Νέες εξαγορές, closing στο Skyline μέχρι τέλος Ιουνίου, σημαντικά ενισχυμένα αποτελέσματα για το σύνολο του 2022, με υψηλότερες αποδόσεις από το εννεάμηνο και το ενεργητικό να φθάνει το 2023 τα 330. εκατ. ευρώ συνθέτουν την εικόνα για την Premia Properties που στοχεύει το 2025 σε αξία χαρτοφυλακίου 500 εκατ. ευρώ και στην τετραετία στο 1 δισ. ευρώ.
Ειδικότερα, η εταιρεία σύμφωνα με ασφαλείς πηγές, εξετάζει την υλοποίηση τριών νέων project στο επόμενο διάστημα στο χώρο των logistics, των βιομηχανικών ακινήτων αλλά και των φοιτητικών εστιών, ενώ στο στόχαστρό της εξακολουθούν να παραμένουν, μέσω της STERNER STENHUS GREECE (βασικού μετόχου της PREMIA που από τον Νοέμβριο 2022 κατέχει και το πλειοψηφικό μερίδιο στην ΜΠΟΥΤΑΡΗ ΟΙΝΟΠΟΙΕΙΑ ΑΕ) και τα οινοποιεία.
Πρώτη συμφωνία αναμένεται στο χώρο των logistics με μια εξαγορά στον Ασπρόπυργο, αποθηκών νέων προδιαγραφών (14 μετρων), σε μια συναλλαγή που θα φθάσει τα 10 εκατ. ευρώ, ενώ αναμένονται και άλλες δύο συμφωνίες οι οποίες ενδεχομένως να έχουν ολοκληρωθεί μέχρι την ανακοίνωση αποτελεσμάτων του έτους στα τέλη Μάρτη.
Άλλωστε μέχρι τα τέλη Μάρτη υπολογίζεται και το κλείσιμο της συναλλαγής για τη μεταβίβαση των ακινήτων, της επιχείρησης και του brand του Φυσικού Μεταλλικού Νερού ΙΟΛΗ, συμφωνία βάση της οποίας, οι εγκαταστάσεις της ΑΘΗΝΑΪΚΗΣ ΖΥΘΟΠΟΙΙΑΣ στην περιοχή του Μοσχοχωρίου Φθιώτιδος, δηλαδή οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 99.209 τμ και οι εντός αυτού κτιριακές εγκαταστάσεις επιφάνειας 12.230 τμ, περιέρχονται στην κυριότητα της PREMIA.
Μισθωτής του ακινήτου και ανάδοχος της επιχείρησης θα είναι η νεοσυσταθείσα εταιρεία ΙΟΛΗ ΠΗΓΗ, θυγατρική της STERNER STENHUS GREECE.
Αυτή τη στιγμή η εταιρεία έχει ένα pipeline 150 εκατ. ευρώ, στις οποίες προστίθενται ακόμη 50 εκατ. ευρώ από το project του Athens Heart και η εξαγορά στον Ασπρόπυργο που έρχεται.
Η Premia Properties, συμμετέχει και στη μεγαλύτερη συμφωνία στον τομέα των ακινήτων που δημιουργεί μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες ανάπτυξης και αξιοποίησης ακινήτων στην Ελλάδα το project Skyline μαζί με την Dimand.
Το deal, ύψους 438 εκατ. ευρώ, περιλαμβάνει τη μεταβίβαση ενός πολύ σημαντικού χαρτοφυλακίου 573 ακινήτων στη νέα εταιρεία (skyline) στην οποία η Alpha Bank συμμετέχει με 35% και την κοινοπραξία Dimand-Premia να αποκτά το υπόλοιπο 65%.
Να σημειώσουμε εδώ ότι στην κοινοπραξία Dimand - Premia η πρώτη συμμετέχει με 75% (ήταν ο προτιμητέος επενδυτής) και η δεύτερη με 25%.
Το χαρτοφυλάκιο των 573 ακινήτων περιλαμβάνει κτίρια και εγκαταστάσεις διαφόρων χρήσεων όπως αποθήκες, καταστήματα, γραφεία ακόμα και κατοικίες.
H συνολική μεικτή επιφάνεια της ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται στα 500.000 τ.μ..
Πολλά από τα ακίνητα είναι ήδη νοικιασμένα, με σημαντικότερο μισθωτή την Alpha Bank., ενώ όσα δεν μισθώνονται θα ανακαινισθούν για να βγουν ξανά στην αγορά.
