«Αγοράζουν σαν να μην υπάρχει αύριο» ανέφερε, σε χθεσινό της δημοσίευμα η εφημερίδα New York Times για τη φρενίτιδα αγοραπωλησιών που επικρατεί τους τελευταίους μήνες στην ελληνική κτηματαγορά. Πράγματι, οι μεσίτες, ύστερα από μία υποτονική, εάν όχι νεκρή περίοδο λόγω κορονοϊού δεν προλαβαίνουν να πραγματοποιούν συναλλαγές.
Σε τέτοιο σημείο που δεν έχουν ούτε χρόνο να δείξουν σε ενδιαφερόμενους αγοραστές τα ακίνητα με αποτέλεσμα, σε πολλές περιπτώσεις, είτε να τους ομαδοποιούν είτε να τους…δίνουν τα κλειδιά για να επισκεφτούν-ύστερα από την πρώτη αυτοψία- αυτόνομα το ακίνητο που τους ενδιαφέρει.
Κάποιοι βλέπουν ενδείξεις «φούσκας» στην ελληνική αγορά ακινήτων όμως, η αλήθεια είναι ότι η ζήτηση για στέγη είναι πολύ υψηλότερη σε σχέση με την προσφορά, με αποτέλεσμα οι ιδιοκτήτες - πωλητές να έχουν το «πάνω χέρι», ζητώντας, σε πολλές περιπτώσεις, τιμές που είναι εξωπραγματικές. Το γεγονός ότι το ελληνικό real estate δεν κατέρρευσε λόγω της πανδημίας, ενίσχυσε το…ηθικό των ιδιοκτητών και όσων ευρύτερα τοποθετούνται στη συγκεκριμένη αγορά, με τις προοπτικές να είναι ανοδικές, όπως φανερώνουν και τα πρόσφατα στοιχεία για το ΑΕΠ.
Αναμφισβήτητα, η νάρκη της απλής αναλογικής που έχει τοποθετήσει ο ΣΥΡΙΖΑ δημιουργεί, ως ένα βαθμό, προβληματισμό στους επενδυτές, ο οποίος όμως, γρήγορα εξαφανίζεται, καθώς λαμβάνεται υπόψη ότι η αγορά ακινήτων άντεξε και εμφάνισε αύξηση τιμών ακόμη κι επί της προηγούμενης κυβέρνησης (κυρίως από τις αρχές του 2017 κι έπειτα).
Που οφείλεται όμως, η φρενίτιδα για αγορές ακινήτων; Σύμφωνα με τους αναλυτές, η απάντηση στο συγκεκριμένο ερώτημα είναι πολυπαραγοντική.
Καταρχάς, λόγω των μέτρων ενίσχυσης νοικοκυριών και επαγγελματιών, διαψεύστηκαν οι προβλέψεις, φορέων του εμπορίου, για μαζική κατάρρευση των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και καταστημάτων, μιας και η ιδιωτική κατανάλωση, που τροφοδότησε και την πρόσφατη αύξηση του ΑΕΠ, ενισχύθηκε σε ποσοστό άνω του 3%.
Η ρευστότητα όμως, εκτός από την αγορά καταναλωτικών προϊόντων και αγαθών, διοχετεύεται και σε ακίνητα, τα οποία προβάλουν ως ασφαλές καταφύγιο είτε για επένδυση είτε για ιδιοκατοίκηση, σε μία συγκυρία κατά την οποία η ζήτηση και κατ’ επέκταση οι τιμές τραβούν την ανηφόρα. Σε κάθε περίπτωση, η αύξηση του ΑΕΠ, έστω κι αν αυτή στηρίζεται στην ιδιωτική κατανάλωση και στον τουρισμό, συνοδεύεται με αύξηση τιμών στα ακίνητα.
Επίσης, σύμφωνα με έκθεση της Knight Frank, η τοποθεσία της Ελλάδας, στο σταυροδρόμι της Αφρικής, της Ασίας και της Ευρώπης και η απόσταση (με το αεροπλάνο) τριών ωρών από τις περισσότερες σχεδόν ευρωπαϊκές χώρες, προσελκύει τους ξένους επενδυτές. Για τους τελευταίους «μαγνήτη» αποτελούν και οι χαμηλές τιμές, σε σύγκριση πάντοτε με το εισόδημα αλλά και τις αντίστοιχες αξίες του real estate άλλων χωρών.
Αυτή εξάλλου, είναι η αιτία για την οποία Κινέζοι που έχουν, ήδη, εξασφαλίσει άδεια διαμονής (μέσω άλλων ευρωπαϊκών προγραμμάτων Χρυσής Βίζας) επιδιώκουν να τοποθετηθούν και στην ελληνική αγορά ακινήτων. Σημειώνεται ότι λόγω και των προβλημάτων στο κινεζικό real estate-που συνδέονται και με την κατάρρευση της κατασκευαστικής Evergrande- αλλά και έλλειψης συνδεσιμότητας της Αθήνας με το Πεκίνο, οι κινεζικές επενδύσεις σε real estate έχουν περιοριστεί.
Γενικότερα όμως, η ελληνική Χρυσή Βίζα σε συνδυασμό με τα φορολογικά κίνητρα για την μεταφορά της φορολογικής έδρας στην Ελλάδα εύπορων κατοίκων του εξωτερικού ή συνταξιούχων έχουν ενισχύσει την ελκυστικότητα του ελληνικού real estate ως επενδυτικού προορισμού.
Προσδοκίες και παγίδες
Η αύξηση των τιμών είναι, πλέον, μόνιμο χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς ακινήτων που κατέγραψε, στο σύνολο της χώρας, άνοδο αξιών 7,9%. Η άνοδος αυτή, που είναι αποτέλεσμα της αποκλιμάκωσης της φορολογίας, του φιλοεπενδυτικού κλίματος, της ενίσχυσης του ΑΕΠ και της συσσωρευμένης ρευστότητας, οδηγεί και σε εκτόξευση των προσδοκιών των ιδιοκτητών που θεωρούν ότι «έχει έρθει η ώρα να πουλήσουν «χρυσάφι» ένα μικρό διαμέρισμα, ηλικίας 40 ετών, που χρειάζεται εκτεταμένη ανακαίνιση», όπως αναφέρει μεσίτης στο Liberalmarkets.
Ωστόσο, για τους πωλητές οι αυξημένες αυτές προσδοκίες, ενδέχεται να είναι ανώδυνες, καθώς στη χειρότερη περίπτωση, δεν θα καταφέρουν να πουλήσουν το ακίνητό τους. Αντίθετα, για τους αγοραστές ή για όσους αναζητούν ευκαιρίες, χωρίς να έχουν βαθιά γνώση της αγοράς, είναι πιθανόν να κρύβουν παγίδες.
Ο λόγος; Ενδέχεται να προχωρήσουν σε βεβιασμένη αγορά ακινήτου σε τιμή πολύ υψηλότερη, η οποία να μην δικαιολογείται είτε από τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του asset είτε λόγω της περιοχής στην οποία αυτό βρίσκεται. Σε αυτή την περίπτωση, όπως αναφέρουν οι ειδικοί, ο (ερασιτέχνης) επενδυτής μπορεί να βρεθεί με ένα ακίνητο που εάν δεν καταφέρει, θα αργήσει πολύ, να αποφέρει καλές αποδόσεις. Και να εγκλωβιστεί σε μία αγορά, η οποία, με την πρώτη διόρθωση θα δημιουργήσει ζημιές σε επενδύσεις που δεν έχουν αξιολογηθεί σωστά.
