Τον κίνδυνο αποθάρρυνσης των ξένων θεσμικών επενδυτών και τη στροφή τους σε ανταγωνιστικές αγορές, λόγω των νέων φορολογικών μέτρων, τονίζει στο Liberal ο διευθύνων σύμβουλος της Εθνικής Πανγαία ΑΕΕΑΠ (Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας), Αριστοτέλης Καρυτινός. Ο ίδιος σκιαγραφεί τα δυνατά σημεία της ελληνικής επαγγελματικής αγοράς ακινήτων, δίνει το στίγμα των νέων επενδύσεων της εταιρείας, ενώ κάνει εκτενή αναφορά και στα NPLs.
Συνέντευξη στην Αντιόπη Σχοινά
Τι σημαίνει για τις ΑΕΕΑΠ το νέο φορολογικό καθεστώς και σε ποιο βαθμό επηρεάζει του ξένους θεσμικούς επενδυτές;
Τα νέα φορολογικά μέτρα αποτελούν παγκόσμια πρωτοτυπία και οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι οι μοναδικές εταιρείες τέτοιου τύπου παγκοσμίως που φορολογούνται επί της ουσίας επί του ενεργητικού τους, δηλαδή στα ταμειακά διαθέσιμα τους και επί των επενδύσεων.
Έως πρότινος είχαμε ένα σταθερό επενδυτικό πλαίσιο και περιβάλλον το οποίο έδινε ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στις ελληνικές ΑΕΕΑΠ, οι οποίες θα πρέπει να σημειώσουμε αποτέλεσαν και τα μοναδικά οχήματα στα χρόνια της κρίσης που προσέλκυσαν ουσιαστικά ξένα επενδυτικά κεφάλαια. Να αναφέρουμε δε ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ έφεραν στην Ελλάδα 1 δισ. ευρώ εν μέσω κρίσης, επένδυσαν πάνω από 800 εκατ. ευρώ στην Ελλάδα και σχεδιάζουν επενδύσεις άνω του 1,5 δισ. την επόμενη τριετία.
Άλλωστε διεθνώς οι ΑΕΕΑΠ αποτελούν ένα πολύ επιτυχημένο αναπτυξιακό εργαλείο στο οποίο έχουν επενδύσει και στο οποίο συνεχίζουν ή σχεδιάζουν να επενδύσουν πολλοί ξένοι θεσμικοί βασιζόμενοι στο σταθερό, διαφανές και ανταγωνιστικό φορολογικό καθεστώς τους.
Πλέον βρισκόμαστε αντιμέτωποι με αύξηση της φορολογίας κατά 750%, με αποτέλεσμα το συγκριτικό μας πλεονέκτημα μέχρι πρότινος να μετατρέπεται σε μεγάλο συγκριτικό μειονέκτημα έναντι των ΑΕΕΑΠ άλλων ευρωπαϊκών χωρών, και να μειώνεται σημαντικά η ανταγωνιστικότητά μας.
Σχεδόν όλες οι χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχουν θεσπίσει αντίστοιχα καθεστώτα (REICs) και ανταγωνίζονται στην προσέλκυση ξένων κεφαλαίων. Τα φορολογικά καθεστώτα διεθνώς έχουν σχετικά ομοιογενή στοιχεία, δηλαδή για όλες τις ΑΕΕΑΠ τα έσοδα από μισθώματα απαλλάσσονται από τη φορολογία και στις περισσότερες περιπτώσεις απαλλάσσονται και τα κεφαλαιακά κέρδη (capital gains).
Στην Ελλάδα, αφού αρχικά ξεκινήσαμε να πληρώνουμε ΕΝΦΙΑ, με τις δύο μεγαλύτερες ΑΕΕΑΠ (ΕΘΝΙΚΗ ΠΑΝΓΑΙΑ και GRIVALIA PROPERTIES) να πληρώνουν μαζί ετησίως περί τα 10 εκατ. ευρώ μόνο σε ΕΝΦΙΑ, ήρθε και η νέα τροποποίηση με άμεση ορατή συνέπεια να πληγεί η διεθνής ανταγωνιστικότητα και αξιοπιστία του θεσμού και να τεθούν σε κίνδυνο τα σχέδια ελληνικών ΑΕΕΑΠ, υφιστάμενων ή υπό σύσταση, για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων, είτε μέσω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου, είτε μέσω δημιουργίας κοινοπραξιών για την είσοδο σε νέες αγορές (π.χ. ξενοδοχειακά και τουριστικά projects, logistics, κλπ).
