Του Ηλία Παπαγεωργιάδη**
Δεν υπάρχει μόνο στην Ελλάδα η πρωτόγνωρη κατάσταση των περίπου μηδενικών επιτοκίων καταθέσεων που προσφέρουν οι τράπεζες. Το ίδιο ισχύει και στις περισσότερες χώρες του πολιτισμένου κόσμου, ειδικά όταν μιλάμε για αποταμίευση στο ευρώ ή το δολάριο. Η λύση που παρουσιάζεται από τις τράπεζες (και εξιδανικεύεται μέσω κάποιων ΜΜΕ) είναι η τοποθέτηση των καταθέσεων σε επενδύσεις χαμηλού ή υψηλού ρίσκου, που μετατρέπουν τον αποταμιευτή σε επενδυτή και του ζητούν να κατανοήσει και να επενδύσει σε σύνθετα χρηματοοικονομικά προϊόντα.
Καταθέσεις με αρνητικό επιτόκιο ή επενδύσεις με κίνδυνο απώλειας κεφαλαίου;
Στην ουσία σύντομα θα δούμε καταθετικούς λογαριασμούς με αρνητικό επιτόκιο, που σε συνδυασμό με τις μεγάλες τραπεζικές προμήθειες (για τις οποίες επίσης δεν μιλάνε πολλοί) θα οδηγήσουν στη συρίκνωση του κεφαλαίου των καταθετών.
Από την άλλη, οι προτάσεις του στυλ «κατάθεση + επένδυση σε αμοιβαίο κεφάλαιο και αν ο δείκτης του Χρηματιστηρίου ανέβει 10%, εσύ θα κερδίσεις 1% στην αποταμίευσή σου» συνήθως δεν επεξηγούν καλά τι θα γίνει αν πέσει το Χρηματιστήριο, λόγω παγκόσμιας κρίσης ή οποιουδήποτε άλλου λόγου. (Προσωπικά αν ήταν να επιλέξω κάτι τέτοιο, θα προτιμούσα να επενδύσω ένα ποσό σε ασφαλείς μετοχές σοβαρών εταιριών, με καλή μερισματική απόδοση, αν ντε και καλά θα έπρεπε να πάρω τέτοιου είδους ρίσκο για να αυξήσω λίγο το επιτόκιο των χρημάτων μου).
Ακίνητο εισοδήματος στην Ελλάδα;
Ένα μεγάλο τμήμα των ΜΜΕ προσπαθεί να μας πείσει πως επίκειται τεράστια αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα. Με μία μικρή εμπειρία 16 χρόνων στον χώρο των ακινήτων, επιτρέψτε μου να σας θυμίσω πως:
Οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα αυξάνονταν ως και το 2008 λόγω στρεβλών συνθηκών στην αγορά. Οι τράπεζες μοίραζαν δάνεια, το κράτος μοίραζε λεφτά που δεν είχε, οι Έλληνες αγοράζαμε μεταξύ μας, χωρίς τοποθετήσεις ξένων, και ανέβαιναν οι τιμές. Σε πολλές περιπτώσεις ούτε καν ανέβαιναν στην πράξη. Απλώς αυξάνονταν οι ζητούμενες τιμές, δεν γινόταν συναλλαγή στην περιοχή και οι ιδιοκτήτες ένιωθαν πλούσιοι.
Σήμερα οι τράπεζες μπορούν να δώσουν κάποια δάνεια σε ένα μικρό τμήμα των πολιτών (αυτούς που δεν χρωστάνε στο δημόσιο ή τις ίδιες τις τράπεζες). Το Airbnb αποδεικνύεται πως δεν είναι όσο αποδοτικό πίστευαν κάποιοι, ενώ το εισόδημα από αυτό φορολογείται βαρύτατα. Εντός τριετίας προβλέπω πως το 50%+ των ακινήτων με Airbnb θα γυρίσουν στην αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης. Οι ξένοι αγοράζουν συγκεκριμένα ακίνητα, χωρίς να επηρεάζουν το σύνολο της αγοράς (και αν τυχόν μειωθεί το ενδιαφέρον τους, θα κλάψουν πολλοί). Το πόθεν έσχες παραμένει, οι δυσκολίες επεκτάσεως των σχεδίων πόλης και το μπλοκάρισμα άπειρων ακινήτων επίσης.
