Ρουμανία 2017: Οδηγός για επενδύσεις

Του Ηλία Παπαγεωργιάδη*

Το 2016 ήταν μία πολύ καλή χρονιά για την Οικονομία της Ρουμανίας. Η Οικονομία αναπτύχθηκε, οι μισθοί αυξήθηκαν σημαντικά, η ανεργία μειώθηκε, οι επενδύσεις συνέχισαν να εισρέουν και ξεκίνησε η πρώτη φάση διανομής των Ευρωπαϊκών κονδυλίων. Το ΑΕΠ της χώρας αναμένεται να αναπτυχθεί περισσότερο από 3% την τετραετία 2017 – 2020 (με στόχο τα 200 δις το 2020), οι τράπεζές της παραμένουν υγιείς, οι χαμηλοί φόροι θα διατηρηθούν και ως το τέλος της δεκαετίας θα είναι 100% ενεργειακά αυτόνομη. Λαμβάνοντας υπόψη μας αυτά τα δεδομένα, αλλά και την αναστάτωση που αναμένεται σε παγκόσμιο επίπεδο, ποιες θα μπορούσαν να είναι οι επενδυτικές μας επιλογές στη χώρα που σύντομα θα έχει τη μεγαλύτερη οικονομία στη ΝΑ Ευρώπη; Ο έμπειρος επενδυτής θα κοιτούσε τα ακίνητα, κάποιες μορφές ενέργειας και επενδύσεις σε επιλεγμένες startups. Ας δούμε σήμερα τις επιλογές μας στον κλάδο των ακινήτων.

Τα δεδομένα

· Το 2009 η Ρουμανία εφάρμοσε το πρόγραμμα του ΔΝΤ, χωρίς καθυστερήσεις και χωρίς να αυξήσει τη φορολογία (επέλεξε να απολύσει 100.000 δημοσίους υπαλλήλους). Εντός 2 ετών η Οικονομία ανέκαμψε και έκτοτε το ΑΕΠ συνεχίζει να ανεβαίνει δυναμικά. 5% αυξήθηκε το 2016, για έκτη συνεχή χρονιά από το 2011. Οι προβλέψεις όλων των διεθνών οργανισμών μιλούν για ανάπτυξη 3 – 4,5% / έτος ως και το 2020, οδηγώντας το ΑΕΠ στα 200 δις Ευρώ (από 168 περίπου το 2016).

· Οι φόροι θα παραμείνουν χαμηλοί: 1 – 3% επί του τζίρου για τις μικρές εταιρίες, 16% επί των κερδών για τις υπόλοιπες, χωρίς υποχρέωση ασφαλιστικής εισφοράς για τον επιχειρούντα, σταθερή μείωση του ΦΠΑ (χωρίς πτώση εσόδων) και νέο πακέτο εξάλειψης 102 φόρων και παραβόλων συνθέτουν την εικόνα της επόμενης περιόδου. Στη Ρουμανία δεν τιμωρείται αυτός που θέλει να δουλέψει και να κερδίσει νόμιμα, αλλά πατάσσεται απηνώς η φοροδιαφυγή.

· Οι μισθοί αυξήθηκαν σημαντικά, λόγω της αυξημένης ζήτησης για εργασία και της περιορισμένης προσφοράς. Περίπου 14% ήταν η αύξηση το 2016, αναμένεται να αυξηθεί ως και 20% ως το 2020 (σε κάποιες ειδικότητες οι αυξήσεις ήταν μεγαλύτερες)

· Πέρσι για πρώτη φορά οι εξαγωγές υπηρεσιών στον κλάδο Πληροφορικής (!) ξεπέρασαν τις εξαγωγές ακατέργαστων πρώτων υλών, δείχνοντας την τάση μετασχηματισμού της οικονομίας

· Οι Άμεσες Ξένες Επενδύσεις ήταν οι υψηλότερες στην ΝΑ Ευρώπη, χωρίς μάλιστα κάποια τεράστια ιδιωτικοποίηση, αλλά με «οργανική ανάπτυξη».

· Τα δάνεια παραμένουν λιγότερα από τις καταθέσεις (περίπου στο 87% αυτών), οι τράπεζες είναι υγιείς και κεφαλοποιημένες.

·  Άρχισαν να ρέουν στην Οικονομία τα Ευρωπαϊκά κονδύλια της περιόδου 2014 – 2020. Μόνο στο Πρόγραμμα για τη Γεωργία συμβασιοποιήθηκαν πέρσι 1,7 δισ. ευρώ, πληρώθηκε το 1 δισ. ευρώ και άλλα 0,7 δισ. ευρώ θα πληρωθούν ως τις 30/06. Συνολικά φέτος αναμένεται η Ρουμανική Οικονομία να ενισχυθεί από 4 – 6 δισ. ευρώ Ευρωπαϊκούς πόρους.

