Ανοίγει ο δρόμος για την πώληση καινούργιων ακινήτων χωρίς ΦΠΑ μετά την έκδοση και της τελευταίας εγκυκλίου από το υπουργείο Οικονομικών με την οποία διευκρινίζονται οι προϋποθέσεις αναστολής του ΦΠΑ 24%.
Φορείς της αγοράς εκτιμούν ότι με την ενεργοποίηση όλων των μέτρων θα κινητοποιηθούν σημαντικά κεφάλαια τα οποία θα κατευθυνθούν στην αγορά ακινήτων τόσο σε ό,τι αφορά αγοραπωλησίες όσο και σε δαπάνες ανακατασκευών και ανακαινίσεων. Ταυτόχρονα με απόφαση που υπογράφει ο υπουργός Οικονομικών Χρ. Σταϊκούρας δίνεται εντολή στους εκτιμητές ακινήτων να παραδώσουν τις εισηγήσεις τους μέχρι τα μέσα Μαρτίου προκειμένου να τις επεξεργασθούν οι αρμόδιες επιτροπές του υπουργείου Οικονομικών μ στόχο να τεθούν σε ισχύ το β’ εξάμηνο του έτους. Ειδικότερα:
Αναστολή ΦΠΑ: Ολα τα ακίνητα από το 2006 (εφαρμόσθηκε για πρώτη φορά ο ΦΠΑ στην οικοδομή) τα οποία θα πωληθούν μετά τη δημοσίευση του νόμου θα απαλλάσσονται για τρία χρόνια από τον ΦΠΑ και οι αγοραστές θα καταβάλλουν το φόρο μεταβίβασης όπως γίνεται σήμερα και για τα παλαιά ακίνητα. Σημειώνεται ότι o ΦΠΑ (24%) στις συναλλαγές νέων ακινήτων λειτουργούσε ως αντικίνητρο για τις επενδύσεις σε νέες κατοικίες, χωρίς παράλληλα να προκύπτει ιδιαίτερο δημοσιονομικό αποτέλεσμα, καθώς τα σχετικά έσοδα δεν ξεπερνούν τα 15 εκατ. ευρώ σε ετήσια βάση. Η αναστολή εφαρμογής του ΦΠΑ στην οικοδομή για τρία έτη βγάζει στην επιφάνεια ακίνητα τα οποία έμεναν στο περιθώριο εξαιτίας της υψηλής τους φορολογίας και συγκεκριμένα περισσότερα από 90.000 ακίνητα «βγαίνουν» προς πώληση στην αγορά. Από την εγκύκλιο προκύπτει πως το μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ στα ακίνητα είναι προαιρετικό και χορηγείται μόνον αν υποβάλει αίτηση ο ενδιαφερόμενος, ενώ σε αυτές τις μεταβιβάσεις επιβάλλεται ο γνωστός φόρος μεταβίβασης 3%. Η αίτηση για άδειες που έχουν εκδοθεί προ του 2020 πρέπει να υποβληθεί έως και τις 12.6.2020 ενώ η προθεσμία αίτησης αναστολής για άδειες που εκδίδονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4646 και εφεξής ορίζεται σε έξι μήνες από την έκδοση της εκάστοτε άδειας.
Η αίτηση αναστολής καταλαμβάνει το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του ενδιαφερομένου (κατασκευαστικές επιχειρήσεις κ.λπ.) από όλες τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί έως τον χρόνο της αίτησης αναστολής. Προκειμένου να γίνει δεκτή η αίτηση αναστολής του ΦΠΑ, πρέπει ο ενδιαφερόμενος να συνυποβάλει με την αίτησή του και μία πλήρη κατάσταση με τα «αδιάθετα» ακίνητα, δηλαδή τα ακίνητα που, έως τον χρόνο της αίτησης αναστολής, δεν έχουν πωληθεί ή χρησιμοποιηθεί (ώστε να έχει προηγηθεί αυτοπαράδοσή τους κ.λπ.).
Αντικειμενικές αξίες: Σύμφωνα με την απόφαση του κ. Σταϊκούρα οι εκτιμητές υποχρεούνται να παραδώσουν το 50% του συνόλου των παραδοτέων στις 21 Φεβρουαρίου και το υπόλοιπο 50% του συνόλου των παραδοτέων μέχρι τις 17 Μαρτίου Τα συγκριτικά στοιχεία, όπως τονίζεται στη σχετική απόφαση πρέπει να είναι επαρκή, να αντιπροσωπεύουν κατά το δυνατόν τη γεωγραφική κάλυψη της υπό εκτίμηση ζώνης, προσεγγίζοντας τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και να αφορούν χρονικό διάστημα των τελευταίων 12 μηνών. Επίσης, μπορούν να χρησιμοποιηθούν συγκριτικά στοιχεία, τα οποία προέρχονται από την πρόσφατη επαγγελματική δραστηριότητα των εκτιμητών. Το υπουργείο Οικονομικών ζητά από τους εκτιμητές να προχωρήσουν σε αυτοψίες στην περιοχή που έχουν αναλάβει προκειμένου να αποκτήσουν πραγματική εικόνα των τιμών πώληση από δρόμο σε δρόμο. Επί της ουσίας οι εκτιμητές καλούνται να εφαρμόσουν την συγκριτική μέθοδο, η οποία βασίζεται σε ήδη πραγματοποιημένες συναλλαγές ή ζητούμενες τιμές για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές. Σε περίπτωση έλλειψης ικανοποιητικών στοιχείων πραγματικών συναλλαγών, οι εκτιμητές θα χρησιμοποιούν και τις κάτωθι επιλογές προσέγγισης αξίας, κατά την ευχέρεια και την κρίση τους:
α) Τη μέθοδο εισοδήματος, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας κάθε ακινήτου από την κεφαλαιοποιημένη αξία του εκτιμώμενου εισοδήματος. Σημαντικοί παράγοντες στην εφαρμογή της μεθόδου είναι οι πραγματοποιημένες ή ζητούμενες μισθωτικές αξίες για άλλα ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με το εκτιμώμενο κάνοντας τις κατάλληλες προσαρμογές.
β) Τη μέθοδο αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, με βάση το κόστος αναπαραγωγής /αντικατάστασής του.
γ) Την υπολειμματική μέθοδο ή μέθοδο βέλτιστης αξιοποίησης, η οποία χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας οικοπέδου, ελλείψει εύρεσης συγκριτικών στοιχείων οικοπέδων στην περιοχή, αλλά με διαθέσιμα στοιχεία πώλησης ή μίσθωσης του ακινήτου που θα προκύψει μετά τη θεωρητική βέλτιστη αξιοποίηση του οικοπέδου. Η εν λόγω μέθοδος βασίζεται στον υπολογισμό της αξίας του εκτιμώμενου ακινήτου, μέσω της δυναμικής που διαθέτει για περαιτέρω αξιοπ