Επίσης επιπρόσθετα θέματα είναι η άμεση ετήσια απώλεια φόρων από επενδύσεις που δεν θα πραγματοποιηθούν (σε επίπεδο φορολόγησης των ΑΕΕΑΠ), αλλά και οι πολύ σημαντικές πολλαπλασιαστικές επιδράσεις στην οικονομία της μη πραγματοποίησης αυτών των επενδύσεων (μη δημιουργία νέων θέσεων εργασίας, απώλεια φορολογικών εσόδων παρόχων υπηρεσιών στις ΑΕΕΑΠ ή κοινοπρακτικών εταιρειών που δεν θα συσταθούν κλπ).
Θέτετε θέμα αξιοπιστίας και αντικινήτρων;
Υπογραμμίζω ότι η έλλειψη σταθερότητας στο θεσμικό πλαίσιο που διέπει ένα διεθνές επενδυτικό εργαλείο όπως είναι οι ΑΕΕΑΠ και μη εναρμόνιση του πλαισίου αυτού με τη διεθνή πρακτική δημιουργούν αντικίνητρα και αποθαρρύνει τους ξένους επενδυτές, οδηγώντας τους σε ανταγωνιστικές αγορές.
Η Εθνική Πανγαία, για λόγους αύξησης της διασποράς αλλά και για την υλοποίηση επενδύσεων, επρόκειτο να προχωρήσει σε αύξηση κεφαλαίου. Έχει αλλάξει κάτι στους σχεδιασμούς;
Αρχικός μας στόχος από την ολοκλήρωση της συγχώνευσης με τη MIG Real Estate και την εισαγωγή των μετοχών μας στο Χ.Α. ήταν εντός του 2016 να προχωρήσουμε σε αύξηση μετοχικού κεφαλαίου για τους δύο λόγους που αναφέρατε. Η αύξηση της διασποράς πάνω από το ελάχιστο 15% θα μπορούσε να γίνει σταδιακά. Για να πετύχουμε 15%, χρειάζεται αύξηση περίπου 200 με 250 εκατ. ευρώ. Ωστόσο, οι αποφάσεις αυτές ανήκουν στους μετόχους μας, ενώ ρόλο θα παίξουν οι συνθήκες της αγοράς και γενικότερα της οικονομίας.
Σε κάθε περίπτωση, η εταιρεία χρειάζεται κεφάλαια, καθώς αναμένεται να υπάρξουν ευκαιρίες επενδυτικές στις οποίες θέλουμε και θα είμαστε παρόντες και σε αυτήν την κατεύθυνση βασικός μας στόχος, που υλοποιούμε ήδη, είναι η δημιουργία μιας δεξαμενής πιθανών νέων επενδύσεων για να αξιοποιήσουμε τα κεφάλαια που θα αντλήσουμε.
Αν καταφέρουμε ικανοποιητική αύξηση κεφαλαίου, άνω του προαναφερθέντος ποσού, και εφόσον αυτό αποτελέσει απόφαση των μετόχων μας, αυτό θα είναι και ένα πολύ θετικό μήνυμα συνολικά για τη χώρα και την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των ξένων επενδυτών.
Ας ελπίσουμε βέβαια ότι η πρόσφατη ιδιαίτερα μεγάλη αύξηση της φορολογίας των ΑΕΕΑΠ δεν θα αποτελέσει αντικίνητρο ως προς την άντληση νέων ξένων κεφαλαίων. Σημειώστε το εξής ιδιαίτερα επιβαρυντικό στοιχείο: τα όποια κεφάλαια αντληθούν από την αγορά χρειάζονται έναν ορίζοντα 1 - 2 έτη για να επενδυθούν πλήρως και στο διάστημα αυτό θα φορολογούνται, καθώς με το ισχύον φορολογικό πλαίσιο φορολογούνται πλήρως και τα μη επενδεδυμένα διαθέσιμα. Αυτό αποτελεί αντικίνητρο στο να συγκεντρώσει μιας ΑΕΕΑΠ, μέσω μιας ΑΜΚ, όσο το δυνατόν περισσότερα κεφάλαια από τις διεθνείς αγορές. Και αυτό σε μια περίοδο που υπάρχουν σημαντικά διεθνή κεφάλαια που ενδιαφέρονται για τις real estate αγορές στη Νότια Ευρώπη (ήδη στην Ισπανία ετοιμάζονται περίπου 40 ΑΕΕΑΠ για ξεκινήσουν το επόμενο διάστημα).