Ναι, είναι λογικό να πούμε πως αν η σημερινή κυβέρνηση μείνει στην εξουσία για 4 χρόνια, και εφόσον δεν υπάρξει διεθνής οικονομική κρίση, θα δημιουργηθεί πλούτος και αυτός θα οδηγήσει στη σταδιακή αύξηση των τιμών των ακινήτων. Η πολιτική που ακολουθείται είναι σε γενικές γραμμές σωστή, στα πλαίσια των τεράστιων προβλημάτων που έχει παραλάβει.
Οι αποδόσεις των ενοικίων όμως θα παραμείνουν χαμηλές και το κυριότερο θα φορολογηθούν με μεγάλο, τιμωρητικό ποσοστό φόρου, από 15% ως 45%. Ο ΕΝΦΙΑ αναμένεται να περάσει στους δήμους. Αν όντως εφαρμοστεί το (σωστό) αυτό σχέδιο, τότε κάθε Δήμος της χώρας θα ασκεί τη δική του πολιτική ΕΝΦΙΑ (= ακινήτων).
Ακίνητο εισοδήματος στο Βουκουρέστι;
- Η αγορά ακινήτων του Βουκουρεστίου είναι σε εντελώς διαφορετικό κύκλο από τον ελληνικό:
- Η κρίση τελείωσε το 2012 – 2013, ας πούμε το 2012.
- Οι τιμές έχουν ανέβει από τότε, περίπου 30%. Απέχουν αρκετά από το ύψος που είχαν φτάσει το 2008.
- Το ίδιο και το ΑΕΠ της χώρας, περίπου +76% σε 7 χρόνια. Προσπέρασε σα σταματημένο το αντίστοιχο ελληνικό
- Η κατανάλωση εκτοξεύτηκε, το ίδιο και η αγοραστική δύναμη των πολιτών.
- Ο μέσος μισθός διπλασιάστηκε και πολλές κατηγορίες πολιτών έχουν μισθό μεγαλύτερο του αντίστοιχου ελληνικού
- Τα ενοίκια αυξήθηκαν
- Εκατομμύρια άνθρωποι έφυγαν από τη φτώχεια
- Τα νέα διαμερίσματα αγοράζονται στην πλειοψηφία τους στα σχέδια, με μετρητά. Τα ακίνητα παραμένουν η βασική επιλογή αποταμίευσης και αποθησαύρισης στη χώρα.
- Το πρόγραμμα Prima Casa προσφέρει κρατική εγγύηση για να αγοράσουν τα μεσαία και κατώτερα στρώματα διαμερίσματα αξίας ως 60.000 Ευρώ και λειτουργεί με επιτυχία εδώ και 10 χρόνια, ουσιαστικά θέτοντας ένα «κατώτερο όριο διακύμανσης των τιμών»
- Η αγορά είναι εντελώς διεθνοποιημένη, με επενδυτές από δεκάδες χώρες να κατέχουν περιουσία, χωρίς πρόγραμμα golden visa.
- Οι φόροι μεταβίβασης είναι χαμηλότεροι των ελληνικών.
- Το μέγεθος της αγοράς του Βουκουρεστίου είναι πολλαπλάσιο της Αθήνας, κάτι που δίνει ασφάλεια και σε πιθανή διάθεση μεταπώλησης του ακινήτου. (Το ΑΕΠ του Βουκουρεστίου είναι μεγαλύτερο από αυτό της... Βουλγαρίας και των Σκοπίων μαζί!)
- Σε βάθος χρόνου, οι διεθνείς αναλυτές εκτιμούν πως το Βουκουρέστι θα γίνει η πλουσιότερη πόλη στην Ευρώπη. Η επεξήγηση εδώ
- Σε κάθε παγκόσμια έρευνα, ο δείκτης προστασίας της ακίνητης περιουσίας στη Ρουμανία είναι από τους υψηλότερους στον κόσμο.
Η Ρουμανία δεν προόδευσε κατά λάθος. Κάτι έκανε σωστά
Φορολογία 1% ή 3% επί του τζίρου = επί του ενοικίου
Αν κάποιος αγοράσει στη Ρουμανία ακίνητο μέσω εταιρίας που θα του ανήκει, τότε το εισόδημα του ενοικίου θα φορολογηθεί ως εισόδημα της εταιρίας του. Με τζίρο ως 1.000.000 Ευρώ, αυτό το ποσό φορολογείται με... 1% επί του τζίρου, αν η εταιρία έχει υπάλληλο. Αν δεν έχει, τότε με 3% επί του τζίρου. Είναι η ίδια φορολογία που ισχύει και για όσους έχουν επιχείρηση στη Ρουμανία.
