Του Θεόδωρου Σεμερτζίδη
Η κρίση του 2008 προήλθε από την πτώση των τιμών της αγοράς ακινήτων και κυρίως των τιτλοποιημένων στεγαστικών δανείων. Επίσης η πτώση της αγοράς ακινήτων στην Ιαπωνία στις αρχές της δεκαετίας του '90 οδήγησε σε αποπληθωρισμό την ιαπωνική οικονομία η οποία ακόμη μαστίζεται από αυτόν.
Μετά από επτά χρόνια από την τελευταία κρίση μπορεί και πάλι η πτώση των τιμών των ακινήτων να οδηγήσει σε μια νέα ύφεση την παγκόσμια οικονομία;
Οι πιθανότητες είναι υπέρ του ναι όπως θα δούμε και παρακάτω, καθώς η πτώση της τιμής του πετρελαίου οδήγησε σε αλυσιδωτές αντιδράσεις τόσο τον κλάδο ενέργειας όσο και τον τραπεζικό κλάδο κι αυτός με την σειρά του απειλεί εκ νέου την σταθερότητα της παγκόσμιας οικονομίας αυξάνοντας την ανεργία.
Όπως παρατηρούμε και στον παρακάτω πίνακα οι τιμές των ακινήτων διεθνώς παρουσίασαν ανοδικές τάσεις το τρίτο τρίμηνο του προηγούμενου έτους, τόσο στις ανεπτυγμένες όσο και στις αναπτυσσόμενες οικονομίες.
Πηγή γραφήματος:Global Property Guide
Ανοδικά κινούνται οι τιμές των ακινήτων σε Μεγάλη Βρετανία, Αυστραλία καθώς και στις ΗΠΑ αυξάνοντας τις πιθανότητες μιας απότομης πτώσης αυτών σε συνδυασμό με την επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας.
Ωστόσο ενδιαφέρον έχει να δούμε πως επιδρούν οι τιμές των κατοικιών πάνω σε διάφορους οικονομικούς δείκτες και πια σχέση υπάρχει μεταξύ αυτών.
Στην προσπάθεια μας να εντοπίσουμε την επίδραση των τιμών των κατοικιών πάνω σε διάφορους οικονομικούς δείκτες θα χρησιμοποιήσουμε τον γνωστότερο αυτών τον S&P/Case Shiller 20 πολιτειών.
Ο δείκτης S&P/Case Shiller όπως φαίνεται και στο παρακάτω γράφημα βρίσκεται σε θετική συσχέτιση με το fed funds rate σε μια προσπάθεια της κεντρικής τράπεζας να περιορίσει την κυκλοφορία του χρήματος αυξάνοντας τα επιτόκια καταθέσεων προς τα πιστωτικά ιδρύματα. Τα τελευταία χρόνια η σχέση αυτή λόγω των μηδενικών ουσιαστικά επιτοκίων της FED δεν υπάρχει καθώς οι τιμές των ακινήτων συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά απέχοντας μόλις κατά 11,53% από τα υψηλά που βρέθηκε ο S&P/Case Shiller στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Άκρως ενδιαφέρον αποτελεί το γεγονός ότι η σχέση μεταξύ δανείων (συμπεριλαμβανομένου και των ανακυκλωμένων) βρίσκεται από την περίοδο της κρίσης κι έπειτα σε αρνητική συσχέτιση με τις τιμές των ακινήτων, ενώ προ κρίσης η συσχέτιση μεταξύ αυτών εμφανίζονταν θετική (βλ. παρακάτω γράφημα).
