθμικά πέρυσι, κατά 8,9% έναντι 6,9% των νεόδμητων, (δίκτυο πανελλαδικών μεσιτών Re/max), με την ψαλίδα να αυξάνεται ακόμη περισσότερο φέτος.
Το εύρος ωστόσο της πτώσης στις τιμές των παλαιών θα εξαρτηθεί από το εύρος που θα έχει το πάγωμα του ΦΠΑ στα νεόδμητα. Όσο μεγαλύτερο αυτό είναι, τόσο περισσότερα θα είναι και τα νέα σπίτια που θα προσελκύσουν το ενδιαφέρον των αγοραστών λόγω μείωσης του φόρου, και επομένως τόσο γρηγορότερα θα πέσουν και οι τιμές στα παλαιά.
Διότι η τριετής αναστολή του ΦΠΑ 24% στις οικοδομές θα συμπεριληφθεί στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή εντός του μήνα και σύμφωνα με πληροφορίες θα αφορά:
Τόσο τα ακίνητα των οποίων οι οικοδομικές άδειες θα εκδοθούν από τις αρχές του 2020.
Όσο και τα ακίνητα των οποίων η οικοδομική άδεια εκδόθηκε εντός του 2019 αλλά μέχρι την εφαρμογή της νέας διάταξης δεν θα έχουν ξεκινήσει οι εργασίες κατασκευής της οικοδομής. Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, στο πρώτο εξάμηνο του έτους εκδόθηκαν 7.162 οικοδομικές άδειες, πολύ περισσότερες απ'' ότι την αντίστοιχη περυσινή περίοδο.
Την ίδια στιγμή η εξαγγελία για πάγωμα του ΦΠΑ, έχει φρενάρει την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών. Η αγορά περιμένει την αναστολή του φόρου προκειμένου να πάρει τις αποφάσεις της, με ανθρώπους του χώρου να εκτιμούν ότι ο οι τελευταίοι μήνες του 2019 θα χαρακτηριστούν από πάγωμα στην έναρξη νέων οικοδομών, όπως φυσικά και στις πωλήσεις νεόδμητων ακινήτων.
Το ερώτημα φυσικά δεν είναι μόνο κατά πόσο θα μειωθούν οι τιμές των παλαιών, αλλά και τι θα συμβεί με εκείνες των καινούργιων. Σε πρόσφατη μελέτη του ΙΟΒΕ επισημαίνονταν ότι μια μείωση του συντελεστή ΦΠΑ από το 24% στο 13% θα προσέφερε στους κατασκευαστές τη δυνατότητα μείωσης των τιμών πώλησης νέων κατοικιών κατά περίπου 9%. Σύμφωνα με το σκεπτικό αυτό, η παντελής αναστολή του ΦΠΑ μεταφράζεται σε ακόμη μεγαλύτερη μείωση. Το γεγονός ωστόσο ότι ένα μέρος της ζήτησης που σήμερα είναι στραμμένο στα παλαιά, θα "μετακομίσει" στα καινούργια, θεωρείται βέβαιο ότι θα δημιουργήσει νέες συνθήκες, και μπορεί να πυροδοτήσει για ένα διάστημα, άγνωστο πόσο, νέες αυξητικές τάσεις στα τελευταία, μέχρις ότου η αγορά βρει ξανά την ισορροπία της.
