Πριν από λίγα χρόνια οι επενδύσεις Κινέζων, μέσω Χρυσής Βίζας, δηλαδή της υλοποίησης επενδύσεων της τάξεως των 250 χιλ. ευρώ σε ακίνητα με αντάλλαγμα τη χορήγηση άδειας διαμονής, αποτελούσαν την κινητήριο δύναμη του real estate. Οι επενδυτές από τη Χώρα του Δράκου είχαν φτάσει σε σημείο να αγοράζουν πολυκατοικίες ολόκληρες σε περιοχές, όπως τα Εξάρχεια τις οποίες μετέτρεπαν σε επιπλωμένα διαμερίσματα που...μοσχοπουλούσαν ή ενοικίαζαν μέσω Airbnb. Το ζήτημα που είχε δημιουργηθεί το 2018 με τις αμφιλεγόμενες συναλλαγές μέσω τερματικών POS είχε προκαλέσει, τότε, το “πάγωμα” των κινεζικών αγοραπωλησιών, οι οποίες όμως, πολύ γρήγορα ανέκαμψαν. Η κρίση όμως, του κορονοϊού από τα τέλη του 2019 στην Κίνα και από τις αρχές του 2020 στον υπόλοιπο κόσμο κράτησε μακριά τους Κινέζους από το ευρωπαϊκό και βέβαια το εγχώριο real estate. Σήμερα κόντρα στην πανδημία το τρένο της ανάκαμψης για την ελληνική αγορά ακινήτων έχει έρθει, αλλά από αυτό, τουλάχιστον μέχρι νεοτέρας, λείπουν οι Κινέζοι.
Ο λόγος; Ο συστημικός κίνδυνος με τον οποίο βρίσκεται αντιμέτωπη η κινεζική αγορά ακινήτων ύστερα από την υπόθεση Evergrande, του κινεζικού κολοσσού ακινήτων που έχει αθετήσει την πληρωμή του ομολόγου του και βρίσκεται αντιμέτωπος με την μεγαλύτερη αναδιάρθρωση χρέους στην ιστορία της Κίνας, διαθέτοντας υποχρεώσεις άνω των 300 δισ. δολ., συμπεριλαμβανομένων 20 δισ. δολ. ομολόγων σε ξένο νόμισμα. Η κατάρρευση της Evergrande έχει τροφοδοτήσει τσουνάμι χρεοκοπιών κινεζικών εταιριών ανάπτυξης ακινήτων, την στιγμή που δεν διαφαίνεται στον ορίζοντα κάποιο σχέδιο διάσωσης ακόμη και των κρατικών εταιριών real estate της Κίνας.
Όλα αυτά τη στιγμή που, όπως εξηγούν αναλυτές, η είσοδος “λευκών ιπποτών” σε υπό κατάρρευση εταιρίες έχει μετατραπεί σε γρίφο για δυνατούς λύτες. Κι αυτό επειδή ένα project ανάπτυξης ακινήτων εκτός του ότι μπορεί να “κουβαλάει” έναν μεγάλο αριθμό διεκδικήσεων από πιστωτές, ταυτόχρονα, μπορεί να έχει χρησιμοποιηθεί ως collateral. Συνήθως ένα distressed asset στην Κίνα διεκδικείται από έναν πολύ μεγάλο αριθμό πιστωτών ενώ, ταυτόχρονα, έχει ενεχυριαστεί, με αποτέλεσμα να δημιουργείται μία εξαιρετικά πολύπλοκη κατάσταση που αποθαρρύνει την είσοδο στρατηγικών επενδυτών σε υπό κατάρρευση κινεζικές εταιρίες ακινήτων. Με άλλα λόγια, η σοβούσα κρίση της κινεζικής αγοράς ακινήτων δεν θα μπορούσε να αφήσει ανεπηρέαστη (και) την ελληνική κτηματαγορά όπου οι επενδυτές από τη Χώρα του Δράκου δήλωναν, εδώ και χρόνια, δυναμικά παρόντες. Λόγω των Κινέζων, εξάλλου, τα ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας ήταν διαρκώς “sold out”, τάση που τείνει να εκλείψει.
“Το λεγόμενο «panic buy», οι μαζικές και γρήγορες επενδύσεις από Κινέζους στην ελληνική αγορά ακινήτων με στόχο την εξασφάλιση μεγάλων υπεραξιών έχει σταματήσει. Θα λέγαμε, δε, ότι οι Κινέζοι έχουν αρχίσει και πουλάνε ακίνητα που έχουν αγοράσει τα προηγούμενα χρόνια. Απόδειξη αυτού, δηλαδή της απουσίας επενδυτικού ενδιαφέροντος από Κινέζους είναι ότι ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας, που κάποτε γίνονταν ανάρπαστα, παραμένουν για αρκετό καιρό αζήτητα” εξηγεί στο liberal.gr ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού Ακίνητα Πόλις και Αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.
Που μπορεί να οδηγήσει η ανυπαρξία deals από τους μέχρι πρόσφατα “πρωταγωνιστές” του ελληνικού real estate; Στην συγκράτηση του ρυθμού ανόδου των τιμών της ελληνικής αγοράς ακινήτων, κάτι όμως, που μένει να φανεί στην πράξη, δεδομένου ότι το ξένο επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει ισχυρό. Δίχως αμφισβήτηση, όμως, θα είναι δύσκολο ή τουλάχιστον θα απαιτηθεί χρόνος, ωσότου οι Κινέζοι αντικατασταθούν από άλλους επενδυτές με εξίσου μεγάλη ρευστότητα.
Άλλωστε, από την έναρξη ισχύος του προγράμματος “Χρυσή Βίζα” (σ.σ.: με το Ν. 4146/2013) έως και τις 30 Οκτωβρίου 2021 έχουν εκδοθεί συνολικά 6.324 άδειες διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων από την Κίνα. Ακολουθεί, με μεγάλη απόσταση, με 600 άδειες διαμονής, η Τουρκία.
Θα πρέπει πάντως, να σημειωθεί ότι, ήδη, από τα τέλη του 2019, στη σκιά της πανδημίας, εταιρίες και μεσιτικά γραφεία που δραστηριοποιούνταν στην Ελλάδα στην πώληση ακινήτων σε Κινέζους είχαν προχωρήσει σε περικοπές προσωπικού, που άγγιζαν ακόμη και το 50%. Όταν επικρατούσε φρενίτιδα κινεζικών αγορών ακινήτων από Κινέζους, η πρακτική που υιοθετούσε η συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών προέβλεπε την καταβολή στους ιδιοκτήτες - πωλητές προκαταβολής έναντι του αρχικού τιμήματος στο πλαίσιο προσυμφώνων αγοράς. Στη συνέχεια είχαν στη διάθεσή τους περίπου έξι μήνες για να αποπληρώσουν το υπόλοιπο τίμημα, χρονικό διάστημα εντός του οποίου κατάφερναν να βρουν αγοραστές για τα ακίνητα για τα οποία είχαν πληρώσει προκαταβολή. Πλέον όλοι συμφωνούν ότι η ώθηση από την Ανατολή θα αργήσει να κάνει ξανά την εμφάνισή της, τουλάχιστον μέχρι να τεθεί υπό έλεγχο η κατάρρευση της κινεζικής αγοράς ακινήτων.