Πού ανέρχεται σήμερα η αξία των ακινήτων σας και ποιος ο στρατηγικός σας στόχος;
Ο στρατηγικός μας στόχος είναι να δημιουργήσουμε μια εταιρεία με μέγεθος κοντά στον μέσο όρο των ευρωπαϊκών ΑΕΕΑΠ. Αυτό σημαίνει ότι η αξία των ακινήτων μας από 1,5 δισ. ευρώ θα πρέπει να φτάσει περίπου στα 3 δισ. ευρώ σε έναν χρονικό ορίζοντα 3τίας έως και 5ετίας.
.jpg)
Έχετε σαν εταιρεία δείξει ιδιαίτερη κινητικότητα στην αγορά της Ιταλίας. Τι ποσοστό του χαρτοφυλακίου σας καταλαμβάνουν τα ακίνητα στην εν λόγω αγορά; Θα συνεχίσετε να επενδύετε στη χώρα αυτή ή σε άλλες αγορές του εξωτερικού;
Τα τελευταία δύο χρόνια οι επενδύσεις στην Ιταλία αποτέλεσαν ευκαιρία, γιατί είχαν πέσει δραματικά τα κόστη δανεισμού, σε αντίθεση με την Ελλάδα, ενώ υπήρχαν ακόμα αξιόλογες αποδόσεις, και έχουμε κάνει ένα καλό χαρτοφυλάκιο που αντιπροσωπεύει περίπου το 15% του συνολικού χαρτοφυλακίου μας. Όμως η Ιταλία πλέον έχει «υπερθερμανθεί». Εκτιμώ ότι το επόμενο διάστημα η προσοχή μας θα είναι σχεδόν αποκλειστικά στην Ελλάδα. Βεβαίως είμαστε σε εγρήγορση αν υπάρξουν ευκαιρίες επιλεκτικά στον ζωτικό μας χώρο, που είναι η νοτιοανατολική Ευρώπη και η Κύπρος, και μπορεί να υπάρξουν και εκεί επιλεκτικά επενδύσεις.
Η αγορά σήμερα έχει ελκυστικά στοιχεία και σε ποιες κατηγορίες ακινήτων αναγνωρίζονται αυτά;
Είναι σαφές ότι η ελληνική αγορά ακινήτων διαθέτει ελκυστικά στοιχεία τα οποία είναι και σε πλήρη γνώση των επενδυτών. Ωστόσο, επειδή η αγορά είναι μικρή, εμείς διακρίνουμε τρεις βασικούς τομείς: τους γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, το κομμάτι του retail και τα logistics. Η εταιρεία μας έχει μια καλή τοποθέτηση σε εμπορικά ακίνητα, σε γραφεία και καταστήματα, με ένα χαρτοφυλάκιο συνολικά €1,5 δισ. Ωστόσο, δεν έχει ακόμη έκθεση σε logistics. Θεωρούμε όμως ότι είναι ένας τομέας που μας ενδιαφέρει ιδιαίτερα. Είναι κλάδος που εξετάζουμε ιδιαίτερα θερμά και αναζητούμε συνεργασίες και ειδικά για projects που είναι στρατηγικά και όχι μεμονωμένα, όπως π.χ. τα εμπορευματικά κέντρα. Σε αυτά, μπορεί η ναυαρχίδα να είναι το Θριάσιο, ωστόσο υπάρχουν και άλλα σημαντικά, όπως η Λάρισα, η Θεσσαλονίκη και η Αλεξανδρούπολη.
Όσον αφορά τον ξενοδοχειακό κλάδο αυτός είναι ειδικός κλάδος και δεν έχουμε αποφασίσει αν θα μπούμε και πώς στον χώρο του ξενοδοχείου. Ωστόσο μας ενδιαφέρει πολύ ο χώρος της φοιτητικής κατοικίας και θεωρούμε ότι εκεί υπάρχει μεγάλο πεδίο δράσης.
Τέλος θεωρούμε ότι η αγορά θα είναι ακόμη πιο ελκυστική από την αξιοποίηση των επαγγελματικών ακινήτων στο πλαίσιο διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs - Non Performing Loans).
