Του Γιώργου Φιντικάκη
Τα μέτρα για την οικοδομή αποτελούν σίγουρα ανάσα για την κτηματαγορά, ωστόσο κινδυνεύουν να αποδειχθούν δώρον άδωρον, αν δεν αντιμετωπιστεί η οδύσσεια που συνοδεύει μια απλή μεταβίβαση κατοικίας.
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που χρειάζεται να συγκεντρώσει ο πωλητής από Εφορία, Δήμο, Πολεοδομία, ασφαλιστικά ταμεία, Κτηματολόγιο και να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο, φτάνουν έως και τα... 18, κι αυτό εφόσον δεν πρόκειται για κάποια σύνθετη περίπτωση, όπως για παράδειγμα αγροτεμαχίου, μέρος του οποίου έχει χαρακτηριστεί δασικό.
Η βάσανος των δικαιολογητικών που βαρύνουν αποκλειστικά σχεδόν τον πωλητή είναι η μία όψη του νομίσματος. Η άλλη είναι το κόστος μεταβίβασης, που βαρύνει τον αγοραστή. Το κόστος για μια απλή μεταβίβαση αντιστοιχεί κατά μέσον όρο στο 7%-8% επί της υψηλότερης τιμής (αντικειμενικής ή εμπορικής) και ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί και να το ξεπεράσει.
Ενδεικτικά, για διαμέρισμα ή μονοκατοικία, εμπορικής αξίας 200.000 ευρώ, βγαίνει ένας επιπλέον λογαριασμός μεταξύ 14.000-15.000 ευρώ: Ο αγοραστής θα πληρώσει 3% φόρο μεταβίβασης (6.000 ευρώ), 2% μεσιτική αμοιβή (4.000 ευρώ), σχεδόν 1% συμβολαιογραφικα (1.700 ευρώ), δικηγορικά που εξαρτώνται από τη συμφωνία (π.χ. 800-1.000 ευρώ) και 1.000 ευρώ έξοδα υποθηκοφυλακείου (7 τοις χιλίοις), χωρίς να συνυπολογίζονται η αμοιβή του μηχανικού, τα δημοτικά τέλη (3% επί του φόρου) και άλλες χαμηλότερες δαπάνες. Στην πράξη, θα εκταμιεύσει από την τσέπη του το λιγότερο 214.000-215.000 ευρώ.
Ο κυκεώνας για τον πωλητή
Το κόστος αυτό επιβαρύνει όλο τον αγοραστή. Τον πωλητή τον βαραίνει η ταλαιπωρία να συγκεντρώσει τα δεκάδες δικαιολογητικά, που συχνά είναι τόσο μεγάλη, με αποτέλεσμα μια απλή φαινομενικά μεταβίβαση, να απαιτεί εκατοντάδες χαμένες εργατοώρες και να απαιτεί μήνες για να ολοκληρωθεί.
Τα τελευταία μάλιστα χρόνια η κατάσταση χειροτερεύει αντί να βελτιώνεται. Στον κυκεώνα των απαιτούμενων δικαιολογητικών έχουν προστεθεί κάποια που είχαν καταργηθεί, αλλά και καινούργια, που θεσπίστηκαν την τελευταία διετία. Για παράδειγμα, από το 2017 και μετά, επανέκαμψε η βεβαίωση περί μη οφειλής Τέλους Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) προς τους ΟΤΑ, παρ' ότι αυτή είχε καταργηθεί το 2014, προκειμένου να περιορισθεί η γραφειοκρατία στις μεταβιβάσεις. Εγινε δηλαδή ένα βήμα πίσω ως προς την απλοποίηση των διαδικασιών, ενώ επίσης την τελευταία διετία καθιερώθηκε η υποχρέωση προσκόμισης νέων βεβαιώσεων.
Εάν για παράδειγμα το τοπογραφικό του μηχανικού έχει ημερομηνία μεταγενέστερη του Ιουνίου 2018, τότε πρέπει αυτό να αναρτηθεί στο κτηματολόγιο, προκειμένου να πάρει κωδικό δημοσίευσης, τον οποίο και ο συμβολαιογράφος οφείλει να προσαρτήσει στο συμβόλαιο. Εάν, πάλι, η αγορά αφορά αγροτεμάχιο ή οικόπεδο, ο συμβολαιογράφος ελέγχει αν εκεί έχει αναρτηθεί δασικός χάρτης. Εφόσον ο μηχανικός διαπιστώσει ότι το ακίνητο εμπίπτει στα όρια του χάρτη, πρέπει να προκομιστεί βεβαίωση από το Δασαρχείο ότι αυτό δεν είναι δασικό. Επίσης, τα τελευταία χρόνια, καθιερώθηκε ότι αν για παράδειγμα μια μονοκατοικία διατηρεί πηγάδι στο οικόπεδο, πρέπει να δηλωθεί κατά πόσο αυτό είναι ενεργό ή ανενεργό και ο ιδιοκτήτης να προσκομίσει σχετική βεβαίωση.
