Του Γιώργου Φιντικάκη
Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για να πάρει μπροστά το Ελληνικό, το μεγαλύτερο επενδυτικό project του προγράμματος αποκρατικοποιήσεων που φιλοδοξεί να φέρει 10 δισ. ευρώ προστιθέμενης αξίας στην ελληνική οικονομία.
Σε μια στιγμή που το κυβερνητικό σχήμα καλείται να δώσει ένα ισχυρό διαπιστευτήριο για την αλλαγή πορείας του στον τομέα της επιχειρηματικότητας, το Μέγαρο Μαξίμου δείχνει να έχει αποδεχτεί τα σφιχτά χρονοδιαγράμματα που προβλέπει για το Ελληνικό το ίδιο το προσχέδιο του μνημονίου, καθώς η επένδυση αποτελεί προαπαιτούμενο για την αξιολόγηση.
Σύμφωνα με αυτό, η αναθεωρημένη συμφωνία της κυβέρνησης με την ελληνο-αραβο-κινεζική κοινοπραξία υπό τη Lamda Development και τις Eagle Hills (Αμπου ντάμπι) και Fosun (Κίνα), πρέπει να έχει κλειδώσει μέσα στις επόμενες εβδομάδες, προκειμένου να έχει ψηφιστεί από τη Βουλή έως το τέλος Ιουνίου. Διότι το "New Deal" κυβέρνησης-επενδυτή για το Ελληνικό αποτελεί ένα από τα προαπαιτούμενα της πρώτης αξιολόγησης.
Ταχεία επανεκκίνηση άλλωστε της οικονομίας θα υπάρξει, όπως λέει και η αγορά, μόνο εφόσον διαμορφωθούν αντικειμενικές και σοβαρές προϋποθέσεις για μεγάλης κλίμακας επενδύσεις σε ακίνητα, σαν το Ελληνικό, που μόνο κατά την πρώτη πενταετία κατασκευής του προβλέπεται να δημιουργήσει 10.000 θέσεις εργασίας. Σε βάθος χρόνου μάλιστα, με ορίζοντα το 2031, το ΙΟΒΕ έχει εκτιμήσει ότι το Ελληνικό θα προσθέσει περισσότερες από 70.000 θέσεις εργασίας, και ότι η επένδυση είναι σε θέση να ενισχύσει το ΑΕΠ κατά 2%. Άλλες μελέτες μάλιστα έχουν κάνει λόγο για ενδυνάμωση της θέσης της Αθήνας ως τουριστικού προορισμού παγκοσμίως, με δυνατότητα για τη χώρα να προσελκύσει ακόμη και ένα εκατομμύριο επιπλέον τουρίστες κάθε χρόνο.
Δείγμα ακριβώς αυτής της πίεσης που ασκείται από κάθε πλευρά να ξεμπλοκάρουν οι μεγάλες επενδύσεις είναι και το γεγονός ότι όταν προ ημερών ο Δημήτρης Τσιλιμίγκας, διορισθείς από το Μέγαρο Μαξίμου για να συντονίσει τη διαπραγμάτευση με το επενδυτικό σχήμα, ζήτησε να του δοθεί παράταση ενός ακόμη μηνός, ενημερώθηκε από κορυφαία κυβερνητική πηγή πως δεν υπάρχει άλλο περιθώριο χρόνου. Είχε προηγηθεί η εκπνοή της αρχικής προθεσμίας για συμφωνία μεταξύ κυβέρνησης και επενδυτή στις 26 Απριλίου, δίχως αποτέλεσμα.
"Τα πάντα γύρω από το Ελληνικό πρέπει να έχουν κλείσει εντός του Ιουνίου" είναι το μήνυμα των δανειστών, που πιέζουν να κλείσει μια αποκρατικοποίηση που δύο χρόνια τώρα σέρνεται, και που από τον περασμένο Αύγουστο και μετά, η κυβέρνηση παζαρεύει τη βελτίωσή της. Αλλά ο χρόνος μετρά αντίστροφα καθώς η αρχική σύμβαση που είχε υπογραφεί μεταξύ ΤΑΙΠΕΔ και επενδυτή το Νοέμβριο του 2014 προέβλεπε πως το αργότερο εντός διετίας θα έπρεπε το Δημόσιο να έχει ολοκληρώσει κάθε εκκρεμότητα. Άλλωστε ο ίδιος ο υπουργός Οικονομικών Ευκλείδης Τσακαλώτος έχει δεσμευθεί ότι μέχρι το φθινόπωρο αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί οι συζητήσεις της κυβέρνησης με το επενδυτικό σχήμα για την αξιοποίηση του πρώην αεροδρομίου.
