Της Μαίρης Βενέτη
Η CBRE είναι η μεγαλύτερη εμπορική εταιρεία παροχής υπηρεσιών στον τομέα των ακινήτων στον κόσμο. Ως εκ τούτου, τα στατιστικά της στοιχεία έχουν ιδιαίτερη βαρύτητα και παρακολουθούνται από τους μεγαλύτερους χρηματοοικονομικούς οίκους.
Πρόσφατα ανακοίνωσε τα προκαταρκτικά στοιχεία για το 2017, σύμφωνα με τα οποία οι μεταβιβάσεις των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη σημείωσαν υψηλά επίπεδα το 2017, με σχεδόν 300 δισεκατομμύρια ευρώ να επενδύονται στη συγκεκριμένη αγορά.
Παρά το Brexit, το Ηνωμένο Βασίλειο όχι μόνον κατέχει ηγετική θέση όσον αφορά τις εμπορικές επενδύσεις σε ακίνητα, αλλά αύξησε το επενδυμένο ποσό κατά 12% σε όρους ευρώ από το προηγούμενο έτος.
Ειδικότερα, το Λονδίνο διατήρησε την πρώτη θέση το 2017. Μεγάλο ρόλο στην πρωτιά αυτή είχε η μεταβίβαση δύο πολύ μεγάλων και εμβληματικών ακινήτων στην καρδιά της οικονομικής ζώνης του Λονδίνου.
Η μεγαλύτερη πώληση asset που πραγματοποιήθηκε ποτέ στο Ηνωμένο Βασίλειο ήταν αυτή της οδού Fenchurch Street 20, για 1,3 δισ. στερλίνες κατά το τρίτο τρίμηνο του 2017. Το γνωστό σε όλους, λόγω του σχήματός του, κτίριο Walkie Talkie, είναι ένας εμπορικός ουρανοξύστης στην ιστορική οικονομική περιοχή του Λονδίνου. Η κατασκευή ολοκληρώθηκε την άνοιξη του 2014 και ο «κήπος του ουρανού» του τελευταίου ορόφου άνοιξε τον Ιανουάριο του 2015. Το 34ώροφο κτίριο έχει ύψος 160 μ. και είναι το έκτο ψηλότερο κτίριο στην πόλη του Λονδίνου.
Ο αγοραστής ήταν μια εταιρεία από το Χονγκ Κονγκ (LKK Health Products) και η καταβληθείσα τιμή αντανακλά μια καθαρή αρχική απόδοση 3,4%, σημαντικά χαμηλότερη από το 4,25% της απόδοσης του πρώτου γραφείου για τον μέσο υποτομέα της πόλης, Jones Lang LaSalle.
Η δεύτερη μεγάλη συναλλαγή του 2017 ήταν για άλλο ένα εμβληματικό κτίριο, το Leadenhall Building, γνωστό και ως «Cheesegrater». Αγοράστηκε επίσης από μια εταιρεία ακινήτων με έδρα το Χονγκ Κονγκ (CC Land), για 1,15 δισ. στερλίνες.
Η καθαρή αρχική απόδοση ήταν επίσης 3,4%, και πάλι κάτω από το επίπεδο της αγοράς, παρόλο που είναι ένα από τα νέα ψηλά κτίρια που πρόσφατα ολοκληρώθηκαν στην οικονομική ζώνη του Λονδίνου.Πρόκειται για έναν εμπορικό ουρανοξύστη 225 μέτρων, που άνοιξε τον Ιούλιο του 2014 και σχεδιάστηκε από τον Rogers Stirk Harbour. Ο χώρος βρίσκεται δίπλα στο κτίριο Lloyd''s, σχεδιασμένο επίσης από τον Rogers, το οποίο είναι το σημερινό σπίτι της ασφαλιστικής αγοράς Lloyd''s του Λονδίνου.
Οι επονομαζόμενοι «overseas» επενδυτές αντιπροσώπευσαν το περασμένο έτος πάνω από το 80% των συναλλαγών εμπορικών ακινήτων στο Λονδίνο σύμφωνα με την CBRE, ενώ οι συναλλαγές από επενδυτές με έδρα το Χονγκ Κονγκ αντιπροσώπευσαν πάνω από το 1/3 της συνολικής επένδυσης του έτους ως αποτέλεσμα αυτών των δύο μεγάλων συμφωνιών.
Αυτό δεν σημαίνει πως δεν ήταν ενεργοί και οι εγχώριοι επενδυτές της αγοράς ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου. Απλώς έχουν στρέψει την προσοχή τους σε περιφερειακές αγορές, όπως το Μπέρμιγχαμ και το Μάντσεστερ, λόγω της διολίσθησης της στερλίνας μετά το δημοψήφισμα για το Brexit και των χαμηλότερων αποδόσεων της εγχώριας αγοράς τους.
Οι κίνδυνοι για τους επενδυτές στην αγορά ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου
Η επενδυτική ζήτηση για εμπορικά ακίνητα εξακολουθεί να είναι παρούσα στην Ευρώπη, ακόμη και σε αγορές που είναι πολιτικά ευαίσθητες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο.
Αυτό οφείλεται ώς ένα σημείο στο χάσμα που υπάρχει μεταξύ των αποδόσεων των περιουσιακών στοιχείων και του risk-free rate (αποδόσεις των κρατικών ομολόγων) και εν μέρει στην αυξανόμενη παγκοσμιοποίηση των επενδύσεων σε ακίνητα.
Βέβαια, το σχετικό πλεονέκτημα αποτίμησης θα αρχίσει να συρρικνώνεται, καθώς τα επιτόκια θα αρχίσουν να ανεβαίνουν.
Επιπλέον, η απόδοση των ακινήτων είναι ιστορικά κυκλική, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει ανησυχίες αν αρχίσει και τίθεται η ερώτηση: Μήπως πλησιάζουμε στην κορυφή του κύκλου;
Τέλος, ο αντίκτυπος που θα έχει το Brexit στην απασχόληση των χρηματοπιστωτικών υπηρεσιών και ακολούθως στα ενοίκια γραφείων στο κεντρικό Λονδίνο εξακολουθεί να είναι αβέβαιος.
Λόγω των ανωτέρω κινδύνων, είναι ενδιαφέρον να παρακολουθήσουμε εφεξής αν υπάρξουν πρωτοβουλίες από τη βρετανική κυβέρνηση σχετικά με διαρθρωτικές αλλαγές που θα λειτουργήσουν αμυντικά και θα στηρίξουν την αγορά των εμπορικών ακινήτων. Για παράδειγμα, η ηλεκτρονική αγορά που υποστηρίζει την αγορά logistics, αλλά και τα data centers στην Ευρώπη είναι ένα πεδίο δράσης.Ο γηράσκων πληθυσμός που υποστηρίζει τον senior στεγαστικό τομέα είναι ένα άλλο.
* Αναδημοσίευση από τον «Φιλελεύθερο» 14/2, αρ. φύλλου 59
