Τα ακίνητα θεωρούνται ευρέως ως η ελκυστικότερη κατηγορία περιουσιακών στοιχείων για πολλούς επενδυτές, καθώς προσφέρουν σταθερό μηνιαίο εισόδημα, (μέσω εισπράξεων ενοικίων), και προστασία από τον πληθωρισμό. Με τον πληθωρισμό να κινείται παγκοσμίως σε υψηλά 40 ετών, πολλοί επενδυτές θα προτιμήσουν να αντισταθμίσουν την άνοδο των τιμών με αγορές ακινήτων. Έχοντας πρόσφατα την αρνητική εμπειρία από τη στεγαστική κρίση subrime των ενυπόθηκων στεγαστικών δανείων, που ξεκίνησε τον Αύγουστο του 2007 στις ΗΠΑ και οδήγησε στη χρηματοπιστωτική κρίση εκείνης της περιόδου με αποκορύφωμα την κατάρρευση των τραπεζικών κολλοσών και της Lehman Brothers, οι επενδυτές εμφανίζονται πιο επιφυλακτικοί και αναζητούν εναλλακτικές κινήσεις.
Έτσι πολλοί επενδυτές έχουν στραφεί, ως αντισταθμιστές, με κερδοσκοπία υψηλότερου ρίσκου στην αγορά των κρυπτονομισμάτων, ενώ και τα βασικά πολύτιμα και απαραίτητα μέταλλα όπως χρυσός, ασήμι, πετρέλαιο κ.ο.κ. έχουν και αυτά την τιμητική τους. Αντίστοιχα τα τρόφιμα μπαίνουν και αυτά στον χορό (σιτάρι, βρώμη, κριθάρι, καλαμπόκι κ.λ.π.) λόγω και της διαφαινόμενης επισιτιστικής κρίσης. Βέβαια για την εν λόγω κρίση θα αναφερθούμε εκτενέστερα σε επόμενο μας άρθρο.
Τελικά, αξίζει ο φόβος των επενδυτών για τις θεωρούμενες φουσκωμένες αγορές ακινήτων, σε όλο τον κόσμο; Αξίζει η επένδυση σε προϊόντα του μέλλοντος που μας εγγυώνται ότι θα μας γλυτώσουν από το τέρας του πληθωρισμού; Μετά την κρίση subrime οι αγορές ακινήτων στις ΗΠΑ αλλά και στον υπόλοιπο κόσμο θέσπισαν νέους και ισχυρότερους κανόνες προστασίας από λανθασμένες αξιολογήσεις ή ακόμα και από αδιαφανείς διαδικασίες που στοίχισαν το 2008 με τις προβλέψεις τους.
Μια λανθασμένη αξιολόγηση ή μια αδιαφανής αξιολόγηση εμπεριέχουν τον ίδιο κίνδυνο, ο οποίος πρέπει να αναλυθεί και να εκτιμηθεί αντίστοιχα. Μια νέα τάση που ενδιαφέρει όλο και περισσότερους επενδυτές αποτελούν οι επενδυτικές εταιρείες που επενδύουν σε ακίνητη περιουσία (REIT-κατοχή και διαχείριση ακινήτων). Η επένδυση σε μια REIT είναι παρόμοια με την αγορά μετοχών οποιασδήποτε άλλης εταιρείας που διαπραγματεύεται δημόσια. Υπάρχουν επίσης διαπραγματεύσιμα αμοιβαία κεφάλαια (ETF) και αμοιβαία κεφάλαια που ενδέχεται να διαθέτουν ένα καλάθι REIT. Όπως φαίνεται παρακάτω, τα REIT επικεντρώνονται σε διαφορετικούς τομείς της αγοράς. Η κατανόηση των διαφορών τους είναι ένα σημαντικό βήμα που πρέπει να λάβει υπόψιν του ο επενδυτής προτού προβεί στην επένδυση.
The Top 10 by Market Cap
Here are the world’s 10 largest publicly-traded REITs, as of March 25, 2022.
Έτσι για παράδειγμα, η Prologis διαχειρίζεται το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο logistics real estate στον κόσμο. Αυτό περιλαμβάνει αποθήκες, κέντρα διανομής και άλλες εγκαταστάσεις εφοδιαστικής αλυσίδας σε όλο τον κόσμο. Ο επενδυτής είναι λογικό να υποθέσει ότι αυτό το REIT θα ωφεληθεί από την περαιτέρω ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου. Η Realty Income, κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο με πάνω από 11.100 εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ και την Ευρώπη. Ενοικιάζει αυτά τα ακίνητα σε μεγάλες μάρκες όπως η Walgreens και η 7-Eleven, οι οποίες μαζί αντιπροσωπεύουν το 8,1% του ετήσιου εισοδήματος του REIT. Είναι λογικό να υποθέσει και πάλι ο επενδυτής ότι η εταιρεία θα κερδίσει από την ενοικίαση των ακινήτων και πιθανότατα θα χάσει από μια παγκόσμια ύφεση.
