Του Κωνσταντίνου Χαροκόπου
Όπου ακούω και διαβάζω για ρύθμιση, για εθνικό σχεδιασμό και μεγαλόπνοα σχέδια, τρέχω μακριά, διότι από πίσω τους πάντοτε ή σχεδόν πάντοτε, κρύβεται είτε κρατική παρέμβαση, είτε πίεση ισχυρών συμφερόντων μεταμφιεσμένη σε κοινωνική ευαισθησία, είτε υποχώρηση σε λαϊκίστικα αιτήματα.
Κακό δείγμα λοιπόν η κρατική παρέμβαση που ετοιμάζεται από το υπουργείο Τουρισμού στο χώρο των βραχυπρόθεσμων αστικών συμβάσεων τύπου Airbnb. H προηγούμενη κυβέρνηση είχε περάσει νόμο για τον περιορισμό των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων. Περιορισμό στον συνολικό χρόνο των μισθώσεων (60 ή 90 ημέρες), στο άθροισμα των ενοικίων που εισπράττονται (12.000 ευρώ) και στον αριθμό των ακινήτων που μπορεί κάποιος να ενοικιάζει με αυτόν το τρόπο. Ευτυχώς όμως η κυβέρνηση Τσίπρα είχε τη ελάχιστη πρόνοια να μην προχωρήσει στην έκδοση των απαραίτητων υπουργικών αποφάσεων και των αναγκαίων εγκυκλίων και έτσι οι μισθώσεις τύπου Airbnb, κατάφεραν να γνωρίσουν άνθιση.
Μια άνθιση, που είχε ως αποτέλεσμα την είσπραξη από την πλευρά των ιδιοκτητών μεγαλύτερων ενοικίων κυρίως από τουρίστες, την αύξηση του λεγόμενο “τριήμερου τουριστικού προορισμού” όπου οι τουρίστες επισκέπτονται τα αστικά κέντρα στο τριήμερο του τέλους της κάθε εβδομάδας και την διεύρυνση της τουριστικής περιόδου ακόμα και τον χειμώνα. Επίσης οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανταποκρίθηκαν στην ζήτηση που υπήρχε και ολοένα αυξάνεται από αλλοδαπούς επαγγελματίες που έρχονται να μείνουν στην Αθήνα με σύμβαση έργου για 3-6-9 και 12 μήνες, ή από εταιρίες κυρίως από τον τραπεζικό και ναυτιλιακό κλάδο που καλούν στελέχη και εμπειρογνώμονες από το εξωτερικό με βραχυχρόνιες συμβάσεις.
Αυτοί οι φιλοξενούμενοι, κυκλοφορούν στην πόλη πιο πολύ, επιθυμούν να γνωρίσουν τον τρόπο ζωής των αστικών κέντρων και των τουριστικών προορισμών, δίνοντας τη δυνατότητα να υπάρχει μια διαδραστικότητα ανάμεσα σε αυτούς και σε όσους επιθυμούν να τους προσφέρουν τις υπηρεσίες τους. Έτσι πολλοί νέοι με την χρήση του διαδικτύου προσφέρουν τη δυνατότητα στους φιλοξενούμενους να επισκεφθούν περισσότερους χώρους, χώρους εστίασης, θέατρα, να παρακολουθήσουν πολιτιστικά δρώμενα, να περπατήσουν, να ξεναγηθούν και να νοιώσουν σαν Αθηναίοι στην Αθήνα, σαν Θεσσαλονικείς στη Θεσσαλονίκη. Και η υπεραξία των υπηρεσιών αυτών είναι σημαντική, διότι δουλεύει ως αυτοτροφοδοτούμενη διαφήμιση.
Ταυτόχρονα ενεργοποιήθηκε όλο το οικοσύστημα της οικοδομής με έργα μικρής έκτασης αλλά μαζικότητας, αφού τα ακίνητα έπρεπε να ανακαινιστούν, να αναβαθμιστούν ώστε να προσφέρουν συνθήκες φιλοξενίας υψηλού επιπέδου. Δεκάδες επαγγέλματα ενεργοποιήθηκαν ξανά, δίνοντας έσοδα και στο κράτος.
