Του Κωνσταντίνου Μαριόλη
Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα παίρνει ανάσα αποκλειστικά και μόνο από κάποιες επενδύσεις σε ξενοδοχεία καθώς και από την ζήτηση για γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών. Όμως, οι ανάσες αυτές είναι πολύ μικρές για να μπορέσει να ξεφύγει το ελληνικό real estate από τη... μιζέρια της τελευταίας δεκαετίας. Μία δεκαετία στη διάρκεια της οποίας τα διαμερίσματα έχασαν σχεδόν το 50% της αξίας τους με την αρνητική τάση να διατηρείται ακόμη και το 2017, αν και με πιο ήπιο ρυθμό.
Για τις ζοφερές προοπτικές του real estate στην Ελλάδα - αν δεν αλλάξουν οι πολιτικές που εφαρμόζονται σε διάφορα πεδία - προειδοποιούν ξένοι οίκοι αλλά και η Τράπεζα της Ελλάδος. Όσο η κυβέρνηση συνεχίζει να εφαρμόζει πολιτικές που δεν αποσκοπούν στην ταχύτερη ανάπτυξη και στην προσέλκυση επενδύσεων και παράλληλα «φορτώνει» τα ακίνητα με φόρους, τόσο απομακρύνεται η ανάκαμψη των τιμών και οι ιδιοκτήτες θα αναζητούν τρόπους να ξεφορτωθούν τα ακίνητα σε ένα φαύλο κύκλο χωρίς τέλος.
Το συμπέρασμα είναι πως θα πρέπει να ενισχυθεί η ρευστότητα στην αγορά, να χαλαρώσουν περαιτέρω και τελικά να αποσυρθούν τα capital controls, να σταθεροποιηθεί το φορολογικό πλαίσιο και να αρχίσει να αυξάνεται το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα, αν θέλουμε η αγορά ακινήτων θα μην παραμείνει... βυθισμένη στην «άβυσσο» που προκάλεσε η δραματική ύφεση μετά το 2008.
Παράλληλα, το τεράστιο project της μείωσης των «κόκκινων» δανείων συνεπάγεται ότι οι τράπεζες θα αναγκαστούν και αυτές να «ξεφορτωθούν» δεκάδες χιλιάδες ακίνητα μέσα στα επόμενα χρόνια, με αποτέλεσμα να εκφράζονται φόβοι ότι θα συνεχιστεί η κατρακύλα των τιμών.
Ενδεικτικά είναι τα όσα αναφέρει σε χθεσινή της έκθεση η Bank of America Merrill Lynch, η οποία μας προειδοποιεί να μην περιμένουμε σύντομα την ανάκαμψη των τιμών στην αγορά ακινήτων. Η αμερικανική επενδυτική τράπεζα όχι μόνο δεν «βλέπει» ανάκαμψη των τιμών τα επόμενα χρόνια, αλλά εκτιμά ότι είναι ορατός ο κίνδυνος περαιτέρω πτώσης, ακριβώς λόγω της ανάγκης να βγει από τους ισολογισμούς των τραπεζών ένας μεγάλος όγκος ακινήτων.
Η κατάσταση στην Ελλάδα θεωρείται πολύ χειρότερη από άλλες χώρες που βίωσαν κρίση στην αγορά ακινήτων, όπως η Ιρλανδία και η Ισπανία. Στην Ιρλανδία, για παράδειγμα, η ανάκαμψη της αγοράς βρήκε στήριξη στην έλλειψη προσφοράς και στη χαμηλή φορολογία των ακινήτων, ενώ πολλά ακίνητα από «κόκκινα» δάνεια βρίσκονταν στο Λονδίνο και δεν δυσκολεύτηκαν να βρουν τιμές. Τίποτα από αυτά δεν ισχύει στην περίπτωση της Ελλάδας, αφού τα ακίνητα αποτελούν τον πρώτο στόχο της κυβέρνησης για φορολογικά έσοδα και επιβαρύνονται πολύ περισσότερο από την υπόλοιπη Ευρώπη.
Ακόμη και στην Ισπανία, όπου καταγράφηκε ήπια ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων τα τελευταία χρόνια, οι επαναλαμβανόμενοι φόροι στα ακίνητα είναι πολύ χαμηλότεροι από την Ελλάδα. Στην Ελλάδα διαμορφώνονται στο 2,75% του ΑΕΠ, ενώ στην Ισπανία δεν ξεπερνούν το 1,2% του ΑΕΠ, στην Ιταλία το 1,4% του ΑΕΠ και στην Ιρλανδία το 1,1%.
Μάλιστα, η BofA ML παραθέτει στοιχεία της Τρ. Πειραιώς που δείχνουν ότι τα ακίνητα που πωλήθηκαν μέσω της πλατφόρμας της τράπεζας απέσπασαν κατά μέσο όρο τιμές 11% χαμηλότερες από τις τρέχουσες τιμές στην αγορά. Οι κατοικίες «έπιασαν» τιμές 10% χαμηλότερες από τις τρέχουσες στην αγορά, τα εμπορικά ακίνητα 13% χαμηλότερες και τα οικόπεδα 5% χαμηλότερα.
Οι χειρότερες συνθήκες επικρατούν στην αγορά κατοικιών. Υπενθυμίζεται ότι ζούμε στη χώρα η οποία προ κρίσης κατείχε με διαφορά το υψηλότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ευρωζώνη, το οποίο, ωστόσο, μειώθηκε αισθητά την τελευταία δεκαετία.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι πιέσεις στις τιμές κατοικιών συνεχίστηκαν το 2017 ενώ από το δ' τρίμηνο του έτους παρατηρήθηκε τάση σταδιακής σταθεροποίησης. Ειδικότερα, βάσει των στοιχείων-εκτιμήσεων που συλλέγονται από τα πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων το α' τρίμηνο του 2018 ήταν μειωμένες οριακά κατά 0,2% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017.
Για το σύνολο του 2017, οι τιμές των διαμερισμάτων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό 1,0%, έναντι μείωσης κατά 2,4% το 2016. Σωρευτικά, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 42,1% από το 2008 έως το α' τρίμηνο του 2018, ενώ με διάκριση κατά γεωγραφική περιοχή η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -44,5% και Θεσσαλονίκη: -46,4%).
Η ΤτΕ εκτιμά, ότι η σταθεροποιητική τάση στις τιμές των κατοικιών θα συνεχιστεί και τα επόμενα τρίμηνα και ότι η πρόσφατη αναπροσαρμογή των τιμών αντικειμενικού προσδιορισμού για τις 10.216 ζώνες της χώρας δεν αναμένεται να έχει σημαντική επίδραση στην αγορά και τις τιμές ακινήτων στη διάρκεια του 2018. Ωστόσο, η αναπροσαρμογή αναμένεται να συνεχιστεί στη διάρκεια του 2019 και του 2020 προκειμένου να επιτευχθεί σταδιακά η ευθυγράμμιση των αντικειμενικών αξιών με τις εμπορικές.
