Πόσοι δεν θυμόμαστε τους γονείς μας, να μας λένε ότι «το κεραμίδι είναι και η καλύτερη επένδυση». Τελικά είχαν δίκιο. Μπορεί η χώρα να πέρασε μία τεράστια κρίση οι τιμές των ακινήτων να υποχώρησαν μέχρι και 50%, παρόλα αυτά είναι ο κλάδος, που κατάφερε να ανακάμψει ταχύτατα. Μάλιστα με κάποιες περιοχές, οι σημερινές τιμές πλησιάζουν και τα υψηλά επίπεδα του 2007.
Ασφαλώς το μέγεθος την πτώσης σε μεγάλο βαθμό οφειλόταν στον φόρο «kinder έκπληξη» - ΕΝΦΙΑ που σκαρφιστήκαμε το 2011 για να κλείσουμε την μεγάλη τρύπα του Δημοσίου. Η Ελλάδα ίσως και είναι η υπ’ αριθμόν 1 χώρα στον κόσμο, σε ποσοστό ιδιοκατοίκησης γεγονός που βοήθησε σημαντικά στο να ξεπεράσουμε την μακρόχρονη κρίση.
Στην πορεία του χρόνου, το κράτος αντιλήφθηκε ότι στο ευρύτερο οικοσύστημα των ακινήτων, δραστηριοποιούνται εκατοντάδες επαγγέλματα από τα οποία το κράτος στερείται όχι μόνο μονάδων στο ποσοστό ΑΕΠ και εσόδων στο Δημόσιο, αλλά και θέσεων απασχόλησης και άρχισε να μεταβάλει τη στάση της.
Ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), υπάρχει εδώ και αρκετά χρόνια, όμως τον τελευταίο καιρό έχει έρθει στο φως της δημοσιότητας, προσελκύοντας σημαντική μερίδα επενδυτών ακινήτων.
Είναι μία εταιρεία επενδύσεων στην ακίνητη περιουσία που όμως αναγκαστικά πρέπει να έχει κεφάλαια τουλάχιστον 25 εκατομμύρια και να εισαχθεί στο Χρηματιστήριο εντός συγκεκριμένου χρονικού διαστήματος. Τα κεφάλαια της, μπορούν να προέλθουν είτε με μετρητά ή και με εισφορά εις είδος, δηλαδή με εισφορά ακινήτων στο μετοχικό κεφάλαιο. Η αποτίμηση τους γίνεται στο τέλος κάθε εταιρικής οικονομικής χρήσης από νόμιμο ελεγκτή, που συνοδεύεται από τακτική έκθεση ανεξάρτητου ορκωτού εκτιμητή.
Οι ΑΕΕΑΠ είναι εταιρείες που κατέχουν ακίνητα προς εκμετάλλευση, Δεν είναι developers, δηλαδή δεν αναλαμβάνουν ρίσκο του έργου της κατασκευής, επομένως αναλαμβάνουν σαφώς χαμηλότερους κινδύνους.
Οι ΑΕΕΑΠ δηλαδή, ενοικιάζουν μέσα από μακροπρόθεσμα συμβόλαια τα ακίνητά τους και εκτός από τα έσοδα από ενοίκια, πριμοδοτούνται και από μια σειρά ισχυρών φορολογικών απαλλαγών, με αποτέλεσμα να επιβαρύνονται πολύ λιγότερο απ’ ότι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες ακινήτων. Και επειδή οι ΑΕΕΑΠ διαθέτουν πολλά ακίνητα, ο κίνδυνος περιορίζεται και λόγω του γεγονότος ότι τα ακίνητα των ΑΕΕΑΠ τα διαχειρίζονται εξειδικευμένοι επαγγελματίες της αγοράς. Πολύ βασικό πλεονέκτημα για τους μετόχους, αποτελεί το γεγονός ότι η ΑΕΕΑΠ, είναι υποχρεωμένη να διανέμει μέρισμα τουλάχιστον το 50% των κερδών της.
Όπως προαναφέραμε οι ΑΕΕΑΠ έχουν ιδιαίτερη φορολογική μεταχείριση. Κάθε ΑΕΕΑΠ απαλλάσσεται παντός φόρου, ειδικού τέλους, τέλους χαρτοσήμου, εισφοράς, δικαιώματος ή όποιας άλλη επιβάρυνσης υπέρ του Δημοσίου και γενικά τρίτων. Η απαλλαγή δεν περιλαμβάνει το φόρο εισοδήματος για την υπεραξία που προκύπτει κατά την εισφορά ακινήτων. Φυσικά οι μεταβιβάσεις ακινήτων από την εταιρία υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης κανονικά.
Απαλλάσσεται επίσης από φόρο εισοδήματος από κινητές αξίες, φόρο τόκων κλπ. Ουσιαστικά ο φόρος που καταβάλεται ετησίως υπολογίζεται στο 10% του επιτοκίου παρέμβασης της ΕΚΤ συν 1 μονάδα. Ουσιαστικά σήμερα ο φόρος που αντιστοιχεί ετήσια στις ΑΕΕΠ είναι 0,10%!! Δεν υπάρχει αντίστοιχη εταιρία που να έχει τόσο μικρή φορολόγηση στην Ελληνική επικράτεια.
Το γεγονός αυτό κάνει τις ΑΕΕΑΠ της μόδας, αφού και οι μεγάλοι παίκτες του real estate αποφασίζουν να επενδύσουν μέσω αυτού των εταιρικών οχημάτων στα ακίνητα. Τελευταία δε, φαίνεται ότι γίνονται όλο και περισσότερες συμφωνίες εξαγοράς ή απορρόφησης άλλων εταιρειών εκμετάλλευσης ακινήτων τουλάχιστον κατά 80%, καθώς και με αυτό τον τρόπο αποφεύγεται η φορολογία και σε αυτές.
Πρόσφατο παράδειγμα η εξαγορά του 80% της Sarmed Warehouses S.A. από την BriQ Properties με μία στρατηγική συμφωνία με όφελος και για τις δύο πλευρές.
Όλα δείχνουν ότι για αρκετά χρόνια ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ θα συνεχίσει να αναπτύσσεται. Τα οφέλη είναι τόσο μεγάλα για τους στρατηγικούς μετόχους τους ενώ παράλληλα προσφέρεται η δυνατότητα στο ευρύ επενδυτικό κοινό να επενδύσει εμμέσως σε ακίνητα, που τα διαχειρίζονται επαγγελματίες, δίχως να έχει θέματα καταβολής φόρων, είσπραξης ενοικίων καθώς και άλλων προβλημάτων που συνοδεύουν τη μικροϊδιοκτησία.
