Του Κώστα Δημητριάδη
Έβγαλαν πολλούς ιδιοκτήτες από το οικονομικό αδιέξοδο τα τελευταία χρόνια. Θα εξακολουθήσουν να λειτουργούν σαν «σανίδα σωτηρίας» για τα νοικοκυριά που διαθέτουν ένα διαμέρισμα κενό και απρόσοδο; Αυτό είναι το ερώτημα σχετικά με τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και το Airbnb που θα απασχολήσει ολοένα και περισσότερους ιδιοκτήτες το 2020. Άδικα; Μάλλον όχι, εάν ληφθεί υπόψη ότι οι αποδόσεις των βραχυχρόνιων ενοικιάσεων βαίνουν μειούμενες, γεγονός επακόλουθο της συνεχώς αυξανόμενης προσφοράς κατοικιών. Το 2010, σύμφωνα με μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), οπότε οι περισσότεροι προσπαθούσαν να μάθουν να… προφέρουν το Airbnb, υπήρχαν στην Ελλάδα μόλις 54 καταλύματα που ενοικιάζονταν βραχυπρόθεσμα. Σήμερα υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τις 130.000 οι καταχωρίσεις που βρίσκονται στην πλατφόρμα του Airbnb, με αποτέλεσμα οι αποδόσεις να βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση ή πολύ απλά ένας ιδιοκτήτης ή διαχειριστής ακινήτου να χρειάζεται πολύ περισσότερες ημέρες μέχρι να εισπράξει τα χρήματα της επένδυσής του.
«Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις αποτελούν ένα επενδυτικό εργαλείο, που συμφέρει, με την προϋπόθεση ότι ένα ακίνητο εκμισθώνεται για 250 ημέρες τον χρόνο. Ειδάλλως, είναι περισσότερο συμφέρουσα η συμβατική μίσθωση», σημειώνει ο πρόεδρος του συλλόγου μεσιτών Αττικής, Λευτέρης Ποταμιάνος. Ως εκ τούτου, εάν προστεθούν περισσότερα ακίνητα στο σύστημα, νομοτελειακά η «πίτα» των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων θα μικρύνει έτι περαιτέρω και κατ? επέκταση ελάχιστοι θα είναι σε θέση να εξασφαλίσουν ικανοποιητικές αποδόσεις.
Το κόστος
Σύμφωνα με τους ειδικούς, σε πολλές περιπτώσεις, η «παραδοσιακή», μακροπρόθεσμη ενοικίαση καθίσταται περισσότερο συμφέρουσα, συγκριτικά με τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Κι αυτό με δεδομένο ότι στο κέντρο της Αθήνας το μέσο ενοίκιο διαμορφώνεται σε περίπου 9,5 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ξεπερνώντας τα 10 ευρώ / τ.μ. στα νότια προάστια, σύμφωνα με τα στοιχεία τετάρτου τριμήνου του πανελλαδικού δικτύου spitogatos.
Την ίδια στιγμή, το κόστος ανακαίνισης ενός διαμερίσματος της τάξης των 70 τ.μ. κυμαίνεται από 3.500 έως 20.000 ευρώ, σε συνάρτηση με το είδος και τη βαρύτητα των εργασιών αναβάθμισης. Για παράδειγμα, για την αντικατάσταση ειδών υγιεινής και πλακιδίων μπάνιου, την αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων με νέα αλουμινίου, τη νέα ηλεκτρολογική εγκατάσταση κουζίνας, την τοποθέτηση έως δύο νέων εσωτερικών ντουλαπών, την αντικατάσταση πλακιδίων δαπέδου, την τοποθέτηση θωρακισμένης πόρτας ασφαλείας, την αποξήλωση της παλιάς και την τοποθέτηση νέας κουζίνας, απαιτούνται περίπου 12.000 ευρώ. Πρόκειται για ποσό που θα χρειαστεί να παρέλθει ένα ιδιαίτερα μακρύ χρονικό διάστημα ωσότου επιστραφεί στον ιδιοκτήτη (return on investment), ενώ, σύμφωνα με τον Σύλλογο της Οικονομίας Διαμοιρασμού, το καθαρό όφελος για τον ιδιοκτήτη δεν ξεπερνάει το 35%.
Το υπολειπόμενο ποσοστό αντιπροσωπεύει το κόστος του ιδιοκτήτη, που περιλαμβάνει τη φορολογία (15% για έσοδα έως 12.000 ευρώ), την προμήθεια της πλατφόρμας (5%), λειτουργικές δαπάνες, όπως λογαριασμοί ΔΕΚΟ, κοινόχρηστα και αναλώσιμα είδη (15%), έξοδα καθαρισμού του ακινήτου και των κλινοσκεπασμάτων και αποκατάσταση ενδεχόμενων βλαβών ή ζημιών. Τι σημαίνουν όλα αυτά στην πράξη; Οτι, για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα που μισθώνεται, ημερησίως, συνολικά για 20 ημέρες, προς 50 ευρώ, αποφέρει στον ιδιοκτήτη του 1.000 ευρώ, από τα οποία υπολογίζεται ότι λιγότερο από τα μισά, περίπου έως 450 ευρώ, μετά την αφαίρεση των δαπανών, καταλήγουν στον ιδιοκτήτη. Επομένως, όπως συνιστούν οι επαΐοντες, απαιτείται ενδελεχής έρευνα αγοράς, αλλά και ολοκληρωμένος υπολογισμός των αριθμών, προτού ένα ακίνητο διατεθεί προς βραχυχρόνια ενοικίαση.