Ταυτόχρονα ο ΕΝΦΙΑ στη Ρουμανία είναι υποπολλαπλάσιος του ελληνικού, περίπου 8 – 10 φορές μικρότερος.
Δηλαδή αν ένα ακίνητο αξίας 80.000 Ευρώ στην Ελλάδα έχει ΕΝΦΙΑ 200 – 400 ευρώ, ενοίκιο 350 Ευρώ / μήνα = 4.200 Ευρώ / χρόνο και φόρο 15% επί του ποσού αυτού. Αν κάποιος έχει εισόδημα από ενοίκια μεγαλύτερο των 12.000 Ευρώ / χρόνο, το κράτος γίνεται ουσιαστικά συνέταιρός του, με 35% - 45% φορολόγηση.
Το αντίστοιχο ακίνητο στη Ρουμανία θα έχει ΕΝΦΙΑ 20 – 30 Ευρώ, ενοίκιο 500+ Ευρώ / μήνα = 6.000 ευρώ / χρόνο και φόρο 60 – 180 Ευρώ, το 1 – 3% επί του ποσού αυτού. Ο φόρος παραμένει ίδιος ακόμη και αν κάποιος έχει εισόδημα πχ 100.000 Ευρώ από ενοίκια.
Στα διαμερίσματα οι διαφορές αποδόσεων είναι σημαντικές. Γίνονται όμως χαώδεις (πάντα υπέρ της Ρουμανίας) αν μιλήσουμε για καταστήματα ή γραφεία.
Η Ρουμανία δεν είναι παράδεισος. Όμως η επένδυση σε ακίνητο εισοδήματος στο Βουκουρέστι έχει λογική.
Αν κάποιος ψάχνει ασφάλεια και ένα αξιοπρεπές εισόδημα από ενοίκια, τότε έχει νόημα να σκεφτεί μήπως ένα ακίνητο εισοδήματος είναι καλύτερη επιλογή από έναν τραπεζικό λογαριασμό μηδενικού επιτοκίου. Και ασφαλώς αγοράζοντας ένα σωστό ακίνητο στην Ελλάδα, λογικά δεν θα χάσει τα χρήματά του και θα έχει και ένα μικρό καθαρό εισόδημα.
Αν αναζητά μία καλύτερη καθαρή απόδοση και μία πιο σίγουρη και ανοικτή αγορά, με ασφάλεια και σοβαρότητα, τότε μπορεί να δει και την αγορά ακινήτων της Ρουμανίας, τη μεγαλύτερη αγορά ακινήτων της Νοτιοανατολικής Ευρώπης. Δεν θα κάνει κάποια «ληστεία», όμως μπορεί να εξασφαλίσει υπό προϋποθέσεις καθαρή απόδοση ως και διπλή σε σύγκριση με την Ελλάδα.
Εννοείται πως η Ρουμανία δεν είναι παράδεισος. Εννοείται πως κάθε σοβαρός άνθρωπος θα πρέπει να απευθυνθεί σε αξιόπιστους συνεργάτες, επενδυτικούς συμβούλους ακινήτων, δικηγόρους, λογιστές και άλλους. Όμως στην παρούσα οικονομική συγκυρία έχει νόημα να τη δει κάποιος και να την αξιολογήσει, με αντικειμενικά και όχι συναισθηματικά κριτήρια.
*40 συναντήσεις στη Θεσσαλονίκη (15, 18 και 23 Οκτωβρίου) και Αθήνα (20, 21, 22 και 23 Οκτωβρίου) και τη Θεσσαλονίκη (23 Σεπτεμβρίου). Για περισσότερες πληροφορίες και ραντεβού: 6979 339400, [email protected] ή επισκεφτείτε τον σύνδεσμο.
** Ο κ. Ηλίας Π. Παπαγεωργιάδης είναι διευθύνων σύμβουλος της MORE στη Ρουμανία, που περιλαμβάνει και τη MORE Real Estate Services, επί χρόνια μία εκ των κορυφαίων εταιριών επενδυτικών συμβουλών στα ακίνητα της Ρουμανίας.