Επίσης, οι πύργοι κινητής τηλεφωνίας και τα κέντρα δεδομένων μπορεί να μην φαίνονται σαν «ακίνητα», αλλά είναι και τα δύο κρίσιμα κομμάτια της σύγχρονης υποδομής που καταλαμβάνουν γη. Οι REIT που επικεντρώνονται σε αυτούς τους τομείς περιλαμβάνουν τον αμερικανικό πύργο και το Crown Castle, που κατέχουν στοιχεία ασύρματων επικοινωνιών στις ΗΠΑ και στο εξωτερικό. Είναι πιθανό να επωφεληθούν από την αυξημένη υιοθέτηση των δικτύων 5G. Από την άλλη πλευρά, η Equinix και Digital Realty επικεντρώνονται στα κέντρα δεδομένων, ενός ταχέως αναπτυσσόμενο κλάδου που επωφελείται από την ψηφιοποίηση. Και τα δύο αυτά REIT συνεργάζονται με μεγάλες εταιρείες τεχνολογίας όπως η Amazon και η Google. Η ζήτηση για ακίνητα, κυρίως στα μεγάλα αστικά κέντρα, μπορεί να επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από τις γενικές τάσεις που υπάρχουν σε όλο τον κόσμο.
Ένα από αυτά είναι η αύξηση του πληθυσμού και η αστικοποίηση, η οποία έχει αυξήσει δραστικά το κόστος στέγασης σε πολλές πόλεις σε όλο τον κόσμο. Υπάρχει επίσης η αυξανόμενη επικράτηση του ηλεκτρονικού εμπορίου, το οποίο έχει προκαλέσει έκρηξη στη ζήτηση για χώρους αποθήκης. Αυτό αποτυπώνεται καλύτερα στον διπλασιασμό των αποθηκών της Amazon κατά τη διάρκεια της πανδημίας COVID-19. Επίσης, σε παγκόσμιο επίπεδο, το ηλεκτρονικό εμπόριο αντιπροσωπεύει μόλις 20% των συνολικών λιανικών πωλήσεων. Εάν αυτός ο αριθμός συνεχίσει να αυξάνεται, οι τιμές των βιομηχανικών ακινήτων ενδέχεται να επιφυλάσσουν ισχυρή, μακροπρόθεσμη ανάπτυξη.
Συμπερασματικά, κάθε κρίση είναι ξεχωριστή, η διερεύνηση των αιτιών που την προκάλεσαν και των συνεπειών που ακολούθησαν οδηγεί στη δημιουργία κανόνων κατανόησης τους και ασφαλείας για μελλοντικά ατυχήματα από το ίδιο γεγονός. Είθισται η χαλαρή νομισματική πολιτική να είναι η γενεσιουργός αιτία των στεγαστικών κρίσεων, τα τελευταία χρόνια. Με την fed και τις υπόλοιπες κεντρικές τράπεζες του πλανήτη σε νέο ανοδικό κύκλο επιτοκίων, εκτός απροόπτου, οι αγορές ακινήτων είναι έτοιμες να υποδεχτούν και να καλοδεχτούν τις νέες προκλήσεις, να αντιμετωπίσουν τους κινδύνους που γνωρίζουν, (και είναι πάντοτε οι ίδιοι), σε αντίθεση με επικίνδυνες εναλλακτικές και κερδοσκοπικές επιλογές. Και φυσικά να υπερνικήσουν τον πληθωρισμό, χωρίς να αποδειχθούν για ακόμα μια φορά μια νέα φούσκα.
* Ο Μιχάλης Τουτζιάρης είναι χρηματιστηριακός αναλυτής
Αποποίηση Ευθύνης
Το υλικό αυτό παρέχεται για πληροφοριακούς και μόνο σκοπούς. Σε καμιά περίπτωση δεν πρέπει να εκληφθεί ως προσφορά, συμβουλή ή προτροπή για την αγορά ή πώληση των αναφερόμενων προϊόντων. Παρόλο που οι πληροφορίες που περιέχονται βασίζονται σε πηγές που θεωρούνται αξιόπιστες, ουδεμία διασφάλιση δίνεται ότι είναι πλήρεις ή ακριβείς και δεν θα πρέπει να εκλαμβάνονται ως τέτοιες.
