Εκτός από το Hilton, που πωλείται εδώ και χρόνια από την Alpha Bank, αλλά ακόμη παραμένει απούλητο, περισσότερα από 1.000 ξενοδοχεία όλων των μεγεθών και όλων των… αστεριών έχουν βάλει πωλητήριο πανελλαδικά, με τα μισά απ' αυτά να βρίσκονται στην αγορά την τελευταία 3ετία, αλλά χωρίς το ευκταίο αποτέλεσμα, παρά τα απανωτά ρεκόρ του τουρισμού πέρσι και πρόπερσι.
Η διαφορά με το πρόσφατο παρελθόν είναι ότι από τα τέλη του περασμένου Νοεμβρίου έως σήμερα, ο αριθμός των αγγελιών για ξενοδοχειακές μονάδες που πωλούνται αυξήθηκε σημαντικά, με τους επαγγελματίες της τουριστικής και μεσιτικής αγοράς να κάνουν λόγο για ασφυκτικές πιέσεις των ιδιοκτητών λόγω του υπέρογκου δανεισμού. Εκτιμάται ότι περί τα 480 ξενοδοχεία βγήκαν προς πώληση τους δύο τελευταίους μήνες, εξ αυτών 106 ξενοδοχεία βρίσκονται στη Μακεδονία, 66 στην Κρήτη, 51 στην Αττική, 61 στην Πελοπόννησο και 53 στα νησιά του Ιονίου, συμπεριλαμβανομένων της Ζακύνθου και της Λευκάδας.
Αν και τα περισσότερα ανήκουν στην μικρομεσαία κατηγορίας (μικρές μονάδες επιπλωμένων διαμερισμάτων ή ξενοδοχεία 20-30 κλινών), στη γύρα για να βρουν επίδοξους επενδυτές έχουν βγει μέχρι και ιδιοκτήτες 5άστερων και 4άστερων ξενοδοχείων πολυτελείας εκατοντάδων κλινών, που έχουν κτιστεί την τελευταία δεκαετία.
Υπάρχει όμως ακόμη μία διαφορά σε σχέση με το 2012-2013, όταν και πάλι είχε αυξηθεί ο αριθμός των προς πώληση ξενοδοχείων. Κι αυτή αφορά το ενδιαφέρον επενδυτών από το εξωτερικό που πλέον «ξεψαχνίζουν» την ελληνική αγορά και τα «κόκκινα» δάνεια. Μεταξύ αυτών συγκαταλέγονται μεγάλα ονόματα, όπως η Αpollo Management, η Baubost, η Dromeus Capital, Paulson & Co, η York Capital Management η Cerberus, η Fortress, η Strategic Value, η Third Point κ.ά.
Προς το παρόν βέβαια σε ότι αφορά τις υπερχρεωμένες μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες αρκούνται στο window shopping, αναμένοντας προφανώς να υπάρξει κάποιου είδος σταθερότητα και συγκεκριμένο θεσμικό πλαίσιο για τα επιχειρηματικά δάνεια. Ταυτόχρονα όμως έχουν πυκνώσει οι επαφές και με εταιρείες του κλάδου που διαθέτουν ισχυρούς ισολογισμούς και σημαντικές προοπτικές, με στόχο τις στρατηγικές συνεργασίες.
Που εντοπίζονται τα προβλήματα
Πάντως δεν είναι μόνο το «country risk» που κάνει τους ενδιαφερόμενους αγοραστές να τηρούν στάση αναμονής. Σύμφωνα με στελέχη από την επενδυτική αγορά, σε επίπεδο ισχυρών παικτών του εγχώριου ξενοδοχειακού κλάδου σημαντική τροχοπέδη αποτελεί η έλλειψη επιλογών, καθώς λιγότερες από 10 μονάδες πανελλαδικά, πληρούν τις προδιαγραφές μεγέθους που θέτουν συνήθως τα private equity funds ή ξένοι τουριστικοί όμιλοι, με αποτέλεσμα μέχρι σήμερα να έχουν πραγματοποιηθεί ελάχιστες συναλλαγές, κάτι που εκτιμούν ότι δεν θα αλλάξει ούτε και εφέτος, παρά τις προσδοκίες που έχουν καλλιεργηθεί.
Στο αμέσως χαμηλότερο επίπεδο δυναμικότητας, ο κατακερματισμός του προϊόντος (δηλαδή τα πολλά και μικρά ξενοδοχεία), η πολυοικογενειακή βάση στην ιδιοκτησία και ο τεράστιος όγκος αυθαιρεσιών που καταγράφουν σχεδόν όλα τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα, αποτελούν διαχρονικά αιτίες ανάσχεσης του ενδιαφέροντος των εν δυνάμει επενδυτών, με συνέπεια να πωλούνται εκατοντάδες μικρότερα ή μεγαλύτερα ξενοδοχεία, αλλά τελικά να αλλάζουν χέρια πολύ λίγα.
Την ίδια ώρα, όλοι περιμένουν τις τράπεζες και το πως θα χειριστούν τελικά τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, αφενός εκείνα της πρώτης κατηγορίας ξενοδοχείων και αφετέρου όλα τα υπόλοιπα.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, η αξία των μη εξυπηρετούμενων δανείων που αφορούν ξενοδοχεία φτάνει τα 2,5 δις. ευρώ, ενώ επιπλέον 3 δις. ευρώ βρίσκονται σε καθυστέρηση 90 ημερών. Ας σημειωθεί ότι ο συνολικός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων αγγίζει σήμερα τα 7,5 δισ. ευρώ.
Πως διαμορφώνονται οι αγοραίες αξίες
Όπως προκύπτει από τις εκτιμήσεις της NAI Hellas, η αγοραία αξία των ξενοδοχείων 5 αστέρων στην Ελλάδα ξεπερνά τα 10 δις ευρώ, ενώ αυτή των ξενοδοχείων 4 αστέρων υπολογίζεται στα 6,5 δις ευρώ.
Αναφορικά με τις αγοραίες αξίες των δωματίων των ξενοδοχείων, κυμαίνονται από 35.000 έως 65.000 ευρώ για δεύτερης κατηγορίας 4στερα ξενοδοχεία και από 65.000 έως 95.000 ευρώ για πρώτης κατηγορίας 4στερα ξενοδοχεία. Για τα ξενοδοχεία 5 αστέρων, οι αγοραίες αξίες των δωματίων κυμαίνονται από 100.000 έως 400.000 ευρώ, ενώ οι αντίστοιχες αξίες των δωματίων 5στερων ξενοδοχείων πολυτελούς κατηγορίας είναι πολύ υψηλότερες και κυμαίνονται από 200.000 έως 400.000 ευρώ.
Η σταθερή θετική απόδοση του τουρισμού στην Ελλάδα έχει οδηγήσει στην αύξηση του κύκλου εργασιών καθώς και του EBITDA του κλάδου, κάτι που με τη σειρά του ανοίγει το δρόμο για νέες επενδύσεις αλλά και για την αναβάθμιση του υπάρχοντος αποθέματος ξενοδοχείων, επισημαίνεται από τους αναλυτές της NAI Hellas.
Ξανθή Γούναρη