Τα παραπάνω είναι μόνο η κορυφή του παγόβουνου και εξηγούν τη διολίσθηση της Ελλάδας στην παγκόσμια λίστα Doing Business της Παγκόσμιας Τράπεζας σε ζητήματα που άπτονται του τομέα της οικοδομής. Στην κατηγορία «έκδοση οικοδομικών αδειών», φέτος η Ελλάδα υποχώρησε... 47 ολόκληρες θέσεις και καταλαμβάνει την 86η θέση έναντι της 39ης πέρυσι, μεταξύ συνολικά 190 χωρών. Στην κατηγορία «καταχώριση ακίνητης περιουσίας», η θέση της χώρας είναι φέτος η 156η έναντι της επίσης προβληματικής 153ης στην περυσινή λίστα.
Επιδόσεις που προφανώς συνυπολογίζουν την περιπέτεια για έναν αγοραστή και έναν πωλητή, που μεγαλώνει εφόσον το αντικείμενο συναλλαγής βρίσκεται εκτός του πολεοδομικού ιστού. Εκεί έρχεται κανείς αντιμέτωπος με την απουσία κωδικοποίησης των επιτρεπόμενων χρήσεων γης, το αρχαιολογικό και το δασικό, καθώς ακόμη και σήμερα η μισή Ελλάδα παραμένει χωρίς χάρτες.
Κάποια από τα δεκάδες αυτά δικαιολογητικά έχουν χρησιμότητα, προκειμένου να είναι καθαρά τα ακίνητα και να μπει τέλος στην αυθαιρεσία των τίτλων και των διαφόρων παράνομων κατασκευών. Κάποια άλλα, ωστόσο, έχουν προστεθεί στις μεταβιβάσεις απλά και μόνο επειδή το Δημόσιο δεν μπορεί να κάνει επαρκείς ελέγχους, γι' αυτό και αναθέτει τη δουλειά στους συμβολαιογράφους.
Στην κατηγορία αυτή ανήκει και η έκδοση βεβαίωσης περί μη αυθαιρέτων (επεκτάσεων, πάρκινγκ, άλλων χρήσεων) που εκδίδει ο μηχανικός για λογαριασμό του πωλητή, μέτρο με καθαρά εισπρακτική λογική, του οποίου η σύνδεση με τη μεταβίβαση, απλώς επιβαρύνει τη συναλλαγή. Το έγγραφο μάλιστα πρόκειται να πάψει να χρειάζεται από τα μέσα του 2020, όταν και αναμένεται να ξεκινήσει η εφαρμογή της περίφημης «ηλεκτρονικής ταυτότητα του κτιρίου». Ο ηλεκτρονικός, δηλαδή, φάκελος που θα αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου και των αδειών του, καθώς επίσης την παρακολούθηση και τον έλεγχο των μεταβολών του, κατά τη διάρκεια του χρόνου ζωής του. Στην πράξη αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης ενός κτιρίου δεν θα μπορεί να εκδώσει τον ηλεκτρονικό αυτό φάκελο, όπου θα συγκεντρώνονται όλες οι πληροφορίες γύρω από την κατασκευή του, μαζί με τις κατά καιρούς παρεμβάσεις, εφόσον προηγουμένως δεν έχει τακτοποιήσει τυχόν αυθαιρεσίες. Επομένως, άπαξ και αποκτήσει ένα ακίνητο ταυτότητα κτιρίου, δεν χρειάζεται από εκεί και πέρα καμιά άλλη βεβαίωση μηχανικού για την πιστοποίηση ότι δεν έχει αυθαιρεσίες. Εως τότε, ωστόσο, το συγκεκριμένο έγγραφο θα είναι απαραίτητο.
Τα περίφημα... 18 δικαιολογητικά
Και επειδή κάποιος μπορεί να θεωρήσει υπερβολές πολλά από τα παραπάνω, ιδού τι χρειάζεται να προσκομίσει ο πωλητής για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση ενός ακινήτου, ανάλογα πάντα με την περίπτωση:
1. Τίτλος κτήσεως του ακινήτου (αγοραπωλησία, αποδοχή κληρονομιάς, δωρεά ή γονική παροχή).
2. Κάτοψη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, κάτοψη οικοδομικής αδείας, οικοδομική άδεια, κανονισμός πολυκατοικίας και τυχόν τροποποιήσεις.
3. Αντίγραφο Ε9.
4. Φορολογική ενημερότητα ότι δεν υπάρχουν χρέη προς το Δημόσιο.
5. Ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή (μόνον αν απασχολεί προσωπικό ασφαλισμένο στο ΙΚΑ, αν είναι μέλος εταιρείας ή αν έχει εκδοθεί άδεια ανέγερσης οικοδομής στον όνομά του την τελευταία 10ετία).
6. Βεβαίωση περί μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) από τον αρμόδιο δήμο. Εκδίδεται κατόπιν αιτήσεως με προσκόμιση του τίτλου κτήσεως, του λογαριασμού της ΔΕΗ και της βεβαίωσης του μηχανικού του Ν. 4495/2017.
7. Ανάλογα με το αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή με Κτηματολόγιο και ανάλογα με το στάδιο στο οποίο αυτή βρίσκεται, απαιτείται: Είτε πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου ή πιστοποιητικό υποβολής δήλωσης από το αρμόδιο γραφείο κτηματογράφησης, είτε απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου από το αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο.
8. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) για διαμερίσματα ή γραφεία (δεν απαιτείται για πάρκινγκ ή αποθήκες).
9. Βεβαίωση από μηχανικό περί αυθαιρέτων του Ν. 4495/2017 καθώς και βεβαίωση περαίωσης υπαγωγής στο σύστημα του ΤΕΕ (πεντάφυλλο), που θα φέρουν Μοναδικό Κωδικό Ελέγχου του ακινήτου.
10. Εάν στο ακίνητο υπάρχουν χώροι που έχουν τακτοποιηθεί, πρέπει να επισυναφθεί κάτοψη του ακινήτου από μηχανικό, όπου θα φαίνονται τακτοποιήσεις, πάνω στην οποία εκείνος θα αναγράφει ότι είναι ταυτόσημη με αυτή που έχει εισαχθεί στο ηλεκτρονικό σύστημα ΤΕΕ.
11. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ από το οποίο θα προκύπτει ότι ο πωλητής δήλωσε το ακίνητο στη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας των 5 προηγούμενων ετών. Εφόσον υπάρχει διαφορά με τον τίτλο κτήσεως, θα πρέπει ο λογιστής του πωλητή να μπει στο σύστημα, να τα διορθώσει και έπειτα να τυπωθεί το πιστοποιητικό.
12. Εφόσον το ακίνητο αποκτήθηκε μετά την 1/1 του έτους ή των ετών για το οποίο υπάρχει υποχρέωση έκδοσης του πιστοποιητικού, ο πωλητής καταθέτει υπεύθυνη δήλωση του Ν. 1599/1986 στην αρμόδια Εφορία του, όπου δηλώνει τον χρόνο απόκτησης του ακινήτου και ότι δεν είχε υποχρέωση να το συμπεριλάβει στη δήλωση φόρου ακίνητης περιουσίας του εν λόγω έτους.
13. Επικυρωμένο αντίγραφο από την Πολεοδομία της άδειας ανεγέρσεως της οικοδομής. Το αντίγραφο απαιτείται εφόσον η άδεια έχει εκδοθεί μετά την 14/3/1983).
14. Εφόσον ο τίτλος κτήσεως είναι αποδοχής κληρονομιάς (και ο θάνατος είναι μετά την 1/1/1995), δωρεά ή γονική παροχή (και το συμβόλαιο έγινε μετά την 1/1/1995), θα πρέπει να προσκομισθεί από την Εφορία πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής.
15. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να χρειασθεί πρόσφατο τοπογραφικό διάγραμμα με υπεύθυνες δηλώσεις μηχανικού, όρους δόμησης και απόσπασμα ρυμοτομικού, που εάν έχει συνταχθεί μετά τον Ιούλιο 2018, πρέπει να αναρτηθεί και ηλεκτρονικά και να αποκτήσει Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος (ΚΗΔ).
16. Αν υπάρχει πράξη εφαρμογής στην περιοχή του ακινήτου που κυρώθηκε με απόφαση νομάρχη μετά την 15/11/1994, τότε θα πρέπει να προσκομισθεί από τον μεταβιβάζοντα βεβαίωση ότι υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας σύμφωνα με το άρθρο 6, παρ. 4 του Ν.2242/1994 και ότι δεν οφείλονται ληξιπρόθεσμες οφειλές σε γη και σε χρήμα.
17. Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων, χρειάζεται βεβαίωση του αρμοδίου οργανισμού, σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν. 2538/1997 ότι δεν οφείλονται εισφορές.
18. Αν το ακίνητο συνορεύει με δασική έκταση, τότε απαιτείται πιστοποιητικό ότι δεν είναι δασικό, με πράξη τελεσιδικίας αυτού. Αν ωστόσο έχει χαρακτηριστεί ως δασική έκταση, απαιτείται πιστοποιητικό ακαΐας του άρθρου 25 του Ν. 998/79.
* Αναδημοσίευση από τον «Φιλελεύθερο» της Παρασκευής 8 Νοεμβρίου.