· Το 2015 οι 5 εκατ. Ρουμάνοι μετανάστες έστειλαν πίσω στη χώρα περί τα 6 δισ. ευρώ. Το 60% κατευθύνθηκε στην κατανάλωση, ενώ το 40% αποταμιεύθηκε / επενδύθηκε, με πρώτη επιλογή τα ακίνητα.

· Συνεχίζεται η «μεταβολή δεδομένων ζωής» για εκατοντάδες χιλιάδες Ρουμάνους, που από φτωχοί, μπαίνουν στη μεσαία τάξη, που πλέον αριθμεί περί τα 6 – 8 εκατ. πολίτες. Εκτιμάται ότι άλλο ένα 1 εκατ. πολίτες θα μπουν σε αυτή εντός της επόμενης τετραετίας.

· Η αγορά ακινήτων σημείωσε ρεκόρ παραδόσεων νέων σπιτιών (περίπου 25.000) αλλά και λοιπών ακινήτων (περίπου 950.000 τ.μ.). Έχει ενδιαφέρον ότι το 50 – 60% των αγορών κατοικιών εξακολουθεί να λαμβάνει χώρα με μετρητά, χωρίς τραπεζικό δανεισμό. Ο «ΕΝΦΙΑ» είναι υπο-πολλαπλάσιος του Ελληνικού.

· Η αγορά «ΝΕΧΑ» της Ρουμανίας, με Πρόεδρο τον Πολωνό που γιγάντωσε το Πολωνικό Χρηματιστήριο, άρχισε να λειτουργεί με επιτυχία, ενώ τον Δεκέμβριο είχαμε τη μεγαλύτερη εισαγωγή ιδιωτικής εταιρίας στο Χρηματιστήριο, που συγκέντρωσε περισσότερα από 60 εκατ. ευρώ.

Ακίνητα: 4 βασικές επιλογές

Πριν την κρίση του 2008, τα ακίνητα στη Ρουμανία είχαν υπερτιμηθεί, με τις τιμές να ανεβαίνουν βασισμένες στα δάνεια και την υπερπροσφορά ρευστότητας σε παγκόσμιο επίπεδο. Μετά την κρίση, η πτώση έφτασε το 50 – 90% και συνεχίστηκε ακόμη και στο ξεκίνημα της ανάκαμψης. Μετά τον «πάτο» του 2012 – 2013, ο ανοδικός κύκλος έχει ξεκινήσει, με διαφορετικά όμως χαρακτηριστικά σε σχέση με το παρελθόν. Οι τιμές συνδέονται με τα εισοδήματα, τα δάνεια δίνονται με προσοχή, ελάχιστοι / κανείς δεν παίρνει ρίσκα. Οι τράπεζες χρηματοδοτούν με φειδώ. Οι αυξήσεις από το χαμηλότερο σημείο είναι της τάξης του 15 – 30% και μας επιτρέπουν ακόμη να εντοπίσουμε ενδιαφέρουσες επενδυτικές προτάσεις, σε μία πραγματική αγορά, με αγοραστές και πωλητές από τη Ρουμανία και δεκάδες άλλες χώρες (καμία σχέση με όσα ξέρουμε στην Ελλάδα...).

Επίσης, οι Ρουμάνοι (μαζί με τους Έλληνες) είναι οι πρώτοι στον κόσμο στην ιδιοκατοίκηση, ενώ το στοκ των παλιών διαμερισμάτων / ακινήτων θέλει αντικατάσταση σε ποσοστό άνω του 80%.

Α. Επενδύσεις σε ανέγερση οικοδομών

· Αναγκαίο επενδυτικό κεφάλαιο: 200.000 – 2.000.000 ευρώ

· Επιλογές: Πολλές, αυξάνονται όταν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο

· Τι απόδοση μπορούμε να περιμένουμε: 30 – 50% εντός 18 – 30 μηνών

· Πόσοι το έκαναν με επιτυχία πριν από εμάς: Εκατοντάδες

· Τι είδους οικοδομές: 10 – 50 διαμερισμάτων

· Σημείωση: Το 60 – 80% των νέων ακινήτων με σκοπό την κατοικία πωλείται από τα σχέδια / στη φάση της κατασκευής.