Οι δικαστικές αποφάσεις
Τη φετινή χρονιά τα βλέμματα είναι στραμμένα και στις νέες δικαστικές αποφάσεις που θα εκδοθούν, κατά βάση, ύστερα από προσφυγή στο δικαστήριο μερίδας ενοίκων μιας πολυκατοικίας κατά ιδιοκτητών που ενοικιάζουν μέσω Airbnb το ακίνητό τους. Το σκεπτικό των προσφυγών στηρίζεται συνήθως στο γεγονός ότι η βραχυχρόνια μίσθωση αποτελεί ισχυρή πηγή όχλησης λόγω των εναλλασσόμενων, αγνώστου ταυτότητας, επισκεπτών και της υπέρμετρης χρήσης των κοινόχρηστων χώρων ενός κτιρίου.
Έως σήμερα, η πλειονότητα των αποφάσεων (α' βαθμού) που έχει εκδοθεί τάσσεται υπέρ της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Το σκεπτικό τους; Για παράδειγμα, στην περίπτωση προσφυγής στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών για διαμέρισμα στην οδό Χέυδεν στην Αθήνα, το δικαστήριο απεφάνθη ότι, σύμφωνα με τον νόμο 4446/2016, η οικονομική εκμετάλλευση διαμερίσματος μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, που συνάπτονται μέσω ψηφιακών πλατφορμών για χρονική διάρκεια μικρότερη του έτους, είναι νόμιμη.
Επίσης, ούτε το επιχείρημα της όχλησης και της υπέρμετρης επιβάρυνσης των κοινόχρηστων χώρων στάθηκε, επειδή «στις αναρτήσεις της μισθώτριας εταιρείας στις διάφορες ηλεκτρονικές πλατφόρμες αναγράφεται ρητά ότι στο μίσθιο διαμέρισμα απαγορεύονται τα πάρτι, οι εκδηλώσεις, τα ζώα και το κάπνισμα, καθώς και ότι απαγορεύεται να βάζουν οι φιλοξενούμενοι δυνατή μουσική ή να κάνουν θόρυβο μεταξύ 10:30 μ.μ. και 06:30 π.μ., καθώς επίσης και μεταξύ 2:30 μ.μ. και 5:00 μ.μ.», όπως επισημαίνεται στη σχετική δικαστική απόφαση. Μέχρι σήμερα, μόνο σε δύο περιπτώσεις έχει μπει «απαγορευτικό» στο Airbnb μέσω δικαστικής οδού: Στο Ναύπλιο, όπου ασκήθηκε αγωγή ασφαλιστικών μέτρων κατά ιδιοκτήτη που ενοικίαζε βραχυπρόθεσμα το ακίνητό του, αλλά το δικαστήριο δεν μπήκε στην ουσία της υπόθεσης. Και στη Χαλκιδική, όπου, όμως, το ακίνητο για το οποίο ασκήθηκε η αγωγή διέθετε ειδικό σήμα λειτουργίας κύριων τουριστικών καταλυμάτων.
«Μας πειράζει, μάλλον, που οι καθημαγμένοι από την ανελέητη φορολογία ιδιοκτήτες βλέπουν καλύτερες ημέρες και οι απαξιωμένες περιουσίες γίνονται, εκ νέου, αποκούμπι της μικρής και μεσαίας τάξης. Και ίσως ξεχάσαμε τις μαζικές αποποιήσεις κληρονομιών από πολίτες που δεν άντεχαν να πληρώνουν για απρόσοδα ακίνητα. Και όλα αυτά όταν οι κατοικίες που διατίθενται μέσω Airbnb υπολογίζονται σε μόλις 12.000 στον Δήμο Αθηναίων. Μήπως, λοιπόν, τυγχάνει πλήρους εφαρμογής το... δόγμα “να ψοφήσει η κατσίκα του γείτονα;''» σχολιάζει ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, αντιπρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος και επικεφαλής του Μεσιτικού Γραφείου «Ακίνητα Πόλις».
Σε κάθε περίπτωση, οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις αποτελούν τη βασική αιτία για την οποία οι τιμές αυξήθηκαν 7,4%, στο εννεάμηνο έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2019, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ). Η ενίσχυση των αξιών είναι απόρροια της αύξησης της ζήτησης κατοικιών λόγω του έντονου ενδιαφέροντος για στοχευμένα οικιστικά ακίνητα, τα οποία, ειδικά μέσω των βραχυχρόνιων μισθώσεων, έχουν αποκτήσει επενδυτικά χαρακτηριστικά και προσφέρουν αποδόσεις κοντά στα επίπεδα των επαγγελματικών χρήσεων, σύμφωνα με την ΤτΕ.