Το κυρίαρχο θέμα για το κράτος ήταν η φορολόγηση των εσόδων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις το οποίο έχει επιτευχθεί σε μεγάλο βαθμό, μέσω μιας όχι ιδιαίτερα σύνθετης εφαρμογής, η οποία έχει όμως αρκετά κενά. Η δυνατότητα συμφωνίας με τις πλατφόρμες για την παρακράτηση ενός flat tax και την απόδοση της αυτόματα στην εφορία θα αποτελούσε την βέλτιστη και απλούστερη λύση, όπως κατ' επανάληψη έχουμε αναλύσει σε άρθρα μας.
Με λυμένο αυτό θέμα, το κράτος δέχεται σήμερα πιέσεις τόσο από τους ξενοδόχους όσο και από “συλλογικότητες” και “ομάδες πολιτών”, για να προχωρήσει στην ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Είναι βέβαια και το μικρόβιο του κρατισμού και της ρυθμιστικής εξουσιομανίας που χαρακτηρίζει όσους επιθυμούν να προωθήσουν αυτές τις πρακτικές.
Δεν φτάνει λοιπόν που οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν υπερφορολογηθεί μέσω του ΕΝΦΙΑ για τις ιδιοκτησίες τους. Δεν φτάνει που δεν έχουν αφορολόγητο όριο στα εισοδήματα τους. Δεν φτάνει που μέσω των κλασικών αστικών μισθώσεων, δεν τους επιτρέπεται να ενοικιάζουν το ακίνητο τους για λιγότερο από τρία χρόνια. Δεν φτάνει που για να κάνουν έξωση ή για να διεκδικήσουν με καταβληθέντα μισθώματα, πρέπει να χάσουν τη μισή τους ζωή στα δικαστήρια. Δεν φτάνει που είδα τις εμπορικές αξίες των ακινήτων τους να υποχωρούν βάναυσα λόγω των κυβερνητικών επιλογών και της κρίσης. Δεν φτάνουν όλα αυτά.
Έρχεται τώρα το κράτος να τους επιβάλλει τους δικούς του κανόνες για το πως θα εκμεταλλευτούν την περιουσία τους. Θα μου πείτε δεν υπάρχει πρόβλημα; Υπάρχει και ήδη η αγορά δίνει τις λύσεις της. Στα αστικά κέντρα, ήδη τα ενοίκια από τα Airbnb έχουν υποχωρήσει λόγω της μεγάλης προσφοράς. Αρκετά ακίνητα επιστρέφουν στις παλαιές κλασσικές τριετείς μισθώσεις. Κάτοικοι που μετακινήθηκαν από περιοχές υψηλής ζήτησης για Airbnb, έδωσαν ζωή σε άλλες περιοχές αυξάνοντας και την αξία των ακινήτων εκεί. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν αναπνεύσει γιατί μπορούν να αποπληρώνουν τα δάνεια τους και να βελτιώνουν το επίπεδο της ζωής τους. Οι τράπεζες βλέπουν τις εμπορικές αξίες των ακινήτων να επανέρχονται σε λογικά επίπεδα και η αγορά ακινήτων δείχνει να ζωντανεύει με σημαντικές αγοραπωλησίες. Όλα αυτά δείχνουν πως η αγορά βρίσκει πλέον τοις ισορροπίες της, όπως γίνεται με κάθε τι νέο, που προσπαθεί να βρει τον βηματισμό του.