Μιας και αναφέρατε τα NPLs, θεωρείται ότι ενέχεται φόβος να υπάρξει μαζική διάθεση ακινήτων;
Να ξεκαθαρίσουμε ότι οι ΑΕΕΑΠ δεν έχουν σαν αντικείμενο τα «κόκκινα» δάνεια, αλλά είναι ιδανικά οχήματα για να απορροφήσουν εμπορικά ακίνητα στο πλαίσιο της όποιας διαχείρισης των NPLs που θα κάνουν οι τράπεζες.
Το κλειδί για τη διαχείριση των ακινήτων που συνδέονται με NPLs είναι το πότε, το πώς και σε τι τιμή θα βγουν.
Είναι σαφές ότι η διαχείριση των NPLs θα είναι σταδιακή διαδικασία που θα διαρκέσει εύλογο χρόνο, που η δική μου εκτίμηση είναι ότι μπορεί να φθάσει μέχρι και 5 έτη. Σαφώς δεν είναι προς όφελος κανενός να βγουν μαζικά προς πώληση όλα αυτά τα ακίνητα, που όπως εκτιμάμε είναι αξίας αρκετών δισ. ευρώ.
Εκτιμώ ότι οι τράπεζες θα κοιτάξουν κατ' αρχήν να ρυθμίσουν τα δάνεια και η πώληση ακινήτων, αν απαιτηθεί ως τελευταίο βήμα, θα γίνει σταδιακά, εφόσον υπάρξει και διαχωρισμός των ακινήτων, καθώς είναι σχεδόν αδύνατον να είναι όλα ιδανικά για πώληση, ώστε και οι τράπεζες να ωφεληθούν από την επερχόμενη βελτίωση των αξιών, εφόσον οι συναλλαγές αυξηθούν, αλλά και η αγορά να μην διαταραχθεί.
Να σημειώσουμε ότι οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ είναι επενδυτές με μακροπρόθεσμο ορίζοντα στην ελληνική αγορά, την οποία και γνωρίζουν και κατανοούν καλύτερα από οποιοδήποτε ξένο επενδυτή. Συνεπώς είναι σε θέση να αξιολογήσουν τις προοπτικές των εμπορικών ακινήτων από τα NPLs και να προσφέρουν σωστές τιμές αγοράς βασιζόμενες καθαρά σε κριτήρια real estate.
Ποια είναι η στάση των ξένων θεσμικών με τους οποίους έχετε επικοινωνία;
Υπάρχει σοβαρό ενδιαφέρον για την κτηματαγορά στη χώρα μας, υπό την προϋπόθεση ότι είναι σταθεροποιημένη οικονομικά και δεν δημιουργούνται σημαντικοί λόγοι ανησυχίας. Θεωρούμε ότι το επόμενο εξάμηνο θα είναι και πιο παραγωγικό και περισσότεροι θεσμικοί θα δουν την ελληνική αγορά. Οι μόνες επιφυλάξεις μας προέρχονται, όπως προαναφέραμε, από ότι δεν μπορούμε να γνωρίζουμε αυτήν τη στιγμή την επίπτωση από την πρόσφατη υπερβολική αύξηση της φορολογίας.
Οι θεσμικοί έχουν γνώσεις και συγκριτικά στοιχεία, ωστόσο στην ΑΜΚ που θα κάνετε θα απευθυνθείτε και σε μικροεπενδυτές. Τι μπορεί να πάρει κάποιος από την επένδυση σε ΑΕΕΑΠ;
Οι ελληνικές ΑΕΕΑΠ, βάσει του θεσμικού τους πλαισίου, μοιράζουν τουλάχιστον το μισό των κερδών τους και στην πράξη ιστορικά μοιράζουν σχεδόν το σύνολο. Μεγαλώνουν με αυξήσεις κεφαλαίου. Ταιριάζουν σε επενδυτές που θέλουν σταθερό εισόδημα από τα ακίνητα τα οποία διαχειρίζονται έμπειρα στελέχη με εξαιρετικό know how. Πρόκειται για εταιρείες που προσελκύουν ξένα κεφάλαια, τα οποία επενδύουν στη χώρα και είναι προφανές ότι αυτό θα ενισχύεται, αν και εφόσον το θεσμικό μας πλαίσιο γίνεται ανταγωνιστικότερο.