Με το κλείσιμο της συναλλαγής η Premia, καθώς θα συμμετέχει στην νέα εταιρεία και η EBRD, θα διατηρεί το 16% περίπου, ενώ εκτιμάται ότι θα δημιουργηθεί μια νεά μικρή ΑΕΕΑΠ.
Κατά τον πρώτο χρόνο λειτουργίας της, η εταιρεία Skyline αναμένεται να έχει ετήσια έσοδα από μισθώματα ύψους 10 εκατ. ευρώ, κυρίως από τα ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα της Alpha Bank. Ωστόσο, με βάση το πλάνο που έχει εκπονηθεί, στόχος είναι τα έσοδα αυτά να τριπλασιαστούν σε 30 εκατ. ευρώ ετησίως σε βάθος πέντε ετών.
Στόχος της διοίκησης είναι η προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο της PREMIA ποιοτικών ακινήτων με χαρακτηριστικά βιωσιμότητας, η επίτευξη υψηλών μισθωτικών αποδόσεων και η συνεργασία με φερέγγυους μισθωτές μέσω μακροχρόνιων συμβάσεων.
Η εταιρεία είναι σε θέση να συνεχίσει ομαλά την υλοποίηση του επενδυτικού της πλάνο και διαθέτει χαρακτηριστικά όπως μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,2%, μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 6,8 έτη με περίπου 88% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού.
Επίσης με βάση τα αποτελέμστα εννεαμήνου έχει καθαρό συντελεστή μόχλευσης (Net LTV) 42%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 6,7 έτη και ανθεκτικότητα έναντι μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 57% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 30.9.2022, το μεσοσταθμικό κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 2,75 %.
Σήμερα η Premia Properties διαθέτει ένα χαρτοφυλάκιο που αποτελείται από 50 ακίνητα συνολικής επιφάνειας 370.000 τ.μ. κι εύλογης αξίας 267,2 εκατ. ευρώ, το οποίο θα αυξηθεί ακόμα περισσότερο μετά την εξαγορά του ακινήτου της Αθηναϊκής Ζυθοποιίας. Ενδεικτικό της επενδυτικής στρατηγικής της Premia Properties είναι το γεγονός ότι εντός του 2022 προστέθηκαν ακίνητα, όπως τρεις φοιτητικές εστίες σε Αθήνα, Πάτρα και Θεσσαλονίκη, ένα σχολείο και 17 ακίνητα του Ομίλου Μπουτάρη, κυρίως οινοποιεία και αμπελώνες. Το συνολικό ύψος των επενδύσεων ανήλθε σε 60 εκατ. ευρώ.
Σημαντική ήταν και η επαναγορά του εμπορικού κέντρου Athens Heart στον κόμβο Χαμοστέρνας. Το κτίριο είχε περάσει υπό τον έλεγχο της Εθνικής Τράπεζας, στο πλαίσιο της συμφωνίας εξυγίανσης της πρώην Pasal. Ωστόσο, η Εθνική προχώρησε τελικά στην πώλησή του αντί 15,7 εκατ. ευρώ στην Premia, διαγράφοντας και σημαντικό μέρος των οφειλών.
Στο πλαίσιο αυτό, η Premia σχεδιάζει την επένδυση επιπλέον 10-15 εκατ. ευρώ, για τη μετατροπή του εμπορικού κέντρου σε κτίριο γραφείων υψηλής ενεργειακής απόδοσης. Παράλληλα, αποκτήθηκε από την Εθνική Τράπεζα και ένα όμορο οικόπεδο, όπου σχεδιάζεται η κατασκευή κτιρίου 3.200 τ.μ. με χρήσεις συμπληρωματικές των νέων γραφείων, όπως π.χ. εστίαση και εμπόριο με είδη πρώτης ανάγκης. Η συνολική επιφάνεια του Athens Heart ανέρχεται σε 18.471 τ.μ.
Με βάση το επενδυτικό σχέδιο της εισηγμένης, δρομολογούνται επενδύσεις της τάξεως των 150 εκατ. ευρώ κατά τη διάρκεια της προσεχούς διετίας. Απώτερος στόχος της Premia Properties είναι να έχει δημιουργήσει ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων συνολικής αξίας 500 εκατ. ευρώ έως το 2025.