Σε αυτό το πολύμηνο παζάρι με το Ελληνικό, η διαπραγμάτευση κινείται γύρω από επτά βασικούς άξονες, από την εκκένωση της έκτασης (ζήτημα που έχει περιπλακεί από την παρουσία χιλιάδων προσφύγων), έως την επιφάνεια του Μητροπολιτικού πάρκου, το ύψος της κάλυψης με κατοικίες και εμπορικά κέντρα, τα σκουπίδια, ακόμη και τη δημιουργία κοιμητηρίου!
1. Μητροπολιτικό Πάρκο: Συζητείται η αύξηση της επιφάνειας του πάρκου από τα 2.000 στρέμματα που προέβλεπε το αρχικό πλάνο του επενδυτή στα 2.500 στρέμματα, επί ενός συνόλου έκτασης 6.200 στρεμμάτων. Υπάρχει ωστόσο ένα ερωτηματικό, ποιος θα αναλάβει το κόστος της συντήρησης που πλέον μεγαλώνει, και εκτιμάται σε 8-10 εκατ. ευρώ το χρόνο. Ηχεί παράδοξο ωστόσο η αρχική σύμβαση του 2014 ήταν ασαφής ως προς το ποιος ακριβώς θα το επωμιστεί. Στο τραπέζι βρίσκεται πρόταση να συσταθεί μια κοινοπραξία ανάμεσα στους οικείους Δήμους και τον επενδυτή, προκειμένου να μοιραστούν το κόστος της συντήρησης.
2. Κάλυψη με κατοικίες, εμπορικά κέντρα: Η κυβέρνηση έχει ζητήσει από τον επενδυτή να περιορίσει την κάλυψη της δομήσιμης έκτασης, που με βάση την αρχική του τεχνική πρόταση επρόκειτο να φτάσει στο 33%, δηλαδή σε περίπου 700.00 τ.μ., έναντι των 2.100.000 τ.μ. της επιτρεπόμενης. Προκειμένου να μειωθεί η κάλυψη, συζητείται σε μερικά από τα υπό σχεδίαση οικοδομικά τετράγωνα να ανεγερθούν λιγότερα 2όρωφα, και περισσότερα 3ώροφα κτίρια.
3. Μετεγκατάσταση φορέων: Έχουν προχωρήσει οι συζητήσεις με αρκετούς από τους δημόσιους φορείς και ιδιώτες χρήστες της έκτασης. Της "έξωσης" φαίνεται να γλιτώνει τμήμα των κεντρικών εγκαταστάσεων της Υπηρεσίας Πολιτικής Αεροπορίας (ΥΠΑ) που καταλαμβάνουν 270 στρέμματα, ενώ νέο χώρο πρέπει να βρει το κεντρικό αμαξοστάσιο του Οργανισμού Συγκοινωνιών (γύρω στα 400 λεωφορεία).
4. Κατασκευαστικές αλλαγές: Το αρχικό πλάνο προέβλεπε τη "βύθιση" τμήματος της λεωφόρου Ποσειδώνος προκειμένου να ενοποιηθεί το πάρκο με την παραλιακή ζώνη του Αγίου Κοσμά. Τώρα η τεχνική λύση που έχει προτείνει το Δημόσιο είναι να υπάρξει μια "ημιβύθιση" της Ποσειδώνος, δηλαδή ενός μόνο τμήμα της, και το κάτω σκέλος της λεωφόρου να στενέψει.
5. Παραχώρηση στο Δημόσιο εκτάσεων: Έχει ζητήσει το Δημόσιο από τον επενδυτή να του παραχωρήσει από τα συνολικά 6.200 στρέμματα μια έκταση 250 στρεμμάτων προκειμένου να καλύψει δικές τους ανάγκες.