Από το 2009 κι έπειτα η «στρόφιγγα» των τραπεζών για δάνεια στον κλάδο των ακινήτων άρχισε σταδιακά να «κλείνει» όπου πλέον βρίσκεται κοντά στο να βρεθεί η χορήγηση δανείων κάτω από τις τιμές των ακινήτων. Να σημειώσουμε πως σε ένα σημαντικό ποσοστό της ανόδου των τιμών οφείλεται το γεγονός της ύπαρξης μαύρου χρήματος στην οικονομία και το οποίο αφού δεν μπορεί να κινηθεί προς τις τράπεζες (λόγω και των μικρών επιτοκίων) στρέφεται προς την αγορά ακινήτων. Τέλος η μείωση των επιτοκίων έχει ωθήσει αρκετούς αποταμιευτές προς την αγορά ακινήτων συντηρώντας κατά κάποιο τρόπο την ανοδική τάση των τιμών.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Ίσως η πιο λογική σχέση είναι αυτή μεταξύ των τιμών των κατοικιών και της ανεργίας, η οποία βρίσκεται σε αρνητική συσχέτιση μεταξύ τους. Μέχρι στιγμής η αμερικανική οικονομία έχει καταφέρει να επαναφέρει την ανεργία σε προ κρίσης επίπεδα χωρίς ωστόσο όμως να έχουν εκλείψει τα προβλήματα στον τομέα της εργασίας καθώς η ημιαπασχόληση βρίσκεται ακόμη υψηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Η τιμές των ακινήτων επηρεάζονται σημαντικά κυρίως από την απόδοση του 30 τούς ομολόγου το οποίο βρίσκεται σε θετική συσχέτιση με την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου. Όπως παρατηρούμε στο παρακάτω γράφημα η τιμές των ακινήτων βρίσκονται σε αρνητική συσχέτιση με την απόδοση του δεκαετούς ομολόγου στην προσπάθεια των επενδυτών να στραφούν σε πιο ασφαλείς επενδύσεις. Όπως διακρίνουμε η πτώση της απόδοσης του δεκαετούς ομολόγου διατηρεί την άνοδο των τιμών των ακινήτων σε υψηλά επίπεδα.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το παρακάτω γράφημα στο οποίο αναπαρίστανται οι τιμές των ακινήτων και ο δείκτης κυκλοφορίας χρήματος Μ2. Όπως διαπιστώνουμε οι τιμές των ακινήτων παραμένουν αδιάφορες όσο αφορά την προσφορά χρήματος κι αυτό γιατί ο δείκτης Μ2 βρίσκεται σταθερά σε ανοδική τάση ως απόρροια της νομισματικής πολιτικής των ΗΠΑ.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Προβληματισμό προκαλεί το παρακάτω γράφημα στο οποίο αναπαριστάτε η θετική συσχέτιση μεταξύ των τιμών των ακινήτων και του δείκτη S&P 500. Όπως διαπιστώνουμε (εξαιρώντας την διετία 2010-2012) η ενίσχυση του S&P 500 οδηγεί σε ενίσχυση και τις τιμές των ακινήτων ενώ η πτώση αυτού οδηγεί σε πτώση και αυτές. Το μεγάλο ερωτηματικό που προκύπτει είναι ότι η πτώση του S&P 500 το τελευταίο δίμηνο άφησε ανεπηρέαστες τις τιμές των ακινήτων με την απάντηση να δίνεται στους αμέσως επόμενους μήνες στο εάν και πάλι η μεταξύ τους συσχέτιση θα γίνει θετική ή όχι.
Πηγή γραφήματος: Fed graph
Όπως συνάγεται από τα παραπάνω οι πιθανότητες μιας πτώσης των τιμών των ακινήτων στο επόμενο χρονικό διάστημα είναι άνω του 50%, καθώς η επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας θα δημιουργήσει αρκετά προβλήματα σε αρκετές αναπτυγμένες και αναπτυσσόμενες οικονομίες γεγονός το οποίο θα επηρεάσει και την αμερικανική αγορά ακινήτων.
Κατά πάσα πιθανότητα η πτώση των τιμών των ακινήτων θα επιταχύνει την ύφεση στην παγκόσμια οικονομία δημιουργώντας για ακόμη μία φορά σημαντικά προβλήματα.
