Αναπτυξιακή ώθηση εκτιμάται ότι θα δώσει στην αγορά ακινήτων το μέτρο της παροχής φοροαπαλλαγών για ανακαινίσεις κατοικιών και κτιρίων, μετά και την πρόσφατη δημοσίευση της απόφασης των υπουργείων Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας που ενεργοποιεί όσα προβλέπει ο νόμος 4646/2019 («Φορολογική μεταρρύθμιση με αναπτυξιακή διάσταση για την Ελλάδα του αύριο»).
Ουσιαστικά, οι ιδιοκτήτες που έχουν προχωρήσει ή δρομολογούν «λίφτινγκ» του ακινήτου τους -είτε κατοικία είτε εμπορική ιδιοκτησία- θα εξασφαλίζουν έκπτωση φόρου 40% επί των επιλέξιμων δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης. Πρόκειται δηλαδή, για έξοδα, με ανώτατο όριο τις 6.400 ευρώ, που μπορεί να έχουν πραγματοποιηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2020 και θα αφαιρούνται από το φόρο εισοδήματος.
Το μέτρο αυτό θα δώσει ώθηση στην κτηματαγορά, όπου το 2020 εξαιτίας της πανδημίας η αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης αναχαιτίστηκε και περιορίστηκε στο 2,3%, ποσοστό που θα ήταν διψήφιο, εάν δεν είχε ξεσπάσει ο Covid-19. Μεσίτες εξηγούν στο LiberalΜarkets ότι η έκπτωση φόρου είναι ισχυρό κίνητρο όχι μόνο για φορολογικούς λόγους, αλλά κυρίως επειδή θα οδηγήσει στην αύξηση της εμπορικής αξίας ακινήτων που σήμερα βρίσκονται σε κακή κατάσταση.
Με τον τρόπο αυτό, ωφελείται το real estate, καθώς όσοι έχουν ολοκληρώσει την ανακαίνιση του ακινήτου τους, θα μπορούν να προσβλέπουν σε υπεραξίες από την ενδεχόμενη πώληση ή έστω ενοικίασή του, έχοντας εξασφαλίσει μία σημαντική έκπτωση φόρου. Αντίστοιχα, όσοι αγοράζουν κατοικίες, γραφεία ή καταστήματα σε κακή κατάσταση θα ενθαρρύνονται να προχωρήσουν στην αναβάθμισή τους, καθώς η βάση κόστους θα είναι μικρότερη.
Τα μυστικά της ανακαίνισης
Σύμφωνα με τους ειδικούς, η ανακαίνιση αποτελεί την πιο σύντομη οδό για την αύξηση του ενοικίου ή της τιμής πώλησης και για την προσέλκυση ενοικιαστών ή αγοραστών υψηλότερης εισοδηματικής κατηγορίας, αντίστοιχα. Έχει δε εκτιμηθεί πως ένα ακίνητο για κάθε δέκα χρόνια που περνούν, χάνει άνω του 10% της αξίας του.
Ωστόσο, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να έχουν υπόψη μία βασική αρχή. Ότι το κόστος ενδέχεται να έχει αποκλίσεις σε συνάρτηση με τις απαιτήσεις κάθε ιδιοκτήτη, αλλά και των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν.
Πώς όμως, διαμορφώνεται το βασικό σενάριο κόστους για την ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 80 τ.μ. με σαλόνι, δύο υπνοδωμάτια, λουτρό και WC, που έχει κατασκευαστεί το 1970;
Υπολογίζεται ότι απαιτούνται έως:
- 1.000 ευρώ για την κατάρτιση μελέτης ανακαίνισης, που θα αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου, το ακριβές κόστος, θα περιλαμβάνει τα σχέδια ανακαίνισης και το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης των εργασιών. Η μελέτη ανακαίνισης μπορεί να είναι είτε τρισδιάστατης απεικόνισης, είτε σε επίπεδο κάτοψης, εάν, απλώς, το ζητούμενο είναι να εντοπιστεί η κατάλληλη διαρρύθμιση του χώρου. Το παραπάνω κόστος περιλαμβάνει και την εξασφάλιση έγκρισης δόμησης.