Β. Επενδύσεις σε (κτισμένα) διαμερίσματα

· Αναγκαίο επενδυτικό κεφάλαιο: 50.000 – 200.000 ευρώ

· Επιλογές: Πολλές, αυξάνονται όταν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο

· Τι απόδοση μπορούμε να περιμένουμε: 10 – 20% εντός 3 – 5 ετών, συν 4 – 8% / χρόνο από την ενοικίαση

· Πόσοι το έκαναν με επιτυχία πριν από εμάς: Χιλιάδες

· Τι είδους διαμερίσματα: Γκαρσονιέρες και ως 100 τμ, με πελάτες τη μεσαία τάξη

· Σημείωση: Σε καμία στιγμή της κρίσης οι τιμές των νέων διαμερισμάτων μέσα στο Βουκουρέστι δεν έπεσαν κάτω από τα 1.000 ευρώ / τμ

Γ. Ακίνητα Εισοδήματος

· Αναγκαίο επενδυτικό κεφάλαιο: 300.000 – 3.000.000 ευρώ (εκτός και αν μιλάμε για διαμερίσματα, που παρουσιάστηκαν πιο πάνω)

· Επιλογές: Λίγες, αυξάνονται όταν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο

· Τι απόδοση μπορούμε να περιμένουμε: 15 – 25% εντός 3 – 5 ετών, συν 5 – 9% από την ενοικίαση

· Πόσοι το έκαναν με επιτυχία πριν από εμάς: Όσοι βρήκαν διαθέσιμα ακίνητα

· Τι είδους ακίνητα: Μαγαζιά σε καλά σημεία και άλλα ακίνητα με σοβαρούς ενοικιαστές και ενοίκιο όχι φουσκωμένο

· Σημείωση: Είναι η νο.1 επιλογή για όποιον Ρουμάνο θέλει μία παθητική επένδυση με κεφάλαιο άνω των 500.000 ευρώ

Δ. Οικόπεδο μέσα στο Βουκουρέστι / μεγάλες πόλεις

· Αναγκαίο επενδυτικό κεφάλαιο: 200.000 – 2.000.000 ευρώ

· Επιλογές: Αρκετές, αυξάνονται όταν το κεφάλαιο είναι μεγαλύτερο

· Τι απόδοση μπορούμε να περιμένουμε: 25 – 40% εντός 3 – 5 ετών

· Πόσοι το έκαναν με επιτυχία πριν από εμάς: Εκατοντάδες

· Τι είδους οικόπεδα: Μέσα στην πόλη, για μεταπώληση ή αντιπαροχή

· Σημείωση: Μπορούμε να δούμε και οικόπεδα στον περιαστικό ιστό, όμως το ρίσκο πολλαπλασιάζεται, σε συνδυασμό με τις προσδοκώμενες αποδόσεις.

Ε. Μεγάλες επενδύσεις άνω των 3.000.000 ευρώ: Εδώ ισχύουν άλλα δεδομένα, με πολύ περισσότερες επιλογές και ευκαιρίες, για μεγάλους επενδυτές και επενδυτικά οχήματα.

Πώς επενδύουμε; Ως άτομο ή εταιρία;

Συστήνεται η επένδυση μέσω εταιρίας, που θα ανήκει κατά 100% στον επενδυτή. Τα ωφέλη είναι πολλά και διαφορετικά, ξεκινώντας από τη χαμηλή φορολογία και φτάνοντας στην ευελιξία και τη δυνατότητα χρηματοδότησης. Η εταιρία συστήνεται με 2 υπογραφές και είναι έτοιμη εντός 3 – 4 ημερών

Δεν είναι παράδεισος, αλλά μία χώρα που η ιδιοκτησία είναι σεβαστή και προστατεύεται

Για όποιον αναζητά ένα «El Dorado», η Ρουμανία δεν προσφέρεται. Ούτε και για αυτόν που ψάχνει «τον επί γης παράδεισο», ούτε για κάποιον που αναζητά την τελειότητα. Σίγουρα όμως η Ρουμανία είναι μία χώρα που σέβεται το δικαίωμα στην ιδιοκτησία, την οποία και προστατεύει αποτελεσματικά. Με δεδομένο ότι η χώρα θα συνεχίσει να αναπτύσσεται τα επόμενα χρόνια, η επένδυση στα ακίνητα μπορεί να εξεταστεί ως μία καλή επιλογή, εφόσον πραγματοποιηθεί σε συνεργασία με σωστούς και επαγγελματίες συνεργάτες.

ΥΓ. 1. Την ώρα που η Ελλάδα είναι ανά πάσα ώρα και στιγμή έτοιμη για εκλογές, η Βουλγαρία δεν έχει καταφέρει να βγάλει Κυβέρνηση 2 μήνες μετά τις εκλογές (και οι πρόωρες είναι στον ορίζοντα), τα Σκόπια έχουν μπει σε περιδίνηση και η Τουρκία ακροβατεί, η Ρουμανία απέκτησε Κυβέρνηση και οι επόμενες βουλευτικές εκλογές αναμένονται τον Δεκέμβριο του 2020.

ΥΓ. 2. Μία ενδεχόμενη παγκόσμια κρίση κλπ εκτιμάται ότι θα επηρεάσει ΚΑΙ τη Ρουμανία, λιγότερο όμως από άλλες χώρες, για πολλούς και διάφορους λόγους.

[email protected]

* Ο κ. Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος στη MORE Real Estate Services και της MORE Solutions, με εμπειρία στη Ρουμανία από το 2004.