Στην Αθήνα πρόβλημα στέγης λόγω του airbnb δεν υπάρχει. Υπάρχει στις περιοχές που ξαφνικά αναπτύχθηκαν γύρω από τους σταθμούς του μετρό και στο θαλάσσιο μέτωπο λόγω των σημαντικών αγορών μέσω της διαδικασίας της golden visa. Θέμα υπάρχει και σε κάποια νησιά, όπου μαθαίνουμε πως δεν βρίσκουν ακίνητα οι δάσκαλοι και οι δημόσιοι υπάλληλοι. «Θα μας πει το κράτος σε ποιον θα νοικιάζουμε τα σπίτια μας;» λένε οι ιδιοκτήτες. «Πού θα μένουν οι δημόσιοι υπάλληλοι στα νησιά;» ερωτούν οι φλερτάροντας με τις ρυθμίσεις. Όμως αυτό δεν είναι ευθύνη των ιδιοκτητών των ακινήτων αλλά των δημοσίων αρχών. Τα εκπαιδευτικά ιδρύματα που ξεφυτρώνουν σαν τα μανιτάρια στην επαρχία δημιουργούν παρόμοιο, αν όχι μεγαλύτερο πρόβλημα, αλλά εκεί δεν ακούγονται ενστάσεις.
Αν είχα τη δυνατότητα να επικοινωνήσω με τον Πρωθυπουργό θα του έλεγα τα ακόλουθα:
Η βραχυχρόνια αστική μίσθωση όπως θεσπίστηκε από τα μνημόνια, ήρθε να δώσει ρεαλιστικές απαντήσεις στη νέα πραγματικότητα που διαμορφώνεται στην χώρα μας. Η βραχυχρόνια αστική μίσθωση έρχεται να λύσει διαφορετικά προβλήματα των ιδιοκτητών ακινήτων στα αστικά κέντρα και διαφορετικά των ιδιοκτητών ακινήτων στις τουριστικές περιοχές.
Στα αστικά κέντρα οι ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν βρεθεί τα τελευταία χρόνια μέσα σε ένα περιβάλλον μεγαλύτερης φορολογικής επιβάρυνσης λόγω ΕΝΦΙΑ, αυξημένης φορολογίας εισοδήματος, εισφοράς αλληλεγγύης κλπ, χαμηλότερων ενοικίων λόγω της πτώσης των εισοδημάτων, αύξησης των επισφαλειών από την πλευρά των ενοικιαστών, αύξησης του κόστους προσφυγής στη δικαιοσύνη και αύξησης του χρόνου απονομής της δικαιοσύνης. Έτσι οι ιδιοκτήτες ακινήτων δύσκολα μπορούν να προσφύγουν στη δικαιοσύνη, δύσκολα μπορούν να κάνουν έξωση στον δύστροπο ενοικιαστή, δύσκολα μπορούν να εισπράξουν τα ενοίκια τους και πολλές φορές αναγκάζονται να πληρώνουν ακόμα και τα κοινόχρηστα και τους λογαριασμούς που μένουν απλήρωτοι. Και όταν παραλάβουν τα ακίνητά τους, αρκετές φορές εκταμιεύουν σημαντικά ποσά για να τα επιδιορθώσουν.
Οι μισθώσεις τύπου Airbnb διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων των αστικών κέντρων στους ακόλουθους τομείς. 1) Εισπράττουν εξασφαλισμένα ενοίκια. 2) Δεσμεύονται για μικρά χρονικά διαστήματα και όχι για την προβλεπόμενη από το νόμο τριετία. 3) Επισκέπτονται τακτικότατα τα ακίνητα τους και παρακολουθούν την κατάσταση τους. 4) Σε περίπτωση ζημιών αποζημιώνονται από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες που φιλοξενούν τα ακίνητα τους. 5) Γνωρίζουν το ποιόν των εν δυνάμει ενοικιαστών τους, με βάση τις βαθμολογίες που συνοδεύουν τα διαδικτυακά profile τους και τις κριτικές από προηγούμενους ιδιοκτήτες. 6) Τα ενοίκια που εισπράττουν είναι αυξημένα σε σχέση με τις μακροπρόθεσμες μισθώσεις και αυξομειώνονται ανάλογα με την εποχικότητα και τις κριτικές που αφήνουν οι φιλοξενούμενοι, αποδίδοντας και υψηλότερους φόρους. 7) Οι δε περιοχές που αναπτύσσονται οι μισθώσεις αυτές είναι πολύ συγκεκριμένες και βρίσκονται γύρω από το ιστορικό κέντρο, κοντά στους αρχαιολογικούς χώρους και σε περιοχές κοντά στους σταθμούς του μετρό.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλάζουν τα δεδομένα στους τουριστικούς προορισμούς, ουσιαστικά εκσυγχρονίζοντας τους ήδη υπάρχοντες μηχανισμούς. Οι παλαιότεροι μηχανισμοί διάθεσης ακινήτων στα νησιά, ξεκίνησαν από τις περίφημες ταμπέλες που συναντούσαμε στα λιμάνια των εφηβικών εξορμήσεων μας στα νησιά με το “Rooms To Let” και το “Zimmer Vermieten”, συνέχισαν με τα τοπικά ταξιδιωτικά πρακτορεία και κατέληξαν στους μεγάλους tour operators, οι οποίοι ενοικιάζουν πλέον τα σπίτια με τη σεζόν και ακολούθως τα διαθέτουν σε επισκέπτες κυρίως από το εξωτερικό.
