Σημαντικές αλλαγές, που έχουν έρθει για να μείνουν, επιφέρει η πανδημία στην αγορά γραφείων λόγω της στροφής στην εξ αποστάσεως εργασία. Το νέο αυτό μοντέλο εργασίας, που υιοθετήθηκε ως ένα από τα μέτρα περιορισμού της πανδημίας, έχει, ως ένα βαθμό, αλλάξει άρδην το σχεδιασμό για νέες γραφειακές αναπτύξεις των developers τους εξωτερικού. Οι αλλαγές αυτές είναι πολύ μικρότερες στη χώρα μας όπου λόγω της μακροχρόνιας οικονομικής κρίσης οι επενδύσεις σε νέους χώρους γραφείων υπήρξαν περιορισμένες με αποτέλεσμα η ζήτηση να παραμένει υπαρκτή.
Πώς όμως, διαμορφώνονται τα δεδομένα;
Όταν ο κορονοϊός αποτελούσε σενάριο κινηματογραφικής ταινίας, δηλαδή το 2019, το ποσοστό τηλεργασίας στην Ελλάδα ανερχόταν στο 5,4%. Σήμερα εκτιμάται ότι περίπου το 40% των εργαζομένων χρησιμοποιεί το σπίτι για γραφείο, ποσοστό που εκτιμάται ότι θα περιοριστεί όταν η πανδημία τεθεί υπό έλεγχο, αλλά θα παραμείνει αυξημένο ίσως και διπλάσιο, συγκριτικά με το 2019.
Ακόμη, σύμφωνα με έρευνα της Cushman & Wakefield, που δραστηριοποιείται στη χώρα μας, μέσω της εταιρείας Proprius, το μοντέλο της πενταετούς ή δεκαετούς μίσθωσης πρόκειται να αλλάξει, διότι οι χρήστες κι ευρύτερα οι ενοικιαστές θα απαιτούν ολοένα και περισσότερες αλλαγές σε ετήσια βάση. Αυτό όμως, που δεν πρόκειται να αλλάξει είναι η τοποθεσία που θα εξακολουθήσει να αποτελεί τον «βασιλιά» στην αγορά ακινήτων. Είναι δηλαδή ευνόητο πως η ευκολία πρόσβασης αποτελεί το άλφα και το ωμέγα για μία επιχείρηση.
Το απόθεμα και οι τιμές
Στην Ελλάδα, κατά τους επαΐοντες, το απόθεμα καλής ποιότητας γραφειακών χώρων είναι περιορισμένο και ως αποτέλεσμα δεν αναμένεται να υπάρξουν δομικές αλλαγές στη συγκεκριμένη κατηγορία ακινήτων στο σενάριο που η τηλεργασία καθιερωθεί. Αυτή είναι ενδεχομένως και η αιτία για την οποία οι ζητούμενες τιμές πώλησης και ενοικίασης γραφείων «αντέχουν» παρά τους κλυδωνισμούς της πανδημίας.
Υπολογίζεται πως τα ενοίκια ανέρχονται σε περίπου 10 ευρώ ανά τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας και αγγίζουν το 11 ευρώ / τ.μ. στα Βόρεια προάστια και σε παραδοσιακές πιάτσες, όπως η Λεωφόρος Κηφισίας. Οι ζητούμενες τιμές πώλησης για γραφεία του κέντρου της Αθήνας ξεπερνούν τα 1700 ευρώ /τ.μ., εμφανίζοντας αύξηση της τάξεως του 4,5% το 2020 έναντι του 2019.
Η ζήτηση για νέους ποιοτικούς χώρους, σε συνδυασμό με το χαμηλό απόθεμα τροφοδοτεί μία διττή κινητικότητα στο real estate. Ο λόγος για τις greenfield επενδύσεις, δηλαδή την ανάπτυξη εκ του μηδενός νέων κτηρίων γραφείων, όπως οι χώροι που κατασκευάζει η ΤΕΡΝΑ για λογαριασμό της Prodea στο Μαρούσι (οδός Αιγιαλείας και Κοσμά Αιτωλού), αλλά και για τους χώρους που προέρχονται από την αναβάθμιση υφιστάμενων. Ενδεικτικά αναφέρεται το νέο κτήριο γραφείων που αναπτύσσουν η Dimand και η Prodea στη συμβολή της Λ. Συγγρού με την οδό Λαγουμιτζή στη θέση του ακινήτου της Importex.
Η δεύτερη κατηγορία επενδύσεων περιλαμβάνει τους «ανοιχτούς» χώρους εργασίας, όπως αυτούς που διαθέτει η εταιρεία Regus, για τους οποίους η ζήτηση σε Ελλάδα και εξωτερικό είναι ανοδική.
