H Ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων δείχνει να λαχανιάζει ήδη από το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2022. Σύμφωνα δε με τον οίκο αξιολόγησης Fitch Ratings, στην πρόσφατη έκθεση του Global Housing and Mortgage Outlook 2023, εκτιμάται ότι η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων θα κινηθεί μέσα στο έτος με πτωτικούς ρυθμούς ή στην καλύτερη των περιπτώσεων με οριακή άνοδο. Παράλληλα σημειώνεται πως η μεγαλύτερη υποχώρηση θα εμφανιστεί στις αγορές που είδαν τις τιμές των ακινήτων τους να απογειώνονται τα τελευταία χρόνια.
Η εικόνα που περιγράφεται στο ακόλουθο γράφημα εξειδικεύεται στο εσωτερικό της Ευρώπης, με την εκτίμηση για πτώση των τιμών στη Δανία κατά -10%, στο Ηνωμένο Βασίλειο κατά -7%, στην Ολλανδία κατά -6% και στη Γερμανία κατά -4%.
Όποιος εξακολουθεί να πιστεύει πως οι τιμές των ακινήτων δεν θα υποχωρήσουν μπορεί να μελετήσει καλύτερα το ακόλουθο γράφημα της Fitch Ratings στο οποίο με κόκκινο χρώμα εμφανίζονται οι ποσοστιαίες υποχωρήσεις των τιμών των ακινήτων στην Αυστραλία, στον Καναδά, στη Δανία, την Ολλανδία, το Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γερμανία, τις ΗΠΑ, την Κίνα και τη Γαλλία. Δηλαδή σε χώρες που είχαν βιώσει ισχυρές ανοδικές τάσεις, που αποτυπώνονται με γαλάζιο χρώμα.
Σύμφωνα με τη βρετανική εταιρεία Capital Economics, η αγορά ακινήτων στη Σουηδία έχει υποχωρήσει ήδη κατά -18% από τα υψηλά της και αναμένεται να συνεχίσει την πτώση της με ένα επιπλέον -5%.
Η Consejo General del Notariado αναφέρει ότι στην Ισπανία καταγράφεται πτώση στις τιμές των ακινήτων κατά -7,2% και υποχώρηση στην έκδοση νέων στεγαστικών δανείων κατά -22,5%.
Η μεγαλύτερη γαλλική μεσιτική εταιρεία ακινήτων Century 21, αναμένει μείωση στις τιμές των ακινήτων στη Γαλλία κατά -7%, με την υποχώρηση αυτή να εστιάζεται κυρίως εντός των Παρισίων.
Τέλος, σε έρευνα της Nationwide, καταγράφεται μείωση στις τιμές ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο κατά -14,3%, ενώ σε έρευνα της Halifax το ποσοστό της πτώσης βρίσκεται στο -8%.
Ας δούμε που βρισκόμαστε στη χώρα μας. Σύμφωνα με το ακόλουθο γράφημα που στηρίζεται σε στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα έχει αφήσει πίσω της την κρίση που ξεκίνησε με την πτώχευση του ελληνικού δημοσίου. Ο κύκλος της βύθισης ολοκληρώθηκε μέσα στην τριετία 2016 – 2018 και έκτοτε η αγορά κινείται ανοδικά, χωρίς ωστόσο να έχει προσεγγίσει τα επίπεδα των 100 μονάδων του 2009.
Στο ακόλουθο γράφημα φαίνεται η άνοδος των τιμών των ακινήτων από το ναδίρ των 59 μονάδων του τέλους του 2017, στο τοπικό υψηλό των 84 μονάδων σήμερα. Μια άνοδος της τάξης του 42,4%. Ένα ποσοστό καθόλου ευκαταφρόνητο.
Και στο ακόλουθο γράφημα βλέπουμε την έντονα ανοδική πορεία του δείκτη τιμών ακινήτων από τον Ιούλιο του 2020 μέχρι σήμερα.
Για να αποκτήσουμε μια ακόμα ευρύτερη εικόνα για το τι ακριβώς συμβαίνει στην εγχώρια αγορά ακινήτων, θα πρέπει να λάβουμε υπ’ όψιν μας τόσο τα στοιχεία του πληθωρισμού, όσο και τα στοιχεία των επιτοκίων της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.