- 1.700 ευρώ για την αποξήλωση των παλαιών ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων και την τοποθέτηση καινούργιων. Οι νέες ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις περιλαμβάνουν το σύνολο των γραμμών φωτισμού και παροχής ρεύματος για όλους τους χώρους του ακινήτου, όπως και ενισχυμένες γραμμές, ώστε να είναι εφικτή η ταυτόχρονη χρήση πολλών συσκευών. Περιλαμβάνεται και η τοποθέτηση γραμμών χαμηλής τάσης.
- 1.600 ευρώ για την αφαίρεση των παλαιών υδραυλικών και αποχετευτικών εγκαταστάσεων και την αντικατάστασή τους με καινούργιες. Τοποθετούνται, δηλαδή, εγκαταστάσεις ύδρευσης ζεστού - κρύου νερού στην κουζίνα και το μπάνιο και προβλέπεται η δημιουργία παροχών νερού-αποχέτευσης για την κουζίνα μαζί με το πλυντήριο πιάτων, για το μπάνιο μαζί με το πλυντήριο ρούχων, ενώ υλοποιούνται νέες γραμμές για τον ηλεκτρικό ή ηλιακό θερμοσίφωνα.
- 2.700 ευρώ για την ανακαίνιση του λουτρού, που περιλαμβάνει την τοποθέτηση καινούργιων πλακιδίων, ειδών υγιεινής, μπαταριών κτλ. Όπως και την αντικατάσταση του WC, με το εμβαδόν ενός τυπικού μπάνιου να τοποθετείται σε 4 τ.μ., το οποίο αυξάνεται σε 25 τ.μ., εάν συμπεριληφθούν οι τοίχοι.
- 2.500 ευρώ για την υλοποίηση ελαιοχρωματισμών- συμπεριλαμβανομένου του κόστους αγοράς των υλικών- εργασία που περιλαμβάνει την αφαίρεση των παλαιών χρωμάτων από τοίχους και οροφές. Σύμφωνα με τους ειδικούς, σημαντικό ρόλο παίζει η κατάσταση των επιφανειών που πρόκειται να βαφτούν, με δεδομένα την παλαιότητα του ακινήτου, αλλά και την ενδεχόμενη ύπαρξη υγρασίας, που απαιτεί την υλοποίηση ειδικών εργασιών επεξεργασίας και μόνωσης.
- 5.000 ευρώ για την αντικατάσταση των εξωτερικών κουφωμάτων με καινούργια από αλουμίνιο βαρέως τύπου, με διπλά τζάμια και ηλεκτρικά ρολά από φυλλαράκι αλουμινίου με πολυουρεθάνη. Το κόστος αντιστοιχεί σε περίπου δύο μπαλκονόπορτες με ανοιγόμενα φύλλα και ρολά, με ύψος περίπου 2,10 μέτρα, δύο ανοιγόμενα παράθυρα και ένα παράθυρο μπάνιου. Όπως συνιστούν οι επαΐοντες, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσέξουν την ποιότητα κατασκευής, το χρώμα, την προμηθεύτρια εταιρεία και κυρίως τον τεχνικό που θα τοποθετήσει τα καινούργια κουφώματα.
- 3.000 ευρώ για την ανακαίνιση – επίπλωση της κουζίνας. Το κόστος είναι συνάρτηση των υλικών που θα χρησιμοποιηθούν, όπως η μελαμίνη, το βαμμένο MDF, το γυαλί ή το ξύλο. Επίσης, συνίσταται, από την αρχή, να γίνει η επιλογή του εξοπλισμού που θα χρησιμοποιηθεί στην κουζίνα, όπως ο νεροχύτης, ο απορροφητήρας, η ηλεκτρική κουζίνα κτλ., προκειμένου να είναι συμβατός με τις παροχές ύδρευσης ή ρεύματος που έχουν δημιουργηθεί.