Οι διαδικτυακές πλατφόρμες, έρχονται να εκλογικεύσουν, να απλοποιήσουν και να προσδώσουν προστιθέμενη αξία, σε κάτι το οποίο ούτως η αλλιώς γινόταν, εδώ και χρόνια. Σε όλους τους τουριστικούς προορισμούς όποιος μπορούσε, ενοικίαζε το σπίτι του το χειμώνα στους καθηγητές ή σε εποχιακούς δημοσίους υπαλλήλους και το καλοκαίρι το διέθετε σε τουρίστες. Όμως η προστασία της τριετούς μίσθωσης, έδινε το δικαίωμα στον μισθωτή να μείνει μέσα στο ακίνητο για τρία χρόνια, οπότε η ιδιοκτήτης προτιμούσε να το διαθέσει αποκλειστικά και μόνο τους καλοκαιρινούς μήνες σε επισκέπτες, για να έχει το κεφάλι του ήσυχο. Τον δε χειμώνα, το κρατούσε κλειστό.
Ο “Aρμαγεδδών” των διαδικτυακών πλατφορμών βραχυχρόνιων μισθώσεων το μόνο που κάνει ουσιαστικά, είναι να μοντερνοποιήσει και να κάνει πιο αποτελεσματική την εκμετάλλευση των ακινήτων κυρίως στους νησιωτικούς προορισμούς, χωρίς να αλλάζει στο παραμικρό το ήδη υπάρχον καθεστώς. Απλά φέρνει πιο κοντά τα αντισυμβαλλόμενα μέρη και επιτρέπει την εύκολη επιλογή και συνεργασία. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στα αστικά κέντρα, επιτρέπουν στους ιδιοκτήτες να έχουν μια ικανοποιητικότερη απόδοση, με περισσότερη φροντίδα από μέρους τους, αλλά με λιγότερο μπλέξιμο. Και φυσικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ανταποκρίνονται στις σύγχρονες συνθήκες απομακρυσμένης εργασίας, διαρκούς μετακίνησης και κινητικότητας.
Δεν θα μπω στον πειρασμό της ιδεολογικής υπεράσπισης της οικονομίας του διαμοιρασμού, παρ' όλο που είναι εμφανή τα πλεονεκτήματά της, με όρους ελεύθερης οικονομίας. Ούτε θα αναφερθώ στην θετική επίδραση που έχει πολιτισμικά και κοινωνικά στους πολίτες που επιλέγουν τις μισθώσεις τύπου airbnb ως πηγή εσόδων από τα ακίνητα τους. Επίσης δεν θα αναπτύξω τους λόγους που οι μισθώσεις αυτές έχουν επιτρέψει στην Αθήνα γίνει προορισμός τριημέρου για πολλούς Ευρωπαίους ή προορισμός hub για όσους επισκέπτες θέλουν να συνδυάσουν τα Μετέωρα, τους Δελφούς, την Σαντορίνη, την Ύδρα, με κέντρο επιχειρήσεων, την επίσκεψη στην Αθήνα.
Αυτά θα έλεγα στον Κυριάκο Μητσοτάκη αν είχα τη δυνατότητα να επικοινωνήσω μαζί του.