Γράφημα πορείας πληθωρισμού 2018 - σήμερα
Γράφημα πορείας επιτοκίων ΕΚΤ 2022 - σήμερα
Ωστόσο, δεν είναι μόνο ο πληθωρισμός και το ύψος των επιτοκίων που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων αλλά μια σειρά από διαφορετικούς παράγοντες, αφού η αγορά ακινήτων στη χώρα μας παρουσιάζει σημαντικές ιδιαιτερότητες. Έτσι οι ειδικοί της κτηματαγοράς αναμένουν περισσότερο επιβράδυνση της ανόδου των τιμών, παρά πτώση. Και ο βασικός λόγος είναι το γεγονός πως δεν υπάρχει μια κυρίαρχη και γενικευμένη τάση που ακολουθείται σε όλη τη χώρα. Διότι υπάρχει σημαντικό ενδιαφέρον από «ειδικούς» αγοραστές, που βαίνει αυξανόμενο, ασχέτως της συγκυρίας.
Στην κατηγορία των πολυτελών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, που απευθύνονται σε όσους τα private banking των τραπεζών ονομάζουν Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI), δηλαδή πολίτες με υπερβολικά υψηλή περιουσία, δεν φαίνεται να έχει μπει φρένο. Αυτοί οι αγοραστές που κατευθύνονται σε περιοχές όπως είναι η Μύκονος, η Αθηναϊκή Ριβιέρα, η Κέρκυρα και άλλοι προορισμοί πολυτελείας δεν έχουν μεταβάλει τη βασική διάθεση τους για συνέχιση των επενδύσεων τους στα εξειδικευμένα αυτά ακίνητα, των οποίων οι τιμές υπερβαίνουν τα 2-3 εκατ. ευρώ και ξεπερνούν ακόμα και τα 10 εκατ. ευρώ σε ειδικές περιπτώσεις. Όμως οι πράξεις, δηλαδή οι τελικές συμφωνίες αγοραπωλησιών έχουν μειωθεί, καθώς οι αγοραστές ξαναζυγίζουν και αυτοί τα υπερβολικά επίπεδα τιμών που ζητούνται.
Οι αγορές ποιοτικών διαμερισμάτων σε νεοαναγειρόμενες πολυκατοικίες και οργανωμένα οικιστικά συγκροτήματα, που μέχρι πρότινος πραγματοποιούντο ακόμα και από τα σχέδια, αποκλιμακώνονται, καθώς όλοι προσπαθούν να εκτιμήσουν τα νέα δεδομένα.
Η ζήτηση για ανακαινισμένα μεσαία διαμερίσματα σε περιοχές οι οποίες απέκτησαν πρόσφατα σύνδεση με το μετρό ή πρόκειται να αποκτήσουν μέσω της εκτέλεσης των έργων της γραμμής 4, εξακολουθεί να είναι μεγάλη. Το ίδιο συμβαίνει και με μικρά διαμερίσματα του κέντρου τα οποία προσφέρουν υψηλές αποδόσεις κυρίως λόγω των ενοικιάσεων βραχυχρόνιας διάρκειας.
Μη κορεσμένη παρουσιάζεται η ειδική αγορά που έχουμε συνηθίσει να ονομάζουμε Silver Economy. Eίναι η αγορά των ευρωπαίων συνταξιούχων που επιθυμούν να αγοράσουν ένα δεύτερο σπίτι στη χώρα μας. Το χαμηλό γι’ αυτούς κόστος αγοράς, το χαμηλό κόστος ζωής, η υψηλή ποιότητα της καθημερινότητας σε εντοπισμένους προορισμούς, αποτελούν μαγνήτη προσέλκυσης των συνταξιούχων. Πολλοί εκ των οποίων δεν αναζητούν μόνο μια θερινή κατοικία, αλλά την κατοικία στη οποία θα ζουν χειμώνα - καλοκαίρι. Έτσι κατευθύνονται σε προορισμούς που διαθέτουν αεροδρόμιο, σημαντική υγειονομική κάλυψη και υποδομές, ώστε να μην μπροστά σε ταλαιπωρία και ανασφάλεια.
Μπορεί σήμερα η Ελλάδα να αποτελεί τον απόλυτο τουριστικό και οικιστικό προορισμό στην Ευρώπη. Όμως αυτό δεν σημαίνει ότι μπορεί να διατηρηθεί για πάντα. Οι κίνδυνοι ανατροπής είναι αρκετοί. Και οι περισσότεροι από αυτούς εσωτερικοί. Και έχουν να κάνουν κατά βάση με τις τιμές που ζητούν οι πωλητές. Άλλωστε η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι οι μεγάλες άνοδοι οδηγούν συχνά σε σημαντικές πτώσεις, όταν η ίδια η αγορά δεν προστατεύει το προϊόν της.