6. Υποδομές: Στο τραπέζι βρίσκονται η συζήτηση για τη δημιουργία τόσο χώρου αποκομιδής απορριμμάτων (συζητείται να παραχωρηθεί γειτνιάζουσα έκταση του Δήμου Ελληνικού), όσο και νεκροταφείου. Το σκεπτικό είναι ότι δεν νοείται μια νέα πόλη σαν και αυτή που πρόκειται να δημιουργηθεί στο Ελληνικό να μην έχει δικό της χώρο ταφής σκουπιδιών, όπως και κοιμητήριο.
7. Άδεια καζίνο: Θεωρείται βέβαιη η προκήρυξη από το υπουργείο Οικονομικών διαγωνισμού για άδεια καζίνο στο παραλιακό τμήμα του Ελληνικού, και αφού θα έχει προηγηθεί αλλαγή όλης της σχετικής νομοθεσίας. Υπό αυτό το πρίσμα, εκτιμάται ότι το τίμημα για την άδεια που θα παραχωρηθεί για το Ελληνικό θα είναι υψηλό, άρα θα εισρεύσει στα κρατικά ταμεία σημαντικό ποσό.
Τα σχέδια για ενυδρείο, ουρανοξύστη, μαρίνα
Καλώς εχόντων των πραγμάτων, κάθε γραφειοκρατική ενέργεια που απαιτείται για να ξεκινήσει το μεγαλύτερο αυτή τη στιγμή έργο αστικής ανάπλασης στην Ευρώπη, αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί μέχρι τα τέλη της Άνοιξης ή τις αρχές του καλοκαιριού 2017, σύμφωνα με την ίδια τη Lamda Development. Σε μια τέτοια περίπτωση τα πρώτα κατασκευαστικά έργα θα ξεκινήσουν το φθινόπωρο του 2017.
Το Ελληνικό πρόκειται να αλλάξει ριζικά όχι μόνο την εικόνα του παραλιακού μετώπου αλλά ολόκληρης της Αττικής αφού θεωρείται βέβαιο ότι το φιλόδοξο σχέδιο ανάπλασης θα προσελκύσει σημαντικό αριθμό νέων τουριστών. Ένας ουρανοξύστης που θα συνδυάζει ξενοδοχείο, συνεδριακό και εμπορικό κέντρο, αθλητικές εγκαταστάσεις, και ένα μεγάλο ενυδρείο στα πρότυπα εκείνου του Ντουμπάι, περιλαμβάνει μεταξύ άλλων η πρόταση του αρχιτεκτονικού γραφείου Foster για τη μεταμόρφωσή του.
Ένα θέρετρο (resort) ανάλογου του Marina Bay Sands της Σιγκαπούρης, έχει στόχο να αποτελέσει ένα από τα τοπόσημα (landmark) της περιοχής. Κτίρια ιστορικής σημασίας του πρώην αεροδρομίου, όπως το ακίνητο που στέγαζε κάποτε το Κεντρικό Αερολιμένα Αθηνών (κτίριο Σάαρινεν στο πρώην ανατολικό αεροδρόμιο), όπως και πολλά από τα παλαιά συγκροτήματα εγκαταστάσεων συντήρησης και επισκευής αεροσκαφών (hangars), θα μετατραπούν σε εκθεσιακά κέντρα και μουσεία.
Η τοπική μαρίνα θα αναβαθμιστεί προκειμένου να μπορεί να δέχεται περισσότερα και μεγαλύτερα σκάφη, ενώ ο σχεδιασμός προβλέπει τη δημιουργία μιας νέας παραλίας, ελεύθερης πρόσβασης, μήκους μεγαλύτερης του ενός χιλιομέτρου.
Μεγαλύτερο από το Hyde Park
Η πιο μεγάλη ωστόσο και πιο εντυπωσιακή επένδυση θα είναι το Μητροπολοτικό πάρκο (έως 2.500 στρέμματα). Μεγαλύτερο από το Hyde Park του Λονδίνου (1.420 στρ) και σημαντικά μεγαλύτερο από κάθε άλλο ελληνικό πάρκο όπως ο Εθνικός Κήπος (160 στρ), το Κτήμα Συγγρού (950 στρ.) ή το Πάρκο Τρίτση (1.000 στρ). Σύμφωνα με τους υπολογισμούς του επενδυτικού σχήματος, η δημιουργία του θα απαιτήσει πάνω από 100.000 δένδρα και 2 εκατομμύρια θαμνώδη δέντρα. Το πάρκο θα εκτείνεται από το παραλιακό μέτωπο έως τη Λεωφόρο Βουλιαγμένης, ενώνοντας τον Αλιμο με τη Γλυφάδα και το δήμο Ελληνικού-Αργυρούπολης με τη θάλασσα.
Συμπληρωματικά με το πάρκο, τμήματα των διαδρόμων τροχοδρόμησης (απογείωσης και προσγείωσης του πρώην αεροδρομίου) θα μετατραπούν σε χώρους περιπάτου και αναψυχής, ενώ κοινόχρηστες υποδομές θα καλύψουν περί τα 1.630 στρέμματα, συμπεριλαμβάνοντας 150 παιδικές χαρές.
Συνολικά, οι κάτοικοι και επισκέπτες του Ελληνικού θα έχουν στη διάθεσή τους ένα οδικό δίκτυο 800.000 τ.μ, (δρόμοι, πλατείες, κ.λπ.), μαζί με εκτεταμένο δίκτυο ποδηλατοδρόμων και πεζοδρόμων (άνω των 50 χλμ) για τη μετακίνησή τους.
Στο χώρο προβλέπεται να αναπτυχθούν εκπαιδευτικά ιδρύματα και campus στέγασης φοιτητών, καθώς και ένα πρότυπο επιχειρηματικό πάρκο στοχεύοντας στην ανάδειξη του Ελληνικού ως προορισμού εκπαίδευσης, έρευνας και επιχειρηματικότητας.
Η οικιστική ανάπτυξη, σύμφωνα τουλάχιστον με το αρχικό πλάνο, θα συμπεριλάβει υπεραγορές, ξενοδοχεία 5 αστέρων, συγκροτήματα, πρότυπες τουριστικές υποδομές (νέο γήπεδο γκόλφ, αξιοποίηση του Ολυμπιακού Κέντρου Κανόε-Καγιάκ), και φυσικά πολυτελείς κατοικίες που θα απευθύνονται σε πολύ υψηλά βαλάντια
Η προστιθέμενη αξία των 10 δισ. ευρώ
Το οικονομικό προφίλ της συμφωνίας παραχώρησης του Ελληνικού, διάρκειας 99 ετών, έχει το δικό του ενδιαφέρον. Το τίμημα για την εξαγορά του 100% των μετοχών της Ελληνικόν ΑΕ είχε ανέλθει σε 915 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων το 33% καταβλήθηκε άμεσα και το υπόλοιπο θα δοθεί σε δόσεις εντός δέκα ετών. Στα παραπάνω θα πρέπει να προστεθούν επενδύσεις 1,2 δισ. ευρώ για έργα δημοσίου συμφέροντος (μερική υπογειοποίηση της λεωφόρου Ποσειδώνος, δίκτυα ρεύματος-ύδρευσης, έργα σύνδεσης με τραμ και μετρό, πεζόδρομοι, ποδηλατόδρομοι, κ.ά.) και φυσικά για τη δημιουργία του Μητροπολιτικού πάρκου. Αθροιστικά, το συνολικό τίμημα ανέρχεται σε 2,1 δισ. ευρώ.
Πλέον αυτών, η σύμβαση προβλέπει ότι για τα επόμενα 99 χρόνια, το 30% των καθαρών κερδών που θα αποφέρει η εκμετάλλευση κάθε είδους δραστηριότητας εντός του Ελληνικού, θα καταλήγουν στο Δημόσιο. Εχει εκτιμηθεί ότι θα απαιτηθούν συνολικά επενδύσεις άνω των 7 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 2 δισ. ευρώ μέσα στην πρώτη μόνο πενταετία. Το ποσό των 10 δισ. ευρώ που εκτιμάται ότι θα προκύψει για την οικονομία ως προστιθέμενη αξία από το Ελληνικό, συμπεριλαμβάνει τους φόρους και τις εισφορές που θα εισπράττει το Δημόσιο στη διάρκεια των 25 ετών που θα κρατήσουν οι επενδύσεις. Πρόκειται για 5 δισ. ευρώ από φόρους, και 5,5 δισ. ευρώ από ασφαλιστικές εισφορές.
